Ипотека становится безнадёжной
Объём «безнадёжной» ипотеки (кредиты, платежи по которым просрочены более чем на 90 дней) увеличился в прошлом году на 20% и достиг под конец 2018-го 75 млрд рублей, подсчитали специально для News.ru в бюро кредитных историй (БКИ) «Эквифакс». Рост за год составил 20%. Схожие оценки дают и в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ). Таким образом, уже порядка 30 тыс. заёмщиков не могут своевременно вносить ежемесячные платежи по кредитам на покупку жилья.
Количество «безнадёжных» ипотечных кредитов в 2018-го также увеличивалось, свидетельствуют данные БКИ. Под конец ушедшего года 29 916 россиян вышли на серьёзную просрочку — это на 14% больше, чем по итогам 2017-го. В структуре ипотечного портфеля банков «безнадёжные» кредиты на покупку жилья перевалили к концу 2018-го планку в 3%, следует из расчётов «Эквифакса».
Объём просроченной задолженности свыше 90 дней по ипотечным кредитам можно оценить примерно в 100 млрд рублей, даёт более негативную оценку директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. Весьма резкий рост «безнадёжной» ипотеки, возможно, является техническим, рассуждает гендиректор «Эквифакса» Олег Лагуткин. Обычно в конце каждого года банки списывают или продают проблемные кредиты, но в ушедшем году кредитные организации этого не делали, продолжает он. Это и могло привести к увеличению объёма просроченной ипотеки.
«Техника» или экономика?
Рост «безнадёжной» ипотеки может определяться высочайшим уровнем кредитной экспансии прошлого года — темпы роста ипотечного портфеля по итогам 2018 года превышали 28%, добавляет главный аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович. Также частично увеличение портфеля «плохих» ипотечных кредитов произошло под действием факторов потребительских ожиданий.
«Население пыталось получить ипотеку в условиях пониженных процентных ставок, невзирая на рост кредитной нагрузки, полагая, что в следующем году ипотечные кредиты могут снова начать дорожать», — поясняет Покатович.
Наиболее активный рост ипотечного спроса наблюдался в низком ценовом сегменте недвижимости, что также может косвенно указывать на пониженный уровень кредитоспособности некоторой части ипотечных заёмщиков, продолжает аналитик. Со второй половины 2018 года уровень благосостояния населения снижался, поэтому при переходе к сберегательной модели поведения обеспеченность любым жильём для людей выходит на первый план. С учётом негативной динамики располагаемых доходов населения после получения ипотечных кредитов, по некоторым из которых первоначальный взнос не являлся обязательным, платежи по этим займам могли стать неподъёмным бременем для определённых заемщиков, резюмирует эксперт.
Уровень качества
Россияне в прошлом году взяли около 1,5 млн жилищных и ипотечных ссуд, но нарушают сроки оплаты более чем на три месяца не более 2% заёмщиков, отмечает Алексей Волков из НБКИ. Пока что ипотеку берут россияне с относительно хорошей кредитной историей и стабильным доходом, который позволяет обслуживать долгосрочные обязательства. Интерес таких заёмщиков во многом объясняется снижением стоимости ипотеки, указывает эксперт. В 2018-м средняя ставка ипотеки опустилась до 9,5% — более чем на 1 процентный пункт с конца 2017-го, следует из данных госкомпании «ДОМ.РФ».
«На фоне существенного роста выдач новых кредитов и увеличения портфеля качество обслуживания ипотечных кредитов в 2018 году оставалось на высоком уровне», — убеждён Волков.
Рисков для заёмщиков из-за увеличения просроченной задолженности, скорее всего, не будет, рассуждает Олег Лагуткин из «Эквифакса». Как правило такой незначительный уровень потерь банки закладывают в процентную ставку по кредиту. Но для кредиторов увеличение подобных потерь служит сигналом к пересмотру внутренних кредитных политик и к повышению номинальных ставок, предупреждает финансист.
В случае роста ставок по ипотечным кредитам банкам будет сложнее отбирать «хороших» клиентов, продолжает Алексей Волков из НБКИ. Кроме того, добавляет он, динамику показателя просроченной задолженности будут определять общие экономические показатели в стране — динамика реальных доходов, инфляция и другие.
«Скорее всего, тенденция к росту „безнадёжной“ ипотеки в 2019 году сойдёт на нет после того, как банки проведут списание и/или продадут просроченные ипотечные кредиты», — прогнозирует Лагуткин.
Темпы роста серьёзной просрочки по ипотеке могут замедлиться вместе с замедлением темпов увеличения ипотечного портфеля до 13−16% в 2019 году, солидарен Антон Покатович из «БКС Премьер». Он напоминает, что ипотечный рынок находится на особом контроле у ЦБ, о чём свидетельствуют несколько упреждающих мер. Например, повышение коэффициентов риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% или рассмотрение возможности ввести «ипотечные каникулы» для заёмщиков, находящихся в сложной жизненной ситуации.
