Дома престарелых в Германии как инвестидея
Сектор здравоохранения в Германии считается одним из самых богатых в мире. Активное развитие сферы ухода за пожилыми людьми, строительство домов престарелых, внедрение искусственного интеллекта и других технологий в немецкую медицину выглядят очень заманчиво для инвесторов. Какие перспективы у таких вложений, какую доходность можно получить и как повлияет пандемия коронавируса на дома престарелых? Разбираем вместе с аналитиками Tranio. Немецкий сектор здравоохранения — самый богатый в Европе Больше Германии на долгосрочный медицинский уход среди всех стран мира тратит только Япония. Данных за 2020-й пока нет, но в 2019 году Германия потратила на здравоохранение 407 млрд евро, или 11,7% ВВП, согласно ожиданиям Федерального статистического управления. По величине сектора здравоохранения среди европейских стран Германия уступает только Швейцарии. У России, кстати, на медицину уходит только 1% ВВП. Германия входит в пятёрку стран с самым быстро стареющим населением В 2018 году люди в возрасте 65 лет и старше составляли пятую часть населения страны. Помимо Германии, в число самых пожилых государств в мире входит Япония, а к 2030 году войдут США, Великобритания, Франция и Сингапур. Американская ассоциация пенсионеров прогнозирует, что к 2050 году пожилые люди будут составлять треть населения Германии. Сейчас вероятная продолжительность жизни для новорожденных детей в Германии составляет 83,3 года для девочек и 78,5 лет для мальчиков, согласно отчету немецкого Министерства здравоохранения 2020 года. В то же время возрастное население Германии, как правило, живёт не только дольше остальных, но и здоровее. По данным Евростата ожидаемая продолжительность здоровой жизни немецких женщин старше 65 лет составляет 12 лет, а мужчин — 11. При этом в 2007 году этот срок для обоих полов составлял всего восемь лет. Для сравнения: в Великобритании эта цифра составляет 11 лет для женщин и 10 лет для мужчин. Активная цифровизация здравоохранения Германия активно внедряет инновационные технологии в медицинские учреждения. В 2019 году немецкое правительство выпустило Акт о цифровом здравоохранении (Digitale-Versorgung-Gesetz, или DVG), который предписывает использование телемедицины, мобильных приложений, отслеживающих состояние здоровья и напоминающих о приёме лекарств, пульсометров, которые уведомляют врача о плохом самочувствии пациента, и других технологий, которые упрощают жизнь и улучшают состояние больных. С 2019 года каждый третий дом престарелых в Германии использует планшеты компании Media4Care, с помощью которых пенсионеры общаются с семьей и медперсоналом. На планшетах установлены приложения, которые помогают сохранять когнитивную деятельность. Еще один проект — Smart Service Power, основанный на технологии интернета вещей, — помогает пожилым людям самостоятельно жить в собственных домах как можно дольше. С его помощью европейцы планируют снизить затраты на медицину. Предполагается, что проект уменьшит количество травм и случаев госпитализации престарелых. Также Германия активно внедряет в медицину искусственный интеллект. В первую очередь технологию собираются использовать для диагностики рака, скрининговых обследований и научных исследований. При этом немецкое правительство подчеркивает, что не намерено заменять людей-докторов роботами. Наоборот, инновация должна позволить врачам посвящать больше времени общению с пациентами. Дома престарелых предлагают доходность 4,8% ещё на стадии девелопмента Дома престарелых, как и другие медицинские учреждения долгосрочного ухода, могут предложить стабильную доходность из-за высокой степени заполненности — около 90% — и повышенного спроса. Согласно прогнозу Федерального института демографических исследований, количество людей, нуждающихся в медицинской помощи в Германии, вырастет еще на 20% до 4,10 млн к 2030 году и на 57% до 5,36 млн к 2060 году по сравнению с 2017 годом. В 2020 году немецкий рынок домов престарелых стал вдвойне привлекателен для иностранных инвесторов из-за финансирования немецкими банками. Дело в том, что с началом пандемии получить кредит на стадии девелопмента в Германии стало намного сложнее, однако именно медицинские учреждения банки продолжали поддерживать. Более того, проекты по строительству домов престарелых часто получали более выгодные условия по кредитам по сравнению с другими типами недвижимости. По словам Софии Булановой, старшего консультанта по инвестициям в Tranio, недавно в её практике банк выдал кредит на дом престарелых, несмотря на пандемию. В то же время в случае, например, с отелями, заручиться поддержкой банка намного сложнее из-за влияния пандемии на сектор туризма. Как организованы взаимоотношения инвестора и компании, управляющей домом престарелых Владелец здания обычно заключает долгосрочный арендный контракт на 15–20 лет, и арендатор не может выехать, не заплатив полную арендную плату по контракту. Для владельца дом престарелых — понятный и надежный арендный бизнес. Кроме того, арендаторы, как правило, — крупные компании, у которых есть опыт управления объектами недвижимости. В случае с домами престарелых владелец не несет дополнительных расходов, потому что управляющая компания-арендатор берет на себя страховку, налог на землю и расходы на содержание здания. Согласно немецким законам, в случае каких-либо проблем в первые 5 лет после сдачи объекта девелоперская компания обязана провести в доме престарелых ремонтные работы. При этом расходы по незначительным ремонтным работам лежат на арендаторе. Подводные камни Несмотря на многообещающие перспективы, сектору здравоохранения в Германии всё же присущи некоторые проблемы. ОЭСР предсказывает, что среди стран «большой двадцатки» именно Германию и Корею ждут наиболее серьезные вызовы из-за увеличения бюджета на пенсии, здравоохранение и социальную помощь. Другой потенциальной угрозой для экономики является сокращение работоспособного населения среднего возраста. В секторе ухода за престарелыми людьми катастрофически не хватает рабочей силы, потому что медработники получают низкую зарплату за психологически и физически изматывающую работу. Как пишет Bild со ссылкой на берлинский профсоюз рабочих Verdi, на 2020 год в сфере ухода за престарелыми людьми есть 200 тыс. незанятых рабочих мест. Уход за пожилыми людьми покрывается и обязательной медицинской страховкой, и частной. С января 1995 года страхование на случай длительного лечения является всеобщим в Германии. С 2017 года всеобщая страховка покрывает не только случаи физической инвалидности, но и психологической, например болезнь Альцгеймера и другие стадии деменции. Тем не менее страховки недостаточно: часть расходов на содержание в доме престарелых обычно покрывают либо пенсией, либо с помощью родственников. Чаще всего именно родственникам пациентов приходится оплачивать жильё, еду и некоторые другие мелкие расходы. Страховка же, как правило, покрывает только работу медицинского персонала. Согласно Bild, размещение родственников в домах престарелых становится тяжелым финансовым бременем для немцев. В последнее время цены на проживание в доме престарелых растут. Наиболее значительный подъем цен за последний год произошел в земле Мекленбург-Передняя Померания: на 78% с 2019 года. Немецкие ассоциации и профсоюзы, такие как AWO и Verdi, требуют, чтобы все расходы на содержание пожилых людей в домах престарелых покрывались обязательной страховкой. Министр здравоохранения Германии Йенс Шпан тем не менее не торопится с решением, подчеркивая, что в приоритете сейчас — повысить заработную плату медицинским работникам. Кризис не ударил по сектору ухода за престарелыми Европейский рынок домов престарелых не пострадает от последствий пандемии коронавируса — к такому выводу пришла британская компания по исследованию рынка Technavio. Исследование Technavio предполагает, что рынок домов престарелых вырастет на $4,95 млрд между 2020 и 2024 годами, его среднегодовой темп роста составит 3%. Андрей Бурак, менеджер Tranio по работе с партнерами в Берлине, предполагает, что спрос на этот тип недвижимости будет только расти. «Население Германии стареет, и в то же время нынешнее поколение взрослых немцев — достаточно обеспеченные люди, чтобы арендовать места в частных домах престарелых в последующие годы», — комментирует Бурак. Примерно 11 млрд евро составили инвестиции в дома престарелых в Германии между 2013 и 2019 годами. В 2019 году средняя прибыльность домов престарелых равнялась 4,3%. Согласно Terragon, спрос на медицинские учреждения долгосрочного ухода за престарелыми превышает предложение, и списки ожидания в таких учреждениях становятся нормой. Как результат, немецкий рынок домов престарелых остается одной из самых безопасных инвестиционных опций, несмотря на пандемию. Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
