Появилась новая схема банкротства малого бизнеса
Предприниматель берет площади в аренду, делает ремонт, налаживает дело - и тут его просят… освободить помещение. Таких случаев немало. Чиновники разводят руками: все по закону.
Не успокоился
- Все никак не успокоится? - удивляется собственник здания на улице Гагарина, услышав мой вопрос.
И уверенно продолжает:
- Он должен был освободить помещение. Я уведомил его за два месяца. Это мое право как хозяина, и я его реализовал.
Волнение владимирского предпринимателя Артема Силонова вполне понятно. В самом начале зимы ночью ему позвонили охранники и сообщили, что из помещения, где располагается пекарня "Добрые булки", выносится оборудование. Учредитель вызвал полицию, а сам срочно выехал на место событий.
Печи, технологические шкафы и другую технику для изготовления выпечки погрузили в "газель". В помещение полицейские Силонова не пустили, несмотря на договор, в котором черным по белому стояла дата действия аренды до 11 февраля. А пока он разбирался с представителями собственника, оборудование на полмиллиона рублей увезли в неизвестном направлении и до сих пор не возвратили.
Артем не скрывает, что к старинному зданию в центре Владимира присматривался давно. Здесь, сколько себя помнит, всегда располагалась булочная, и, как и многие горожане, он ходил сюда за знаменитыми владимирскими пирожными. Не мог смириться с тем, что в самом старом хлебном магазине города открылся обувной. А когда "обувь съехала", решил восстановить историческую традицию. Полгода уговаривал собственника здания сдать ему площади. Тот согласился, но при условии, что пекари сделают ремонт и возьмут в аренду все здание целиком.
Работы здесь проводились не косметические: капитально отремонтировали фасад, полностью заменили все коммуникации, перестелили полы, построили новые перегородки. Обошлась такая реконструкция почти в три миллиона - деньги для малого бизнеса космические.
О качестве ремонта красноречиво говорит быстрота, с какой новым арендаторам удалось найти субарендаторов на две трети оставшихся площадей. И еще - скорость продажи: приведенный в порядок объект недвижимости был продан собственником в считаные дни.
Договор о аренде был заключен на пять лет. Новые собственники помещения резко подняли плату, поэтому соглашение пекари перезаключили на более короткий срок. Но вскоре хозяева стали требовать освободить здание. Прислали несколько уведомлений о расторжении договора в одностороннем порядке. Причины назывались разные: то проведение капремонта, то нарушение арендаторами целостности стен. А перед тем, как выставить пекарей на улицу, предупредили, что намерены брать за хранение вывезенного оборудования по пять тысяч рублей в день.
Бизнес под копирку
Не успела дверь старинного здания закрыться перед учредителями одной сети пекарен, как его начали обживать их конкуренты. Да сам собственник и не скрывал, что его действия связаны с интересами нового бизнеса, пришедшего на раскрученное место, и вскоре на улице Гагарина откроется сетевая булочная. А договор с ними был заключен еще в ноябре 2017 года.
Такая же история произошла с предпринимательницей Марией Айзиной. В 2015 году она открыла в центре Владимира музей иллюзий и наук "Да Винчи". Он быстро завоевал популярность у владимирцев и туристов. Просчитав шансы на успех, основательница не только заняла пустующую в областном центре нишу, но и всего за четыре месяца сумела окупить вложения.
- Мы взяли себе за правило постоянно пополнять музей экспонатами, а раз в год менять все 3D-картины, - объясняет принципы своей работы учредительница оригинального музея. - Кроме того, мы постоянно придумываем новые форматы занятий - развиваем как образовательное, так и развлекательное направление, проводим разные квесты, мастер-классы для посетителей разного возраста.
Уже через год работы музей иллюзий и наук "Да Винчи" стал победителем всероссийского конкурса "Ниша на миллиард - 2016" . А в прошлом году он победил в областном конкурсе "Доверие потребителей" в номинации "Лучший образовательный отдых с детьми".
Однако все эти победы были завоеваны уже на новом месте. Открытие Музея оптических иллюзий на улице Большой Московской состоялось в декабре 2015 года, а в октябре 2016-го он переехал на улицу Гагарина. Хозяин попросил на выход. Пришлось подыскивать помещение, делать ремонт, обустраивать, перевозить на новое место хрупкие и чувствительные экспонаты.
- Бывает, что собственники помещений забывают про рыночную экономику, совесть и достоинство, начинают действовать исходя исключительно из собственной ежеминутной выгоды, абсолютно не думая о последствиях и своей репутации, - рассказывает Мария. - После шести месяцев работы музею пришлось искать новый дом, так как собственник помещения принял решение начать аналогичный проект самостоятельно.
И действительно, освободившееся помещение занял такой же музей - только с другим учредителем.
Советы постороннего
Впрочем, подобные случаи удивляют не всех.
- Если можно больше заработать на аренде, почему бы это не сделать? - считает заведующая отделом поддержки предпринимательства администрации Владимира Лариса Белякова. - Если бизнес раскрутился в этой точке, то люди будут ходить сюда и дальше. Самая тяжелая работа - сформировать потребительский поток. А когда он сформирован, потребуется меньше затрат на рекламу и маркетинг, будет больше прибыль. Тут никаких сентиментов - исключительно арифметика. Это исключительно коммерческий интерес.
Предпринимателям, советуют в администрации, нужно вступать в общественные объединения "ОПОРА России", "Деловая Россия", которые защищают их не только от административных органов, но и оказывают поддержку. В Торгово-промышленной палате Владимирской области, пояснили в мэрии, существует третейский суд, который урегулирует внутренние споры. При городской администрации работает Центр поддержки предпринимательства, оказывающий бесплатную юридическую помощь.
Однако третейского суда в ТПП уже нет.
- С 1 ноября 2017-го, - сообщила юрист Владимирской торгово-промышленной палаты Лариса Лебедева, - все третейские суды не могут осуществлять свою деятельность без разрешения правительства РФ. Пока получили разрешения только два постоянно действующих федеральных учреждения.
В 2016 году в Центр поддержки предпринимательства поступило всего одно обращение о расторжении договора аренды, в 2017-м - ни одного. Так что - проблемы не существует?
- Нередко предприниматели заключают договоры на короткое время, чтобы избежать регистрации, - поясняет Лариса Белякова. - Бизнесу надо просчитывать окупаемость. Часто ожидания не оправдываются.
Условия заключения
Каждый, чей бизнес по воле арендодателя оказался на улице и понес непредвиденные расходы, делает для себя выводы.
- Для того чтобы максимально обезопасить себя от такого рода рисков, сейчас я стараюсь, во-первых, заключать договоры с арендодателями, сдача помещений для которых является их основной деятельностью, - излагает свои принципы Мария Айзина. - Оптимальный вариант, когда арендодатель - юридическое лицо. Во-вторых, до заключения договора изучаю репутацию арендодателя, проверяю наличие судебных дел. В-третьих, стараюсь заключать договоры с фиксацией всего размера арендной платы. Если вам предлагают комбинированную схему, то сохраняйте расписки о получении собственником арендной платы. Затем прописываю условие, что собственник или иные аффилированные с ним лица не вправе в течение трех лет с даты окончания срока договора или его досрочного расторжения заниматься аналогичным видом деятельности. И наконец, указываю, что если арендатор ремонтирует помещения, то в случае досрочного расторжения договора (ранее 24 месяцев с даты его заключения) арендодатель обязуется в течение пяти календарных дней с даты требования арендатора компенсировать последнему потраченную сумму.
Пожалуй, такой договор мог бы максимально защитить малый бизнес. Но где найти собственника, который его бы подписал?
- Это все в идеальном мире! - сетует Артем Силонов. - Развивая бизнес, мы постоянно общаемся с риелторами. Они говорят, что закон всегда на стороне собственника. У нас провал в правовом поле. Где мошенничество - там, оказывается, спор хозяйствующих субъектов. Подмена понятий налицо. У нас непонятная процедура: возбуждают уголовное дело через полтора-два месяца, когда о произошедшем все уже забыли, а видеозапись выноса ночью оборудования стерта. Рассчитывать можем только на себя.
