Долги россиян по ипотечным кредитам выросли за последний год (на июль) на 0,9 п. п. до уровня в 6,1% ВВП, рассказали РБК в Банке России. Совокупный объем ипотечных кредитов физлиц за этот же период вырос на 23,5% и достиг рекордного уровня 5,7 трлн руб. За первое же полугодие 2018 года объем ипотечных кредитов оказался на 69,4% больше, чем год назад. >> Ради ипотеки россияне чаще берут кредиты Хотя ипотечники остаются наиболее дисциплинированными плательщиками по кредитам (просроченная задолженность у них составляет 2,02% по сравнению с просрочкой по неипотечным кредитам 10,1%), все же Банк России с 1 января 2018 года повысил коэффициент риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 10 до 20%. ЦБ также планирует ввести заградительные коэффициенты для ипотеки без первоначального взноса. Банк России делает это с той целью, чтобы нынешняя ипотечная эйфория не привела Россию к тому, к чему она же привела США в 2008 году. ЦБ опасается, что взрывной рост ипотечного кредитования в России (прогноз — 10 триллионов рублей в 2020 году), заложенный в стратегию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, может закончиться массовой катастрофой на этом рынке.

Перекредитуй меня, если сможешь

Эти предосторожности возникли не на ровном месте: в России набирает силу феномен, когда заемщики, чтобы получить у банка ипотечный кредит, сперва берут (иногда в том же самом банке) кредит потребительский, и используют его как первый взнос по ипотеке. С начала 2017 года количество таких займов выросло в 2,4 раза — с 1800 до 4400. Проблема для клиента в том, что эти деньги надо отдать за 2— 5 лет, а не за 15—20 лет, как за ипотеку. Но люди идут на риск невозврата этого кредита вовремя, даже если по ипотеке они смогут платить исправно. Конечно, заемщики идут на формирование первоначального взноса по ипотеке за счёт потребительских кредитов лишь при невозможности накопить на первоначальный взнос самостоятельно. Снижение платежеспособного спроса порождает дефляцию предложения. Но нет гарантий, что подобная карамельная ситуация на этом рынке будет длиться вечно — или хотя бы до того момента, когда сегодняшние ипотечники расплатятся с долгами, — предупреждает старший аналитик группы банковских рейтингов Аналитического кредитного рейтингового агентства Михаил Доронкин.

«Большинство ипотечных заемщиков приобретают квартиру для собственного пользования, а не в спекулятивных целях, и зачастую у них нет времени ждать снижения ставок — например, подобран оптимальный вариант квартиры в желаемом районе города. Более того, снижение ипотечных ставок совершенно не означает, что-то же самое будет происходить с ценами на квартиры», — говорил он ранее «Ридусу».

По его словам, сегодняшние ипотечные заемщики в случае заметного снижения ставок в будущем вполне могут рассчитывать на рефинансирование своего долга в другом банке — тем более что число подобных предложений на рынке с начала года заметно возросло.

С повышенной социальной ответственностью

Но Доронкин не считает, что в России возможно повторение ипотечного кризиса по американской модели.

«В США жилье для человека не имеет столь жизнеопределяющего характера, какой оно носит для россиянина. В США человек едет туда, где есть работа, без сантиментов продавая дом на старом месте. А в России наоборот — человек ищет работу рядом с домом, потому что ему страшно лишиться корней», — объяснил он, почему Западу не сойтись с Востоком даже на рынке недвижимости.

Поэтому в США и банки-кредиторы, и их клиенты-ипотечники относились к этим договорам более легко (синоним — более безответственно), чем к покупке жилья относятся в России. Российские банки предъявляют к претендентам на ипотеку столь высокие требования, какие в США — особенно по suprime (второсортным) кредитам — не предъявляют никогда и ни к кому.

«В России ЦБ очень жестко отслеживает все некачественные кредиты, потому что они негативно влияют на распоряжаемый капитал банков, отвлекая ресурсы, которые можно было бы использовать с большей пользой и эффективностью. С другой стороны, сами заемщики более ответственно относятся к своему решению, зная, что им предстоит существенная переплата за ипотечную квартиру и что первоначальный взнос тоже на дороге не валяется», — говорит эксперт АКРА.

Откладывать в долгий ящик покупку жилья может быть опасно по другой причине, продолжает он.

«В последующие годы ставка по ипотеке может сократиться еще на несколько процентов. Но если эту цифру можно прогнозировать, то предвидеть, сколько через пять лет будет стоить сам по себе квадратный метр, каков будет курс рубля, с такой же точностью никто не возьмется. Первоначальный взнос в абсолютных цифрах тогда может оказаться настолько дороже, что он «съест» выгоду от снижения ставки по кредиту», — объясняет аналитик.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным в июне, составила 9,48% годовых в сравнении с 9,56% в мае. Таким образом, она вновь обновила минимум за всю историю.

Сравнительно честный способ закабаления

Хотя называть использование потребительского кредита для финансирования ипотеки «махинацией» было бы слишком резко, потому что людям просто не откуда больше взять первоначальный взнос, все же подобные операции выглядят безответственно как со стороны заемщиков, так и со стороны банков, считает глава российского отделения британского агентства недвижимости Real Estate Worldwide Олег Стволинский. «Люди берут на себя обязательства по кредиту, ставки которого почти в два раза выше, чем если бы они взяли «честный» ипотечный кредит. Это не говоря о том, что им придется первые несколько лет выплачивать одновременно два кредита, и в случае потери работы они лишатся и жилья, и денег, и еще останутся должны. По сути, они кладут все яйца в одну корзину, идя на колоссальный риск», — сказал он «Ридусу». Причем если при просрочке ипотечного кредита банки обычно входят в положение заемщика и ищут все возможные способы, чтобы избежать его дефолта, то с «просрочниками» по потребительским кредитам разговор короткий и ведется он через коллекторов. Встречаются случаи, когда заемщик берет оба кредита в одном и том же банке, «чтобы два раза не вставать» — но со стороны банковских работников такие вещи являются махинациями уже без кавычек, говорит эксперт.

«Кредитные менеджеры отлично осведомлены, что нельзя возлагать на человека долговую нагрузку, превышающую половину его доходов. Но два кредита одновременно могут превышать допустимый потолок, загоняя человека в долговую кабалу, возможно, до конца жизни. Такой менеджер, соглашаясь выдать клиенту второй кредит, делает вид, что перед ним два разных человека, чтобы выполнить свой личный план по привлечению клиентов и заработать бонусы. Но этим он создает заемщику реальные проблемы, которых тот, возможно, в этот момент сам не осознаёт», — предупреждает Стволинский.