Юрист Хрусталева перечислила плюсы и минусы покупки квартир со скидкой у банков
Обычно при выдаче крупного кредита банки просят в качестве обеспечения исполнения обязательств предоставить какое-либо имущество в залог. В случае невыполнения обязательств заемщиком данное залоговое имущество подлежит реализации, а вырученные средства идут в счет погашения долга по кредиту, напомнила юрист, арбитражный управляющий Анна Хрусталева.
В качестве главного плюса при покупке такого имущества она назвала его цену.
"У такого имущества всегда хороший дисконт, который местами может даже достигать 50% от рынка, поскольку, оценивая предмет залога, банки обычно выдают заем на сумму не более 70% от рыночной стоимости актива, а при реализации прежде всего исходят из остатка по кредиту", - поясняет юрист.
Реализация происходит быстро и сделка не может быть признана в последующем недействительной, так как банк в данном случае обеспечит полную юридическую чистоту.
Однако минусы тоже имеются. Покупая такое имущество, в каком-то смысле человек приобретает "кота в мешке", и если самостоятельно не провести предварительный анализ, можно попасть в весьма затруднительную ситуацию.
"Состояние имущества на момент реализации может существенно отличаться от его состояния на момент передачи банку в залог: банк оценивает актив лишь на момент оформления залога и выдачу кредита, при этом как правило ориентируясь на заключение оценщика, то есть на документальное подтверждение. Далее имущество фактически находится у залогодателя и эксплуатируется, поэтому сколько лет это продлится и какова будет амортизация, а, следовательно, и рыночная стоимость актива - надо определять самостоятельно. Банк по сути это не отслеживает, не несет ответственность за сохранность имущества, максимум - заемщика могу обязать оформить страховку", - разъясняет Хрусталева.
Она добавляет, что на момент реализации залога его оценивают лишь по сумме, необходимой для погашения кредита, отсюда и появляется большой дисконт.
Так например, квартира стоимостью в 11 млн вполне может продаваться за 6 млн, если остаток кредита заемщика составляет 6 млн. Возможна и обратная ситуация - квартира на момент оформления залога стоила 11 млн, на момент реализации ввиду ее аварийного состояния будет стоить 6 млн, а продаваться за 9 млн. И в том и в другом случае покупатель будет видеть лишь документы.
Из минусов - невозможность осмотреть покупаемое имущество до его покупки, поскольку, как правило, заемщики неохотно идут на отчуждение своих активов. Никто из специалистов банка не сможет обеспечить его осмотр.
"Ну, и наконец, даже если имущество вы все же приобрели, то передача в пользование, владение и распоряжение актива скорее всего будет не быстрой. Залогодатель-заемщик вполне может оказаться недобросовестным и добровольно его не передавать, в этом случае выход один: виндикационный иск, далее приставы. А если речь пойдет о квартире, то и все прелести судебного выселения", - констатирует юрист.
