Налоги на сдачу в аренду недвижимости во Франции: выбираем выгодный режим

Оптимальная стоимость квартиры для сдачи в аренду Рынок недвижимости Лазурного берега хорошо показал себя на фоне мировых кризисов. Сильных скачков цен на недвижимость здесь не наблюдалось. Плюс, регион позволяет сдавать квартиру в краткосрочную аренду круглый год. В Каннах проводится много деловых и культурных мероприятий, да и в Ниццу приезжают не только для отдыха на пляжах в летнее время. Прежде чем перейти к расчетам, важно выделить один нюанс. Если ваша цель – в бОльшей степени именно вложение средств с получением дохода от сдачи в аренду, то оптимальная сумма покупки не должна превышать €550 000. Чем выше стоимость недвижимости, тем ниже будет ее рентабельность. На этом этапе принципиально важно определить главную цель покупки. Это может быть вложение денег с оптимизацией расходов на обслуживание и, как приятный бонус, доход от аренды. То есть вы рассматриваете ренту как дополнительный плюс, а не главную цель. Или же вы хотите разместить свои активы на европейском рынке и ежемесячно получать максимально возможный доход. Исходя из этих целей, оптимальная сумма покупки будет варьироваться. Читайте, как взять ипотеку во Франции Расходы на содержание и доходы от аренды Все расчеты будем вести на примере конкретной квартиры в Ницце – 40-метровой «двушки», расположенной в квартале Музыкантов. Цена объекта – €300 000. Примерные расходы на содержание: Ежемесячные шаржи (платежи за уборку придомовой территории, лестниц, обслуживание лифта и т.д.) – €100 в месяц / €1200 в год. Налог на недвижимость (так называй tax foncier) – €900 в год. Налог на проживание – €900 в год. Расходы на воду, электричество, страховки, ТВ, интернет – €2 000 в год. ИТОГО: обязательные ежегодные расходы владельца недвижимости составят €5000 в год. Теперь посмотрим, сколько такая квартира способна принести в виде арендных поступлений. Примерный доход-брутто от сдачи в аренду: Высокий сезон (июнь, июль, август) – €130 /сутки. Закладываем риски и рассчитываем, что у нас квартира заполнена 80% дней, а именно 73 дня из 92. В результате за высокий сезон доход брутто составит €9 490. Средний сезон (апрель, май, сентябрь) – €100 /сутки. При загрузке в 80%, а именно 72 дня из 91, доход составит €7 920. Низкий сезон (остаток года, 182 дня) – €70 /сутки. Это минимальная ставка (но в данном случае ее можно в праздничные дни повышать). Рассчитываем, что в течение 182 дней квартира загружена на 60%. В этом случае объект принесет €7 644. ИТОГО: Доход-брутто за год - €25 054 (€9 490 + €7 920 + €7 644). А теперь посчитаем, какие расходы будут у собственника и сколько «чистыми» он получит на руки. Смотрите примеры недвижимости во Франции Режимы налогообложения арендного дохода во Франции При сдаче в аренду недвижимости во Франции существует три режима выплат подоходного налога: реальный, микрорежим и туристический режим. Посмотрим, как будет формироваться доход в зависимости от выбранной налоговой схемы. 1. Реальный режим Особенность этой схемы – выделение суммы амортизации на 30 лет из стоимости квартиры при расчете налога. В рамках данного режима выгодно учитывать также все затраты, связанные с квартирой. Например, покупку мебели, перекрашивание стен, приобретение авиабилетов. Все эти расходы вычитаются из налогооблагаемой базы. Сумма амортизации вышеописанной квартиры составит - €300 0000 / 30 = €10 000. В реальном налоговом режиме собственнику необходимы услуги бухгалтера. На них заложим в бюджет €800 евро в год. Если владелец планирует сдавать квартиру через агентство, нужно учесть, что 20% от суммы, вырученной со сдачи, уйдет на комиссию, т.е. €5 011 евро. Из дохода-брутто (€25 054) вычитаем: Налоги: €3 000 (900 + 900 + 1200) Коммунальные услуги: €2 000 Гонорар бухгалтера: €800 Комиссия агентству: €5 011 ИТОГО: прибыль до налогообложения – €14 243. Из полученной прибыли (€14 243) вычитаем €10 000 (амортизация). Получаем €4 243 евро – именно с этой суммы нужно выплатить подоходный налог (20%) и социальный налог (17,5%). В нашем случае налоговая выплата (37,5%) составит €1 591 евро. ИТОГО: чистая прибыль от сдачи квартиры в аренду – €12 652 (€14 243 - €1 591). Доходность – 4,2% годовых. 2. Микрорежим В данном режиме не нужен бухгалтер. Выплата подоходного дохода осуществляется с половины дохода-брутто от сдачи в аренду. В нашем примере доход за год (€25 054) делим пополам и получаем €12 527. С этой суммы выплачиваем социальный и подоходный налоги, всего 37,5%. Размер налогов составит €4 698. В результате прибыль после выплаты налогов – €20 356. Но это еще не все. Из полученной суммы надо вычесть другие расходы: налоги на недвижимость (€3000), коммунальные услуги (€2000), комиссию агентству за управление квартирой (€5 011). ИТОГО: чистая прибыль от сдачи квартиры – €10 345 или 3,4% годовых. 3. Туристический режим В данном режиме налогообложения квартиру нужно оформить в мэрии именно как жилье под сдачу в туристическую аренду. В этом случае налоговые выплаты рассчитываются с 30% от дохода-брутто. Посмотрим на примере: 30% от дохода-брутто за год (€25 054) – это €7 516. Именно с такой суммы будут начисляться подоходный и социальный налоги – 37,5%. А значит, владелец арендной квартиры заплатит государству €2 818. Дальше вычтем из нашего общего дохода все расходы: €25 054 минус €2 818 (подоходный и социальный налоги), €3 000 (налоги на недвижимость), €2 000 (коммунальные услуги), €5 011 (комиссия агентству). ИТОГО: чистая прибыль от сдачи квартиры – €12 225 или 4% годовых. Выше мы рассмотрели три разных режима налогообложения. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы. При покупке недвижимости очень важно с вашим агентом выбрать подходящую именно вам схему налоговых выплат. Как видите, в зависимости от этого доходы от одной и той же квартиры могут существенно различаться. На первый взгляд, прибыль от сдачи квартиры в аренду во Франции незначительна. В России доходность часто составляет от 8% до 15% годовых. Но при объективном анализе рисков, инфляции и финансовой нестабильности рынка 4% становятся более привлекательными, особенно если это вложение на длительный срок и на перспективу. Автор Мария Царфати