Объем кредитов на покупку жилья вырос до исторического максимума, что с одной стороны, хорошо. Но экспертов тревожит, смогут ли заемщики в итоге оплатить этот праздник щедрости. Объем выдачи ипотечных кредитов в январе — феврале 2018 г. почти вдвое превысил показатель за тот же период 2017 года, сообщает Банк России. За январь — февраль 2018 года было выдано 180,7 тыс. кредитов. Это рост на 85% в количественном и на 98% в денежном выражении (291 млрд руб.) Эксперты отмечают, что рынок ипотеки растет прежде всего за счет новых заемщиков. Растущий рынок ипотеки способствовал росту рынка новостроек: в январе — феврале 2018 года число договоров долевого участия выросло на 24,7% (до 100 тысяч). При этом доля кредитов с просроченной задолженностью сроком свыше 90 дней за этот период снизилась до 2,15% против 2,64% годом ранее.

День строителя

Эксперты полагают, что решение Банка России о снижении ключевой ставки с 26 марта до уровня 7,25% годовых будет способствовать дальнейшему снижению ставок по ипотеке. Похоже, сбывается предсказание главы Сбербанка Германа Грефа о том, что снижение ставок по ипотеке приведет к взрывному росту рынка жилищного кредитования: прогноз — до 10 триллионов рублей в 2020 году. Причин такому поведению участников рынка несколько, говорит старший аналитик группы банковских рейтингов Аналитического кредитного рейтингового агентства Михаил Доронкин.

«Большинство ипотечных заемщиков приобретают квартиру для собственного пользования, а не в спекулятивных целях, и зачастую у них нет времени ждать снижения ставок — например, подобран оптимальный вариант квартиры в желаемом районе города. Более того, снижение ипотечных ставок совершенно не означает, что-то же самое будет происходить с ценами на квартиры», — объяснил он «Ридусу», комментируя февральские данные «Объединенного кредитного бюро».

По его словам, сегодняшние ипотечные заемщики в случае заметного снижения ставок в будущем вполне могут рассчитывать на рефинансирование своего долга в другом банке — тем более что число подобных предложений на рынке с начала года заметно возросло.

Не стой под пузырем

Кроме того, откладывать в долгий ящик покупку жилья при наличии суммы, достаточной для первого взноса сегодня, может быть опасно и по другой причине.

«В последующие годы ставка по ипотеке может сократиться еще на несколько процентов. Но если эту цифру можно прогнозировать, то предвидеть, сколько через пять лет будет стоить сам по себе квадратный метр, каков будет курс рубля, с такой же точностью никто не возьмется. Первоначальный взнос в абсолютных цифрах тогда может оказаться настолько дороже, что он „съест“ выгоду от снижения ставки по кредиту», — говорит аналитик.

Хотя в процентах снижение ставки по ипотеке кажется совсем небольшим, в абсолютных цифрах это означает миллионы рублей. Ведь основная сумма выплат приходится на первые годы, и поэтому даже небольшое снижение ставки существенно снижает объем общей переплаты за квартиру.

«Складывается парадоксальная ситуация. Даже те заемщики, которые взяли ипотеку в начале прошлого года, сегодня зачастую вынуждены платить по кредиту заметно больше, чем новые клиенты банков. Разница же между ставками по ипотеке, взятой сегодня и в кризисные 2014—2015 годы, может превышать 3—5%", — говорит Доронкин.

Чтобы нынешняя ипотечная эйфория не привела Россию к тому, к чему она же привела США в 2008 году, ЦБ РФ намерен ужесточить требования к кредитам с первоначальным взносом менее 20% и ввести заградительные коэффициенты для ипотеки без первоначального взноса. В США, к примеру, банк не выдаст ипотечный кредит, если выплаты по нему превышают лишь 25% месячного дохода претендента на заём.

На встречном ходу

При том, что число новостроек как объектов в России в начале 2018 года стремительно росло, одновременно наблюдался прямо противоположный процесс — уход с рынка строительных компаний: то есть происходила концентрация этого сегмента в руках меньшего числа застройщиков (что, по канонам экономической науки, означает размывание конкурентной среды). Если в мае 2017-го по России заявило о своем банкротстве 143 девелопера, то в январе 2018-го — уже 281. Поэтому взрывной рост числа ипотечных кредитов кажется праздником лишь на первый взгляд: ведь любые меры с целью стимулирования спроса затрагивают лишь ту категорию покупателей, кто в принципе может себе позволить приобрести жилье. Что такое 100 тысяч новых квартир — население одного среднего райцентра — на всю Россию!

«Для тех людей, кто не потянет ипотеку ни под каким видом, все эти снижения ставок — что мертвому припарка. А общая экономическая ситуация в стране такова, что число людей, имеющих возможность влезть в долг со сроком выплаты в десять и более лет, становится все меньше», — сказала «Ридусу» эксперт рынка недвижимости, гендиректор компании «РД-Центр» Наталья Словесникова.

Проекты, выживаемость которых зависит от благосостояния заемщиков, в высшей степени рискованные для самих застройщиков, объясняет она причину, по которой на фоне бума выдачи ипотечных кредитов разоряется все больше девелоперов. «Для девелоперов эта ситуация неприятная, и к тому же непредсказуемая. Большинство таких проектов всегда запускается в каком-то смысле «на авось», чтобы поскорее освоить выделенные под застройку площадки. Но строительство дома — процесс многолетний, и никто не может предсказать, каков будет спрос к моменту сдачи многоэтажки», — говорит эксперт.

Круговая порука

Главный риск состоит в том, что человек, вложивший средства в будущую квартиру в многоквартирном доме на этапе котлована, уже не сможет без потерь забрать их назад в том случае, если существенная часть других инвесторов почему-либо откажется участвовать «в забеге». Деньги им, скорее всего, вернут, но они уже не сумеют реинвестировать их в новые проекты с той же эффективностью — не говоря уже про потерянное время, которое не вернуть ни за какие деньги. В таких проектах создается своего рода круговая порука: все инвесторы превращаются в заложников друг друга, а компания-застройщик — в заложника собственников еще не построенного жилья. «В хорошее время девелоперы до 30% площадей продавали на стадии котлована, обеспечивая тем самым неплохую „подушку безопасности“. Но сейчас о таком застройщики не могут даже мечтать. А если девелопер повышает цену метра в процессе строительства, многие покупатели забирают деньги и уходят к конкурентам, которые находятся еще на стадии котлована. То есть на каждой стадии строительства с дистанции сходит какое-то количество „бегунов“, и к моменту сдачи дома их может оказаться ниже той критической черты, за которой для застройщика весь проект становится убыточным», — объясняет Словесникова.