Дачи в Подмосковье все чаще продаются за бесценок, но риелторы предупреждают, что поговорка про бесплатный сыр верна и для сферы недвижимости, и указывают на самые опасные места этого рынка. «Вторичка» загородного жилья в Подмосковье обвально дешевеет: причиной тому отсутствие как качественного предложения, так и платежеспособного спроса. Выставленные на продажу объекты остаются без покупателя месяцами. По мнению риэлторов, многие такие объекты не будут проданы никогда, потому что представляют собой полусгнившие развалюхи, годные разве для бомж-сквотов. Сильнее всего потеряли в цене традиционные дачи, подешевев на 39,5% с начала 2017 года. Теперь средняя стоимость такого жилья составляет 5,2 млн руб. Таунхаусы и дуплексы подешевели на 12%, земельные участки — на 13%, коттеджи — на 15,3%. По прогнозам риелторов, в новом цены могут упасть еще на 10−15%.

Наезжай, подешевело

Падение стоимости на загородную недвижимость — процесс, начавшийся не вчера, и продолжаться он будет как минимум до того, как в средней полосе России установится «надежная» весна, прогнозирует эксперт агентства «Недвижимость» Надежда Минаева.

«Помимо сугубо экономических факторов, на дачный рынок недвижимости очень сильно влияет банальная погода. В городе такой взаимосвязи нет, а ехать выбирать домик в область, под ледяным дождем и по распутице желающих обычно не находится. Поэтому примерно с октября по апрель это рынок впадает в зимнюю спячку», — сказала она «Ридусу».

Но весной 2018 года ожидаемое оживление рынка все равно не переломит общую тенденцию к падению цен на нем, добавляет Минаева: на рынке загородной недвижимости в Подмосковье происходит то, что в демографии называется «старением населения», а у риэлторов именуется, соответственно, старением жилого фонда.

«Это не чья-то прихоть. Большинство объектов, выставляемых в регионе на продажу — это домики, построенные садоводческими товариществами (СНТ) еще в глубокие советские времена. У них есть два недостатка, которые невозможно устранить и которые являются „черными метками“ для потенциальных покупателей», — говорит эксперт.

Первая из таких «черных меток» — качество объектов в этих СНТ, которые строились в советских понятиях «роскоши» из советских материалов советскими строителями. В девяти случаев из десяти, такой дачный домик для риэлтора — это более-менее точный аналог автомобиля «копейка» для автосалона. Найти покупателя на подобный «лот» (будь то дача или «Жигули») практически невозможно. Владельцам же тянуть на себе налоги на обветшалую недвижимость и неухоженный земельный участок тоже нет никакого смысла: это даже не чемодан без ручки, а мусорное ведро (тоже без ручки). Второе «родимое пятно социализма» — местоположение таких объектов. Практически в ста процентах случаев, москвичи стараются подыскивать себе загородное жилье по своему направлению — шоссейному или железнодорожному. Но и в этих случаях лишь меньшая часть дачных участков расположена в непосредственной близости от основной трассы или станции: трасс и станций на всех дачников поровну хватить не может. В советское время, когда такие участки приобретались по распределению от профсоюза, мало кто обращал внимание на критически важный фактор не только для бизнеса, но и для объекта недвижимости — местоположение. Дареному домику в зубы не смотрят. Но когда загородное жилье перешло из разряда социальных благ в разряд объектов купли-продажи, выяснилось, что «location, location» сделало огромную часть таких объектов неликвидными.

«Если от станции или автострады до домика еще полчаса добираться своим ходом или ехать по грунтовой дороге по ступицы в грязи — для такого объекта на рынке это поцелуй смерти», — говорит риэлтор.

Домик без ручки

Москвичка Наталья Б. испытала провал рынка загородной недвижимости на своем опыте.

«В 2002 году мы с мужем в честь рождения дочки приобрели загородный дом в деревне в 60 км за Тарусой в Калужской области. От МКАД это выходит около трех часов на автомобиле, так долго — из-за постоянной пробки в Серпухове. Купили мы его вместе с участком 20 соток за 35 тысяч рублей. А потом выяснилось, что газа к этой деревне не подведено, готовить-топить на электричестве обходится в копеечку, приходилось покупать-таскать баллоны с пропаном. Так мы теперь этот дом готовы за те же деньги продать, хоть под строительную бытовку, лишь бы не платить налоги на недвижимость, которую он у нас исправно высасывает. Но уже не первый год не можем найти покупателя — как только они узнают, что к этой деревне нет железной дороги, зато рядом построился французский цементный завод — сразу теряют всякий интерес», — поведала она «Ридусу» о своих злоключениях.

Ситуация с Натальей совершенно хрестоматийная: она доказывает, что вкладывать деньги в объекты из «группы риска» ни в коем случае нельзя, комментирует Минаева.

«Вкладываться в такое загородное жилье нельзя! Точка! Если есть лишние деньги, то всегда тянет купить дом под снос и поставить на его фундаменте готовый сборный домик. Вроде бы, кажется, что вы выиграли в деньгах: потому что всегда есть „дома-призраки“, которые можно приобрести, грубо говоря, за бутылку коньяка. Но вы должны быть готовыми к тому, на что жалуется Наталья: это, скорее всего, будет не самое хорошее место с точки зрения либо доступности, либо экологии, либо того и другого», — предупреждает она.

Поэтому, советует эксперт, покупать надо не то, что дешевле, а то, куда вы реально сможете приезжать так, чтобы время в дороге в сумме не оказалось больше, чем время, которое вы будете проводить на даче.

Места надо знать

При покупке загородной недвижимости информация имеет такое же определяющее значение, какое она имеет для удачного клева у рыбаков.

«Знаете, за что профессионалы рынка недвижимости готовы выкладывать любые деньги? За карты перспективного развития территорий. Это не то, чтобы какая-то сверхсекретная информация; просто таких карт на дальнюю перспективу часто не существует в самих муниципалитетах. И даже если такие схемы удается подглядеть-раздобыть-отксерить, нет никакой гарантии, что через несколько лет власти региона не проведут новое зонирование, и место, где вчера планировалась лесопарковая полоса, отдадут под цементный завод», — отсылает Минаева к истории Натальи Б.

Что касается конкретно части Подмосковья и нескольких районов Калужской области, то волею случая (точнее, прихотями региональных властей) они могут стать «золотым дном» для владельцев расположенной там загородной недвижимости. Речь идет о включенных в состав Новой Москвы территориях, которые хотя формально вошли в черту города, еще много лет фактически будут оставаться загородными.

«Вот там объекты недвижимости, в каком бы они состоянии ни находились, могут превратиться в золотую жилу. Потому что так или иначе, рано или поздно, все эти СНТ снесут и на их месте выстроят современные многоэтажки или таунхаусы с городской инфраструктурой. На владельцев этих участков прольется золотой дождь; им просто повезло, что они оказались на „нужном“ направлении», — говорит риэлтор.

Однако и в данном случае продавать или покупать домик с участком в Новой Москве остается лотереей, предупреждает она. Потому что «могут» — глагол модальный, а не директивный…

«Ни у кого из риэлторов — во всяком случае тех, кого я знаю — нет точных карт развития этих территорий, или планов застройки по годам. Насколько мне известно, таких карт нет даже в правительстве Москвы. Поэтому никто не застрахован оттого, чтобы купить развалюху близ Троицка по цене квартиры в столичной новостройке, и через несколько лет выяснить, что на вашем веку ничего нового возводить на этом участке не планируется», — предупреждает Минаева о подводных камнях инвестирования вслепую.