Можно ли продать квартиру в ипотеке

Ипотека берется на долгие годы, и трудно предсказать, что произойдет за это время. За 10, 15 или 20 лет, на протяжении которых ипотечный заемщик должен выплачивать долг, он может создать семью, завести детей, оказаться в сложном финансовом положении и т. д., то есть ситуация может сильно измениться. Возможно, владельцу понадобится продать ипотечную недвижимость. В связи с этим возникает вопрос — а можно ли продать квартиру в ипотеке? Ответ — утвердительный. Правда, сделать это непросто. Рассказываем — как.

Зачем продавать ипотечную квартиру

Вот распространенные причины, по которым ипотечный заемщик может продать жилье, находящееся в залоге у банка:

• плохое материальное положение;
• необходимость улучшить жилищные условия;
• семейные обстоятельства;
• стремление заработать на сделках с недвижимостью.

Сложное материальное положение

К решению продать квартиру в ипотеке могут подтолкнуть сложности с погашением долга. Продажа будет уместна, если владелец жилья, находящегося в залоге у банка, не видит возможностей улучшить свое финансовое положение, пишет сайт "Выберу".

Необходимость улучшить жилищные условия

Например, у вас родился второй ребенок, и вы хотите сменить вашу двухкомнатную жилплощадь на трехкомнатную. В этом случае можно продать квартиру, купленную в ипотеку, которая еще не погашена, и приобрести другое жилье в кредит.

© ТАСС

Семейные и бытовые обстоятельства

В случае вступления в брак, развода или других событий в жизни ипотечный заемщик также может испытать необходимость таких сделок с недвижимостью. Например, при разводе бывшие супруги могут продать общую квартиру, купленную в ипотеку, и разделить деньги.

Чтобы заработать

Один из способов заработка на рынке недвижимости — вкладываться в строящееся жилье, а затем продавать его после сдачи дома в эксплуатацию или на более раннем этапе. В этом случае также можно продать квартиру, купленную в ипотеку, которая еще не погашена.

Кто может стать покупателем

Разумеется, далеко не каждый захочет приобрести недвижимость, находящуюся в залоге у банка. Но вероятность таких сделок все же существует. Покупателями в данном случае могут выступить:

Риелторы

Чаще всего жилье, которое находится в залоге у банка, продается по сниженной цене. На перепродаже таких объектов можно неплохо заработать.

Те, кто имеет желание, но не имеет возможности

Многие люди мечтают улучшить свои жилищные условия, но денег им на это не хватает. Ипотечный заемщик может продать им квартиру, купленную в ипотеку, по сниженной стоимости. Разумеется, найти покупателя, который согласится на это, непросто. Но в этом могут оказать содействие риелторы.

Ценители отдельно взятого района или ЖК

Существует определенная категория потенциальных покупателей, которые давно присматриваются к какому-либо лакомому кусочку — конкретному району или жилищному комплексу. Однако далеко не все они имеют средства для таких сделок. Поэтому решением проблемы для них может быть покупка ипотечного жилья.

Как продать квартиру в ипотеке

Многие полагают, что решение вопроса нужно начать с поиска покупателя. Но это не так. Сначала необходимо получить согласие кредитной организации, предоставившей ипотеку. Без этого невозможно продать жилье, находящееся в залоге у банка. Финансовая организация имеет право запретить сделку, правда, такое случается редко, объясняет "ЦИАН.Журнал".

Стоит иметь в виду, что срок рассмотрения заявки банком может составлять полтора-два месяца. Для участников альтернативной сделки это слишком долгий период ожидания, именно поэтому разрешение банка необходимо получить до того, как будут определены покупатели.

Если вы заручились согласием кредитной организации, можно приступать к следующему этапу. Нужно найти покупателя, который согласится приобрести квартиру, купленную в ипотеку. Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков в беседе с журналом рассказал, что сообщать о будущих тонкостях сделки лучше в личном разговоре. Так продавцу будет проще убедить потенциального приобретателя в том, что риски минимальны.

© ТАСС

Способы сделок

Существуют несколько способов для осуществления сделок по продаже ипотечного жилья. Основные из них:

• покупатель погашает кредит при проведении сделки;
• покупатель переоформляет ипотеку на себя.

Досрочное погашение кредита покупателем

Сначала рассмотрим ситуацию, при которой у покупателя есть достаточно средств, чтобы погасить оставшуюся часть долга продавца. В этом случае обе стороны должны явиться в банк, где покупатель внесет деньги на счет, и кредитная организация снимет обременение с квартиры. Закладная в этом случае будет передана продавцу, и сделка купли-продажи будет зарегистрирована. На такие действия обычно уходит пара дней, однако процедура может затянуться, например, из-за длительной передачи закладной. Вишняков отмечает, что в данной ситуации рискует приобретатель, поскольку именно он платит внушительную сумму.

Переоформление кредита на покупателя

Продать квартиру в ипотеке можно тому, кто готов переоформить кредит на себя. Предварительно покупатель должен будет пройти проверку банка на платежеспособность, и в случае одобрения оформить долг на свое имя в этой же кредитной организации или в какой-либо другой, на собственный выбор. Таким образом, на квартиру возникнет новое обременение.

В такой ситуации не стоит забывать, что пока идет согласование, ежемесячные платежи все равно нужно вносить. Иначе кому-либо (покупателю или продавцу) придется выплачивать пени за просрочку.

Сайт Райффайзен Банка напоминает, что если квартира находилась в собственности менее пяти лет, а затем была продана дороже, чем куплена, с разницы в цене потребуется уплатить НДФЛ в 13%.

Еще один способ продажи ипотечного жилья — сделка, в ходе которой в роли продавца выступает банк. Это бывает при серьезных просрочках погашения долга. В таких ситуациях квартира продается на специальных площадках.