Бабушка натрое сказала. Что ждет рынок квартир после окончания льготной ипотеки?
Близится финал «раздачи слонов» от государства – ипотеки с господдержкой по льготным ставкам. С 1 июля, по всей видимости, она будет в ряде регионов отменена, где-то ограничена. Кроме того, Банк России объявил, что с 1 августа ужесточит регулирование выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом. Что в связи с этим ожидается на рынке? Как прореагируют покупатели, застройщики и все остальные? Своим мнением с нами поделился Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».
Алексей Перлин
Жаркий май
Текущей весной ощущается повышенный спрос на жилье со стороны покупателей, привлекающих кредит. Их активность находится примерно на уровне осенних месяцев и декабря, когда на рынке жилья проводится максимальное количество сделок. Даже в мае, несмотря на длинные праздники, покупателей-заемщиков было довольно много. Начиная с февраля число сделок прирастает каждый месяц, поэтому в июне, не исключаю, что высокий спрос сохранится.
Что касается застройщиков, не похоже, чтобы завершение льготной ипотеки побуждало их как-то ускориться с новыми проектами. Пока роста предложения нового жилья не фиксируется. Напротив, ограниченность вариантов всегда подогревает ажиотаж покупателей. В апреле на массовом рынке новостроек отмечено наименьшее число квартир в продаже от застройщиков с 2015 года.
С одной стороны, это вызвано замедлением девелоперской активности, которая продолжается с 2018 года. Тогда в Москве строили порядка 1 200 корпусов, а сейчас – около 900. С другой, в последний год покупатели приобрели много жилья, что объективно привело к снижению суммарного предложения и его качества (осталось много слишком больших и дорогих или, напротив, маленьких квартир). Поэтому полагаться на всплеск предложения пока не стоит, лучше выбирать из того, что есть.
Главный вопрос – ипотечные ставки после 1 июля
Ну а регуляторные ужесточения выдачи ипотечных займов не имеют такого влияния на спрос, как размер ипотечных ставок. Поэтому динамика спроса в первую очередь сейчас зависит от решения по льготной ипотеке и политики повышения ключевой ставки Центробанка. Если ограничение выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом является ценой удерживания комфортных ставок для отрасли и сдерживания так называемого «ипотечного пузыря», то действия Центрального Банка выглядят разумными и оправданными.
Спрос на жилье упадет, если ключевая ставка ЦБ вырастет до 8-9%. Фото: sovetipoteka.ru
Другой вопрос состоит в том, насколько жестким и эффективным будет это регулирование. Без конкретной информации сложно спрогнозировать, насколько снизится спрос на ипотеку, так как на его динамику влияют: ипотечные ставки, цены на жилье, доступное и ликвидное предложение на рынке, динамика доходов населения и даже курс рубля. На продажи квартир в новостройках окажет влияние и снижение платежеспособности населения. Рост цен, в ответ на падение спроса, вероятнее всего, замедлится.
Три варианта будущего
По нашему мнению, дальнейшее развитие ситуации на рынке может произойти по трем сценариям: умеренному, позитивному и негативному. По умеренному сценарию ключевая ставка до конца 2021 года скорректируется до 6%, доходы населения будут плавно расти и политика ужесточения условий выдачи ипотеки будет умеренной, курс национальной валюты останется стабильным. В этом случае мы ожидаем сохранение спроса на уровне выше среднего, но ниже текущего уровня, при этом рост цен на горизонте 12 месяцев замедлится до уровня инфляции.
По позитивному сценарию ключевая ставка до конца 2021 года вырастет до 5,5% или рынку будут предложены альтернативные механизмы льготной ипотеки для массового потребителя. При таком развитии спрос сохранится на высоком уровне, и цены на жилье будут расти быстрее инфляции на протяжении года, после рост цен замедлится за счет насыщения рынка новым объемом предложения и повышения девелоперской активности.
Негативный сценарий базируется на росте ключевой ставки до 8-9% в перспективе 12 месяцев и возвращении к ипотечным ставкам на уровне 11-12%, а также снижении доходов населения при слабом росте экономике. При таком сценарии возможен продолжительный период слабого спроса и сдерживания цен на жилье со стороны застройщиков, что, в свою очередь, приведет к сокращению объема рынка. Восстановление баланса на рынке недвижимости будет зависеть от запаса прочности девелоперов, сформированного в период ажиотажного спроса, размера ключевой ставки и динамики доходов населения.
Квартиры в ближнем Подмосковье дорожают быстрее московских
Доходы от старости. Дома для пожилых как перспективный объект инвестиций
Без господдержки, но тоже дешево. Как выбрать выгодную ипотеку при покупке квартиры на «вторичке»
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости