Легко ли жить в новостройке?
Капитальный ремонт
После заселения у жильцов начинается совместная с соседями коммунальная жизнь. Каковы особенности при управлении новым домом – об этом рассказали эксперты в сфере ЖКХ: директор НУО «Фонд капитального ремонта в УР» Диана Новомейская и председатель общественной организации потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов УР» Александр Евсеев.Собственникам жилья в новых МКД о будущем капитальном ремонте общего имущества следует задуматься сразу после получения заветных ключей от квартиры. Гарантийный срок по Жилищному кодексу составляет 5 лет с момента сдачи объекта в эксплуатацию. Спустя этот срок, а лучше заранее, владельцы помещений на общем собрании собственников МКД прежде всего должны определиться со способом накоплений на нужды капремонта общего имущества дома. Тут, как известно, два варианта: общий счет регионального оператора и специальный счёт*.
*Специальный счет - открытый в кредитной организации РФ счет, денежные средства на котором сформированы за счет взносов на капремонт общего имущества МКД, уплаченных собственниками помещений в МКД. Помимо основных средств на спецсчете аккумулируются начисленные банком проценты за пользование денежными средствами, находящимися на данном спецсчете.
Диана Новомейская, директор НУО «Фонд капитального ремонта в УР»
- Начиная с 2015 года, 396 новых домов включены в региональную программу капремонта. Из них 102 дома аккумулируют средства на счете регионального оператора фонда капитального ремонта. Примерно такое же количество домов используют спецсчёт. Остальные пока не определились со способом накопления, потому что 5-летний срок после сдачи МКД в эксплуатацию еще не истёк. Для них острой необходимости принимать решение не наступило. В принципе, это понятно, потому что период, когда дома вводятся в эксплуатацию, весьма продолжительный. Проходит значительное время до момента полного заселения, потом идет процесс знакомства и формирования внутридомового сообщества собственников. Они в конечном итоге и определяют вектор развития. И важно отметить - на протяжении первых 5 лет собственники нового дома, согласно законодательству Удмуртской Республики, не обязаны делать взносы в счёт будущего ремонта. При этом у собственников есть право начать собирать деньги раньше установленного срока, но это сугубо их добровольное решение, а не обязанность.
Чаще всего после окончания гарантийного срока жители начинают ремонтировать систему водоснабжения, прежде всего ГВС. Эта проблема возникает во многих домах. Казалось бы, новый дом недавно был введен в эксплуатацию, но очень быстро выходят из строя именно системы горячего водоснабжения.
- Давайте поговорим про специальный счёт. Насколько выгодна эта схема для собственников жилья в новостройках? Насколько соотносимы стоимость обслуживания счета и банковский процент по вкладу?
- Владелец специального счета, в отличие от общего счета, может выбирать более выгодные условия для обслуживания спецсчета в банках. Но при этом в новостройках собственники должны сами платить за обслуживание специального счёта. Это плата за начисления, выставление квитанций собственникам, претензионную работу. В этом плане выгоднее держать деньги на общем счете, если не планируется в ближайшее время ремонтных работ. При этом когда наступит необходимость в проведении ремонта, можно снова организовать специальный счет и перевести на него накопленные ранее средства.
Александр Евсеев, председатель общественной организации потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов УР»
- Расходы за обслуживание спецсчета начинаются сразу, а доход в виде процентов по вкладу появится только тогда, когда будет накоплена приличная сумма из взносов собственников. Поэтому на этапе, когда только начали накапливаться денежные средства и не требуется проведение работ, с точки зрения экономической целесообразности выгоднее держать деньги на счёте регионального оператора. После того, как средства накопились в достаточном объеме, и доходная часть по процентам становится теоретически сопоставима с расходами на обслуживание спецсчета – тогда, исходя из финансовых преимуществ и точных расчетов, можно задуматься о переходе на специальный счёт. Тут необходима финансовая грамотность.
Замена лифтов
Большая проблема для большинства регионов страны – это состояние лифтового оборудования. К 2025 году должны быть обновлены все лифты, отработавшие свой 25-летний срок службы. Нужно ли собственникам в новостройках заранее думать о ремонте или замене лифтов?
Александр Евсеев, председатель общественной организации потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов УР»
- По истечении 25 лет есть возможность продления срока службы лифта. если есть техническое заключение специализированной организации. На практике случаются разные ситуации. Имеются случаи, когда лифты не прослужили и 10 лет в новом доме. Там лифтовое оборудование было не российского производства и на тот момент не смогли найти на замену импортные детали. Собственникам пришлось поэтапно в каждом подъезде устанавливать новые лифты. Так что, 25-летний срок эксплуатации - это еще не гарантия. Задумываться о ремонте или замене сложного технического оборудования нужно заранее и в новых домах.
До сих пор идет прием заявок по распределению средств из республиканского бюджета на капремонт лифтов в 2024 году по системе софинансирования – это 14% от полной стоимости ремонта. Уже сейчас понятно, что денег на все заявки не хватит. Первыми получат поддержку те, кто быстрее сориентировался, провел общее собрание, нашел вариант решения по рассрочке платежа. Практика показывает, что наиболее эффективным механизмом замены старого лифта является увеличение минимального размера взноса. Этот вопрос решается на общем собрании собственников. Подчеркну, это касается владельцев специальных счетов.
Радует новость из Минстроя Удмуртии - из бюджета выделяют еще 80 млн на замену лифтов на специальных счетах. То есть в этом году нас ожидает еще один отбор заявок! Но условия предоставления субсидий поменяются! Теперь субсидия будет выделена только тем домам, которые меняют все требующие замены лифты. Нельзя будет заявиться с заменой двух из пяти или пяти из восьми лифтовых механизмов. Исключение по частичной замене будет для тех, кто уже меняет остатки. Соответствующие изменения в правилах предоставления субсидий уже готовятся.
В этой ситуации при отсутствии необходимого объёма финансирования главным действенным инструментом становится механизм рассрочки платежа от подрядной организации в совокупности с увеличением размера взноса на капремонт. Напомню, что проект "Ускоренная замена лифтов для спецсчетов", предложенный экспертами Общественного совета Минстроя России, доступен для любого дома и любого владельца спецсчета на территории Удмуртской Республики. Данный механизм предполагает рассрочку платежа до 5 лет.
Диана Новомейская, директор НУО «Фонд капитального ремонта в УР»
- Поддержка со стороны государства в программах софинансирования по замене лифтов продолжается, правда, не в тех объемах, что было раньше. Есть региональные программы, через которые выделяются деньги на поддержку специальных счетов, которые позволяют покрыть часть уже произведенных затрат.
На данный момент у регионального оператора капремонта (общий счёт) заключены договоры по замене 102 лифтов в 34-х многоэтажных домах. Что касается домов, где средства на ремонт собираются с помощью специального счёта, то в каждом доме должны принять самостоятельно взвешенное решение об установлении дополнительного взноса, либо рассрочке платежей возможного увеличения стоимости лифта. В данном случае решение за собственниками, которые самостоятельно регулируют средства на специальном счете.
С краткосрочными планами и Региональной программой капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов можно ознакомиться в данном разделе.
