Экономика
Компании
Рынки
Личный счет
Недвижимость
Курсы валют
Конвертер валют
Курс доллара
Курс евро

Почему пора брать ипотеку

С начала года ипотека дешевела вслед за снижением ключевой ставки , которая к концу марта опустилась на 0,5 процентного пункта (п. п.) до 7,25% годовых, а потом замерла. Примерно на столько же к лету банки снизили ставки кредитов на покупку жилья. По данным аналитического центра «Русипотеки», за январь – май 2018 г. средняя ставка предложения как на первичном, так и на вторичном рынке сократилась на 0,43 п. п. и к июню достигла 9,76 и 9,67% годовых соответственно. В прошлом году ставки снижались вдвое быстрее: за 12 месяцев на 2 п. п.

Падение средней ставки выдаваемых кредитов быстро замедлялось, свидетельствуют данные ЦБ. С января по апрель средняя ставка выданных в течение месяца ипотечных кредитов опустилась с 9,79 до 9,57% годовых, а в мае – лишь на 0,01 п. п. до 9,56%.

Но в начале июня неожиданно снизил базовые ставки кредитов на новостройки на 0,3–0,5 п. п. до 7,1–9,5% годовых в зависимости от категории клиентов и еще на 0,4 п. п. до 6,7–9,1% в рамках акции до 31 августа. В тот же день «Дом.рф» снизил проценты по ипотеке на 0,25–0,5 п. п. до 8,75% годовых на первичку и 9% – на готовое жилье. Аналитики указали тогда, что Сбербанк и «Дом.рф» действуют на опережение, отыгрывая будущее снижение ключевой ставки, что позволит им сохранить и нарастить доли рынка.

Чем ответили конкуренты

Большинство ипотечных банков не стали гнаться за Сбербанком.

«После снижения им ставок массового падения ставок в других банках, как это бывало раньше, не наблюдалось», – говорит директор департамента мониторинга банковских продуктов маркетингового агентства Мarcs .

За последние 30 дней из 20 крупнейших ипотечных банков лишь три снизили ставки. «Юникредит банк» уменьшил проценты по кредитам на первичное жилье на 0,5% годовых (минимум для не зарплатных клиентов – 9,5–9,75%), «Санкт-Петербург» – на 0,25–1 п. п., но и теперь они остаются выше 10%, за исключением партнерских программ, где ставки начинаются от 9,25%. объявил ипотечную акцию до конца лета, по ней минимальная ставка снизилась на 0,21 п. п. до 8,99%. А «» даже повысил ставку кредита на рефинансирование ипотеки на 1 п. п. Прежние ставки были слишком низкими, объяснил управляющий директор по розничным продуктам .

По данным Мarcs, сейчас ставки кредитов на покупку строящегося жилья при наличии договора комплексного страхования в крупнейших ипотечных банках остаются на уровне 7–10,2% годовых, а готового – 8,7–10,9%.

Прогноз стабильный

Ставки ипотечных кредитов достигли исторического минимума и в ближайшие месяцы вряд ли будут заметно ниже, полагают банкиры и аналитики. Ключевая ставка – основной ориентир стоимости фондирования – не меняется уже более трех месяцев.

«Падение ставок замедлилось во всех видах кредитования из-за неопределенности с динамикой ключевой ставки», – указывает управляющий партнер НРА : раньше банкиры были уверены, что ключевая ставка будет только снижаться, и опускали ипотечные ставки с опережением, а теперь вероятности того, что в ближайшие полгода ключевая ставка упадет, вырастет или не изменится, примерно одинаковы.

Пока ключевая ставка не упадет, стоимость ипотеки будет держаться на прежнем уровне, а предпосылок для падения в ближайшее время нет, считает Самиев.

«ЦБ отмечает риски ускорения инфляции во втором полугодии 2018 г. и в 2019 г. в связи с ожидаемым повышением НДС и ростом цен на бензин. Поэтому рыночные ожидания по ключевой ставке на конец 2018 г. сместились в диапазон 7–7,25% (еще в марте предсказывали 6,50–6,75%)», – напоминает главный аналитик .

Зампред правления Ирина Асланова ожидает, что в III квартале ЦБ оставит ставку на прежнем уровне, лишь к концу года возможно ее снижение на 0,25–0,5% п. п. Она и Павлов говорят, что если ЦБ не снизит ставки к декабрю, то банки будут лишь незначительно менять ипотечные ставки в рамках предновогодних акций. «И не по всем программам, а только по проектам с отдельными партнерами-застройщиками», – уточняет Павлов.

«Потенциал снижения ипотечных ставок практически исчерпан – стоимость фондирования не снижается. Мы не ожидаем до конца года изменения ставок более чем на 0,5 п. п.», – говорит гендиректор Frank RG .

По оценке Самиева, ключевая ставка может измениться на 1 п. п. в течение года-двух, тогда примерно на столько же могут снизиться и ипотечные ставки. Исключение будут составлять краткосрочные маркетинговые акции отдельных банков, прогнозирует он.

С учетом июньского понижения ставок Сбербанком и «Дом.рф» и последующих коррективов другими банками к концу года средневзвешенная ставка выданных за год ипотечных кредитов для широкого круга заемщиков может опуститься ниже 9%, а в случае продолжения снижения ставок в экономике – достичь 8% к концу 2019 г., прогнозируют эксперты аналитического центра «Дом.рф».

Можно покупать

Заметное снижение ипотечных ставок маловероятно, а вот цены на недвижимость в ближайшие год-два вырастут, полагает Самиев: «Переход от практически бесплатного для девелоперов долевого финансирования строительства жилья на более дорогое проектное будет способствовать росту цен».

С июля вступили в силу новые правила продажи жилья в новостройках. Запрещена прямая продажа квартир в строящихся (не принятых госкомиссией) домах, разрешены продажи только через банковское сопровождение (деньги покупателя перечисляются строго на расчетный счет новостройки) или счета эскроу (где деньги покупателей лежат до завершения строительства).

В последние полгода до вступления в силу этих правил застройщики старались вывести на рынок как можно больше проектов, не подпадающих под новые правила, и тем самым сбивали цены, отмечают участники рынка недвижимости.

По словам руководителя консалтингового центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, «почти все застройщики проанонсировали рост цен с 1 июля, но это повышение оказалось символическим – на 2–4%, а при действующих скидках (порядка 10%) это скорее маркетинговый ход.

Небольшой дополнительный импульс росту цен жилья вскоре может дать запланированное повышение НДС с 18 до 20%, которое отразится в цене стройматериалов. А ощутимый рост цен, по мнению Репченко, возможен после 2020 г., когда переизбыток новостроек будет распродан и на рынок начнут выходить новые объекты, финансируемые по новым правилам.

«Фактически цены на квартиры достигли дна или близки к нему, если не брать дорогой сегмент», – резюмирует Репченко.

Поэтому, по его словам, сейчас вполне благоприятное время для осмысленного, без ажиотажа, выбора и покупки недвижимости, в том числе в ипотеку, которая существенно дешевле в ближайшее время не станет.

«Заемщикам ждать не стоит, нужно брать ипотеку по текущим условиям, а если условия улучшатся, кредит можно будет рефинансировать», – резюмирует Грибанов.