Эксперты: Снижение ставок неспособно надуть "ипотечный пузырь"

Грозит ли российскому рынку недвижимости «ипотечный пузырь», выяснял у экспертов этой сферы Sobesednik.ru. Сбербанк объявил рекордно низкие ставки по ипотеке: для ряда проектов — 7,4%. Число заемщиков растет, ставки падают, и некоторые эксперты уже задаются вопросом: а не лопнет ли в скором времени старательно надуваемый пузырь жилищных кредитов? — Реальна ли ставка 7,4%? Или это рекламный ход? — Сбербанк понизил ставки 9 августа. Ставки по базовым ипотечным продуктам составляют в Сбербанке 9,5% для зарплатных клиентов и 10% для остальных, — объясняет директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева. — Возможно снижение ставки еще на 0,1% при использовании сервиса электронной регистрации. Ставка в 7,5% доступна только в ряде жилых комплексов, если быть точными — в 15 проектах на первичном рынке Москвы и 67 проектах на первичном рынке Московской области. Такое снижение ставки предполагается в рамках заключенного сотрудничества с 12 застройщиками Московского региона, среди которых MR Group, ФСК «Лидер», Группа ЛСР и другие. А вот ставки 7,4% можно достичь, если оформлять кредит посредством сервиса электронной регистрации. Следовательно, ставка 7,4% действительно существует, но в рамках специальной программы. Получить кредит по таким условиям могут клиенты, выбравшие квартиру среди ограниченного перечня проектов, являющиеся зарплатными клиентами Сбербанка и воспользовавшиеся сервисом электронной регистрации — потенциальная аудитория довольно узкая. К тому же в рамках специальной программы есть дополнительные ограничения. Например, максимально возможный срок кредитования составляет всего семь лет, что опять-таки отсекает часть потенциальных заемщиков, доходы которых не позволяют оформить кредит на такой срок. В значительной мере анонсированная ставка в 7,4% является маркетинговым ходом. Но часть клиентов смогут воспользоваться специальными условиями, тем более сниженная ставка будет фиксироваться на весь срок кредитования. — Смогут ли за «Сбером» последовать и другие банки? — Многие топовые банки уже пересмотрели условия по базовым программам, а некоторые кредитные организации сделали это еще до Сбербанка, поэтому не совсем верно будет говорить, что именно Сбербанк был тем самым локомотивом, с кого началось движение. Из наиболее привлекательных ставок на данный момент можно отметить Газпромбанк, который предлагает ставку 9,5% при комплексном страховании, без деления на зарплатных и остальных клиентов. Следовательно, для части заемщиков условия этого банка могут быть даже более выгодными. В банке «Возрождение» ставка составляет 9,9%, в ВТБ24 — 9,7%, в «Уралсибе» — 9,4%. — Ждать ли роста объема выданной ипотеки? — Пересмотр ключевой ставки, а также снижение ставок, которые происходили уже несколько раз в этом году, способствовали тому, что востребованность ипотечных продуктов в первом полугодии 2017 года выросла. Например, согласно данным Росреестра доля ипотечных сделок в «старых» границах Москвы составила 43,4% во втором квартале 2017 года, в то время как в прошлом году максимальный показатель был равен 39,6% в IV квартале, когда был максимальный спрос на ипотечные продукты в связи с завершением действия программы государственного субсидирования ипотечной ставки. К концу года можно ожидать роста как количества выданных ипотечных займов, так и доли ипотечных сделок, которая может достигнуть показателя в 50%. Но востребованность ипотеки вызвана не только снижением ставок, но и отсутствием финансовых возможностей для улучшения жилищных условий без привлечения кредитных средств. — Не грозит ли такой обвал ставок надуванием «ипотечного пузыря», как уже опасаются некоторые эксперты? — Вряд ли: сейчас банки в любом случае тщательно проверяют потенциальных заемщиков, им невыгодно выдавать кредиты неплатежеспособным гражданам. К тому же доля дефолтных кредитов довольно не высокая. А по сравнению с прошлым годом количество ипотечных займов в 2017 году выросло, а вот доля дефолтных кредитов, напротив, сократилась: в прошлом году показатель составлял 3%, сейчас — 2,5%. * * * Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая: — Конечно, предложение ипотеки со ставкой на уровне 7,4% действует не для всех проектов, но их достаточно много. Только в Москве кредит по данной ставке доступен для 179 жилых комплексов, в Петербурге — 202 и еще 847 объектов по всей стране. Такая стоимость кредита субсидируется девелоперами и, по сути, представляет собой скрытую скидку, которая позволяет привлечь покупателей и заемщиков, что одинаково выгодно как застройщику, так и банку. Иными словами, ипотечный кредит под 7,4% — это реально действующий инструмент, который в то же время играет маркетинговую роль, привлекая клиентов к конкретному банку и проекту. Вслед за Сбербанком большинство крупных игроков ипотечного рынка уже снизили ставки, однако такого доступного уровня стоимости кредита никто не предлагает. Субсидируемые ставки у других банков составляют порядка 8–9%, а базовые — около 9,5–10%. Конечно, каждое снижение ставок ведет к удешевлению кредита, что в конечном счете открывает возможность приобрести в ипотеку жилье тем покупателям, которые еще один-два года назад не могли себе этого позволить. Во-первых, беспрецедентно низкие ставки в 7,4% доступны только в рамках соглашений с отдельными девелоперами в некоторых проектах. Фактически базовая ставка по ипотеке от Сбербанка составляет 10% годовых (для клиентов зарплатных проектов — 9,5%). Примерно на таком же уровне сейчас остаются предложения и других крупных игроков рынка. Данный уровень ставок остается все же высоким: по опросам россиян, 58% наших сограждан считают комфортной для себя ставку 6%. Во-вторых, не стоит переоценивать процесс снижения ставок. В I полугодии 2016 года возврат ставок на докризисные 12% годовых и программа субсидирования позволили повысить число выданных кредитов на 41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. С тех пор ставка постоянно снижалась и устанавливала новые рекорды, однако в I полугодии 2016 года количество предоставленных ипотечных кредитов превысило предыдущий период только на 5%. Более того, докризисное значение I полугодия 2014 года еще не достигнуто рынком (данные аналогичного периода 2017 года все еще на 8% меньше). То есть в полной мере рынок ипотеки еще не восстановился. В-третьих, несмотря на снижение стоимости кредита, продолжают уменьшаться реальные доходы населения. Поэтому людей, которые готовы брать кредит пусть даже и по низким ставкам, очень мало, ведь сохраняются высокие относительно зарплат цены на жилье. Из всех россиян, планирующих в ближайшие три года решить жилищный вопрос, только 36% собираются брать ипотеку, тогда как 55% рассчитывают на другие источники средств. Таким образом, никакой ипотечный «пузырь» в ближайшие два года — пока экономика полностью не восстановится после кризиса — нам не грозит.