Счет эскроу – это банковский счет, который используют при осуществлении какой-либо сделки, чтобы снизить риски и защитить средства сторон. Рассказываем подробнее, что это такое и зачем он нужен.

Что такое счет эскроу

Это специальный счет, на котором хранятся деньги до выполнения сторонами сделки условий, прописанных в договоре. До этого момента средства замораживаются, или, по банковской терминологии, депонируются. То есть одна сторона кладет деньги на счет эскроу. Другая сторона не получает их, пока не выполнит свои обязательства. Получателя средств называют бенефициаром, отправителя – депонентом. Между ними также есть посредник, независимая сторона – эскроу-агент, который депонирует средства, выступая гарантом сделки и проверяя, выполнены ли ее условия обеими сторонами. Эти условия прописываются в специальном договоре счета эскроу. В России, согласно законодательству, открыть счет эскроу могут только банки. Их перечень указан на официальном сайте Центробанка. Если у эскроу-агента нет официального статуса кредитной организации, он имеет депонировать средства, открыв номинальные счета. При этом с использованием эскроу-счета можно депонировать не только деньги, но и движимое имущество. К примеру, ценные бумаги.

В каких сделках используется счет эскроу

Во всех, в которых есть риски, что одна из сторон сделки может не выполнить ее условия, получив средства заранее. Чаще всего с использованием эскроу-счета заключают договор:

При продаже недвижимости, бизнеса и ценных бумаг,
В долевом строительстве,
В судебных разбирательствах, когда заключается мировое соглашение,
В сделках, связанных с интеллектуальной собственностью: при продаже товарного знака или какого-либо изобретения.

Как происходит сделка

Рассмотрим, как используется счет эскроу при покупке квартиры. Например, покупатель жилья в недостроенном доме боится, что его обманет застройщик. Тогда он открывает счет эскроу в банке. Депонент-покупатель, бенефициар-продавец и эскроу-агент заключают трехсторонний договор, согласно которому продавец обязуется выполнить услугу, поставить товар, покупатель – оплатить работу, а независимая сторона – заблокировать средства и перевести их после выполнения всех условий сделки. После депонент кладет деньги на счет. До момента их передачи средства принадлежат покупателю, но он не может ими распоряжаться. Продавец получает замороженные деньги на счете эскроу только тогда, когда жилье сдается в эксплуатацию и регистрируются права собственности на первую квартиру в достроенном доме, а не до момента завершения строительства. При этом бенефициар должен предъявить банку доказательства, что обязательства выполнены. В случае со строительством и продажей жилья это может быть акт приема-передачи или свидетельство о новом собственнике имущества.

«Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 миллионов рублей, поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», – объяснила изданию «РБК» эксперт Ирина Доброхотова.

Плюсы и минусы счета эскроу

Начнем с минусов:

Перечень банков, которые открывают счета эскроу, указан на официальном сайте Центробанка, и их число ограничено.
Депонент может вернуть депонированные деньги только пот расторжении договора.
За открытие счета нужно заплатить комиссию — в среднем она составляет 0,7—1% от суммы. Платит ее депонент, если сделка касается долевого строительства — бенефициар, то есть застройщик. В таком случае для депонента это не минус, а плюс.
Деньги на счете эскроу не приносят прибыли, так как на них не начисляются проценты, как при депозите.

Теперь перейдем в плюсам:

Использование счета эскроу защищает покупателя от мошенничества, а продавцу дает гарантии, что он получит средства.
Суммы не более 10 млн рублей страхуются в Агентстве по страхованию вкладов.
Если какая-либо из сторон расторгает сделку, счет закрывается автоматически, и заблокированные средства возвращаются покупателю.
Счет эскроу нельзя арестовать, если у депонента есть налоговые долги, невыплаченные алименты и т.д.

Существуют и другие финансовые инструменты, которые снижают риски и дают гарантии сторонам сделки. Это банковская ячейка и аккредитив. Банковская ячейка – это сейф в банке, который клиент может арендовать и предоставить доступ другим людям по предъявлению необходимых документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи. Однако для юридических лиц этот гарантийный инструмент не подходит, так как ячейка предполагает расчет наличными средствами. Эскроу-счет и аккредитив – это безналичный расчет. Как и эскроу, аккредитив предполагает получение бенефициаром средств только после выполнения условий договора. Это также обязательство банка-посредника по переводу денег клиента получателю. Однако между ними есть различия. Например, форма договора при аккредитиве утверждена Центробанком. В случаем с использованием счета эскроу стороны могут самостоятельно вносить изменения в договор. При использовании аккредитивов ваши деньги могут взыскать, и их нельзя применить в долевом строительстве.