Александр Воскобойников, «Залоговая недвижимость»: мы помогаем тем, кому деньги нужны были вчера

Закрытый паевой инвестиционный фонд «Залоговая недвижимость» объявил конкурс на грант среди российских медиа, пишущих для предпринимателей и о предпринимателях. Финансовую грамотность бизнеса необходимо развивать и поддерживать, тем более что кредитных инструментов становится все больше, а банки избегают предпринимателей, считает председатель инвестиционного комитета фонда Александр Воскобойников. О том, как привлечь деньги в бизнес быстро и безопасно, он рассказал в интервью Sostav.

Александр, в нашей стране так сложилось, что слово кредит воспринимается вполне спокойно, тогда как за словом «заём» будто бы скрывается какой-то подвох. Объясните почему?

Разница между кредитом и займом малозначительна и знакома только юристам и судьям. Кредиты могут выдавать только банки, все остальные если дают в долг, выдают займ. С займами прежде всего ассоциируются микрофинансовые организации или МФО, многие из которых выдают дорогие, но доступные займы «до зарплаты». Но это лишь часть системы. Помимо МФО и, естественно, банков, на кредитном рынке страны также работают сотни кредитных кооперативов, которые зачастую обслуживают небольшие города. Многие кооперативы могут соперничать по размерам с банками, имеющими миллиардные активы. Совсем недавно появился новый механизм кредитования с помощью паевых инвестиционных фондов.

Вы как раз сформировали такой фонд в начале 2021 года. Расскажите о нём поподробнее.

ЗПИФ «Залоговая недвижимость – это закрытый паевой фонд, предоставляющий займы под залог недвижимости индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам. Фонд был сформирован в феврале текущего года, хотя такие займы мы выдавали и ранее. В структуре нашей группы есть кредитный кооператив, а также организации из смежных отраслей: агентство недвижимости, факторинговая компания. Скоро запустим своего кредитного брокера. В штате специалистов финансовые, банковские сотрудники. Такая синергия позволяет предоставлять бизнесу комплексную услугу. Тем более что именно частные предприниматели малый бизнес сильнее всего пострадали от пандемии и больше всего нуждаются в поддержке. А банки, как известно, не любят кредитовать этот сегмент. Так что мы рассчитываем увеличить свое присутствие на этом рынке.

Как и сколько может привлечь у вас предприниматель?

Средний размер займа составляет 1,5-2 млн рублей. Именно столько нужно, чтобы открыть, например кофейню или небольшую лавку. Максимальный — 15 млн рублей. Во столько обойдется открытие небольшого ресторана. В качестве залога может выступать жилая недвижимость, земельный участок или какое-то ликвидное коммерческое помещение в собственности. Стандартный срок договора составляет один год. Но предприниматели стараются погасить долг быстрее.

Обычно бизнес, привлекающий денежные средства на проектное финансирование или ликвидацию кассового разрыва, возвращает долг за два-три месяца. Надо понимать, что такие займы дороже банковских, поскольку фондирование тоже обходится нам дороже. Зато заёмщик может быть уверен, что быстро получит средства и ему не придётся вынимать их из оборота или использовать рискованные схемы.

На какие цели еще привлекают займы?

К нам чаще обращаются клиенты с небольшим бизнесом в реальном секторе – производство или сфера услуг. Кому-то нужны средства на развитие, у кого-то стартап. Банковский рынок склоняется в пользу крупного клиента с высокой выручкой и штатом финансовых сотрудников, которые могут собрать всю необходимую документацию. В маленькой компании владелец часто и директор, и бухгалтер, и главный менеджер. Ему некогда заниматься бумагами, иногда он просто не разбирается в финансовых тонкостях.

Часто это тот случай, когда деньги нужны срочно, а с банком провозишься несколько недель и получишь отказ и стойкую решимость больше не связываться. У многих просто опускаются руки. Мы помогаем тем, кому деньги нужны были вчера.

Вот, например, у предпринимателя есть сеть автомоек, и он хочет открыть новую. Она стоит 5 млн рублей. Но без местной прописки банк не кредитует. Для нас же это не повод отказывать в займе. Или другой пример: у партнеров есть несколько фур, и они хотят купить еще одну. Она стоит 10 млн рублей. В моменте такие деньги из бизнеса не вынуть, а банку не понравилось, что у партнеров ещё нет кредитной истории. У нас такой проект сразу получит финансирование.

Небольшая цветочная лавка, йога-студия или салон красоты тоже обойдется в 3-4 млн рублей. Часть этих средств можно, конечно, насобирать потребительскими кредитами. Остальное дадим мы. Очень часто обращаются строительные компании, а также рекламные и ивент-агентства, которые работают по постоплате и часто не могут получить деньги от клиентов в течение нескольких месяцев.

А рекламщики-то чем не приглянулись банкам?

У такого бизнеса нет серьёзного обеспечения. В залог у рекламного или PR-агентства можно взять только их креативные мозги и компьютеры со столами. Банки кредитуют таких клиентов очень редко. Лично я хорошо понимаю нужды и превратности этого бизнеса, поскольку в молодости сам занимался рекламой.

По объективным причинам крупный бренд может долго задерживать платёж: сначала какие-то нарекания по заказу, потом надо переделать документы, потом менеджер ушёл в отпуск и так два месяца по договору ненавязчиво превратились в полгода. Тебе должны 10 млн и, вроде, платить их не отказываются. Но прямо пойти на конфликт ты не можешь: клиент хороший, и маржа большая. Можешь только непрерывно канючить в телефон и писать слёзные письма. А тем временем приходит другой большой проект со стартом «вчера», и ты понимаешь, что надо брать, а оборотных средств не хватает. А ещё есть тендеры, для участия в которых тоже нужно обеспечение. На весь срок проведения на тендерной площадке необходимо заморозить внушительную сумму.

В условиях пандемии, когда индустрию очень сильно лихорадило, многие агентства сидели без контрактов большую часть года. Сейчас, когда наконец появляются шансы заработать, резервы исчерпаны, а надо и команду содержать, и за офис платить, и в реализацию вкладывать. И вроде бы неплохо зарабатываешь, считаешься успешным предпринимателем, но в моменте денег нет, кредитная линия юридического лица в банке выбрана, занял у всех возможных знакомых…

А как же факторинг? Считается, что это вполне доступное и быстрое решение проблемы отсрочки оплаты по договору.

Это такой же миф, как и доступные кредиты. Чтобы получить средства от факторинговой компании под конкретный контракт даже с солидной компаний, вам придётся подтвердить постоянство работы с этим клиентом. Обычное требование — 10 контрактов за один-два года. Это очень много для небольшого и среднего рекламного агентства. Но даже если у вас уже наработана такая история, то в лучшем случае вы сможете рассчитывать только на среднюю сумму от этих контрактов. Повезёт, если у вас хорошие отношения с банком, а также идеальная отчётность. К тому же финансирование открывают только под подписанный акт приёмки-передачи. Слишком много ограничений.

В то время как мы одобряем заявки от таких клиентов за один день, и в течение одного-двух следующих компании получают деньги. Четвёртый квартал и конец года — самое сложное время для бизнеса, и заём поможет не просто его пережить, но и заработать.

А просрочки и дефолтов не боитесь?

Ну, во-первых, у нас тоже есть свой скоринг. И некоторым мы тоже отказываем, хотя в целом процент одобрений гораздо выше, чем в банке. Во-вторых, мы говорим о займах под залог недвижимости, что почти исключает риски невозврата для нас как для кредитора. Если заёмщик не справится с выплатами, то залог будет реализован с торгов по решению суда. Надо отдать должное, наше законодательство стоит на стороне кредитора.

Недвижимость всегда была и будет самым надёжным активом в России. Посмотрите на этот рынок — за последние два года он подорожал больше чем в два раза. Продались даже заброшенные загородные стройки, стоявшие десятилетиями. Во всём мире инвестиции в недвижимости считаются наиболее консервативными, хотя и надёжными. В нашей стране голод на недвижимость всё ещё высок. С одной стороны, это подстёгивает стройку, с другой — подгоняет инфляцию. И даже сейчас можно с уверенностью говорить, что цены в ближайшие годы продолжат расти.

Кстати, о какой доходности для инвесторов, которые вкладываются в ваш ПИФ недвижимости, можно говорить сегодня?

Нельзя напрямую сказать, что это ПИФ недвижимости, поскольку речь идет о производных решениях: залогах по займам. Хотя по факту так и есть. Причём это гораздо более доходный инструмент, нежели чем обычный ПИФ недвижимости или рентный фонд, которые в среднем по рынку дают не более 10% годовых. Доходность нашего ЗПИФ «Залоговая недвижимость» на начало четвертого квартала составила 22,95% в годовых.

Из каких регионов клиенты? Как привлекаете?

Долгое время клиенты приходили по принципу сарафанного радио. Рекламных кампаний мы не проводили, продвижением в Сети тоже не занимались. Такой задачи не стояло. Но с ростом портфеля и созданием фонда решили выйти на публичный уровень. Большинство наших клиентов из Петербурга, но мы кредитуем также бизнес из Москвы и других городов.

Сегодня уже ничего не мешает выдавать займы онлайн, цифровая подпись и электронные закладные уже давно позволяют не посещать офис. И в этом плане мы одни из пионеров рынка. Нашими главными плюсами остаются надежность и скорость (как правило, займы выдаются в тот же или на следующий день). Надеемся, что благодаря фонду сможем существенно увеличить портфель займов. В перспективе ближайших нескольких лет мы планируем увеличить стоимость активов до нескольких млрд руб.

Ещё немного и купите свой банк…

До этого ещё далеко, хотя такая идея периодически обсуждается. Для банка нужен большой бизнес, широкая клиентская база, иначе его работа не будет рентабельной. И требований к капиталу и операциям гораздо больше, чем к небанковской организации. Но если помечтать, я хочу создать платформу, на которой будут собраны и автоматизированы все операции: подгрузил документы, получил займ, продал или купил пай и так далее. И к этому мы идём. Радует, что предприниматели становятся более грамотными в финансах, лучше оценивают риски, культура растёт. С ними приятно иметь дело.

КонкурсФонд «Залоговая недвижимость» предлагает медиа поучаствовать в конкурсе и выиграть грант на 50 тыс. руб. Компания считает важным повышать уровень финансовой грамотности людей из разных сфер бизнеса. Не только крупные игроки со штатом экономистов и юристов должны иметь доступ к разнообразным финансовым продуктам на рынке и быть защищенным от мошенничества и криминальных схем. Предупреждён — вооружён. Если у вас есть информационный сайт, Telegram-канал, блог, страница «ВКонтакте», Instagram, которые помогают бизнесу разбираться в финансах, присылайте на info@pif.realty мотивационное письмо с пометкой Sostav. Грант ждет лучших. Информация о победителях появится на официальной странице Facebook в начале февраля 2022 года.

Александр Белов, совладелец, генеральный директор Belov Entertainment Group, Санкт-Петербург:

Профилем коммуникационного агентства Belov Entertainment Group являются комплексные решения в сегменте B2B. Мы проводим разного уровня презентации новых товаров и услуг, мероприятий, связанных с открытием заводов, жилых и торговых комплексов, автосалонов. Организуем конференции, корпоративы и бизнес-встречи. Компания основана в 2013 году, и её средний годовой оборот составляет 80 млн рублей. Поскольку большинство проектов реализуется с постоплатой, мы часто нуждаемся кредитных средствах, в сотрудничестве с надежным финансовым партнером, с которым можно было бы работать по принципу «одного окна».

Тем не менее, опыт привлечения банковского финансирования в основном был неудачный. По одному из проектов у нас был сформирован чёткий запрос на получение кредита. Получить кредитную линию от банка, в котором мы постоянно обслуживаемся, оказалось сложно, и мы обратились к другим игрокам. После общения с пятью банками мы так и не получили одобрения. Причиной отказа было уменьшение оборота компании на фоне пандемии и нестабильной ситуации в экономике. Коммуникация с банками отняла много времени и сил.

Мы обращались за займами и в небанковские организации, но отказывались сотрудничать из-за высокого процента по займам и низкой суммы при залоге собственности. Фонд «Залоговая недвижимость» сразу завоевал наше доверие компетентностью и открытостью сотрудников, высокой оценкой недвижимости и упрощенной системой согласования документооборота. Буквально на следующий день мы получили необходимую сумму займа. Компания помогла закрыть все наши финансовые вопросы.

Анна Григорьева, совладелец маркетингового агентства IMSA, Санкт-Петербург:

IMSAgency часто выступает департаментом маркетинга на аутсорсе: дизайн, креатив, ивенты разной сложности, PR, brand development. Обычно такие услуги оплачиваются клиентами постфактум. В случае с крупными интернациональными компаниями можно говорить об отсрочке до 120 календарных дней с момента подписания актов. Таким образом, часто дополнительное финансирование из вне нам просто жизненно необходимо. Особенно если большие проекты идут друг за другом.

Учитывая, что мы обслуживаемся в банке уже много лет и показываем хорошие обороты на счетах, мы можем рассчитывать на открытие кредитной линии под небольшие проценты. И такой возможностью компания периодически пользуется. Однако кредитный лимит небольшой, всего 4% от годового оборота компании, и часто этой суммы не хватает на реализацию проектов, а деньги нужны срочно. Такой кредит может быть лишь временным решением. Периодически мы обращаемся с просьбой увеличить лимит, но получаем отказ на основании того, что не соответствуем условиям банка.

Сотрудничество с закрытым паевым инвестиционным фондом «Залоговая недвижимость» уже не один раз позволяло нам своевременно получить нужный объём финансирования и вовремя сдать проект. Решение о выдаче займа компания принимает буквально за один день. В то время как банк две недели обсуждает возможность кредита и в итоге даёт отказ.