Москва теряет склады: за 9 месяцев их строительство сократилось втрое

За первые девять месяцев этого года в Московском регионе было построено 245 тыс. кв. м. складских помещений, это в три раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года, подчитали аналитики компании Cushman & Wakefield. Ожидается, что к концу года предложение увеличится в более чем два раза до 590 тыс. "квадратов", но все равно будет в полтора раза меньше показателя прошлого года, говорят аналитики. При этом, уже в 2018 году объем введенных площадей превысит показатель этого года и составит около 800-900 тыс. квадратных метров. В рост предложение пойдет благодаря крупным BTS сделкам и заявленными планами девелоперов таких, как PNK Group, "Ориентир", "ВС-Недвижимость". "Вероятнее всего, темпы нового строительства в следующем году будут выше, но рекордов ожидать не стоит. Скорее всего, показатели будут на 10-30% ниже значений 2015-2016 гг. Из-за короткого девелоперского цикла прогнозировать сложно", - считает аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Александр Кунцевич. По его словам, уже сейчас не всех клиентов устраивает построенные, готовые к въезду складские площади, и они предпочитают заключать договора предварительной аренды и покупки на складские площади, которые будут удовлетворять их требованиями по локации и конфигурации. Поэтому за первые месяцы 2017 года более 30% арендованных и купленных площадей – проекты built-to-suit (построенные под требования клиента). Сокращение объемов строительства складских помещений эксперты связывают со снижением доли спекулятивного строительства - когда девелопер построил склад, а потом продал или сдал его в аренду, в отличие, например, от built-to-suit. "Прежде всего, снижение доли спекулятивного строительства связано с тем, что на рынке складской недвижимости Московского региона по-прежнему вакантными остаются около одного миллиона квадратных метров площадей или 9,2%", - поясняет региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank Владислав Рябов. Снижение темпов строительства оправдано, так как в Московской области сохраняется большой объем свободных складских помещений – около 1,5 млн кв. м, соглашается региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Вячеслав Холопов. Что касается, спроса на складские помещения, то он, по данным Cushman & Wakefield, держится на уровне 2015-2016 гг и по итогам года составит 1,2 млн. кв. м. Несмотря на большой объем сделок, ожидаемый в 2017 году, надо понимать, что в почти половине случаев компании переезжают с существующего склада на новый, поэтому объем чистого поглощения и нового строительства практически уравновешивают друг друга, поясняет директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Вячеслав Холопов. "Это означает, что в ближайшие два-три года ожидать появления дефицита площадей в Московском регионе не стоит. Объем вакантных помещений в Московской области сейчас в два раза выше, чем во всех остальных городах России вместе взятых", - считает Холопов. Несмотря на высокий спрос и низкие темпы строительства, ставки аренды в Московском регионе остаются низкими – на уровне 3 300 рублей за кв. м в год без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. "Мы не прогнозируем, что они вырастут в краткосрочном периоде. Слишком высока конкуренция среди девелоперов. Для привлечения клиентов они готовы снижать ставки и сокращать сроки строительства", - полагает Александр Кунцевич. По его словам, если ставки и вырастут в краткосрочной перспективе, то в пределах инфляции. Такой же позиции придерживается и Владислав Рябов. "По логике вещей при условии сокращения объема вакантных складских площадей запрашиваемая ставка аренды должна увеличиться. Однако на текущий момент мы не наблюдаем роста запрашиваемой ставки аренды, и полагаем, что в 2018 г. ставка аренды также расти не будет", - говорит эксперт. По его словам, в первую очередь, это связано с тем, что доля вакантных площадей остается высокой. Кроме этого, на рынке стали появляться предложения по арендной цене ниже рыночной. Возможно удорожание более новых помещений, в то время как здания, построенные 7-10 лет назад, без дополнительных инвестиций в обновление помещений могут сдаваться по более низким ставкам, чем сейчас, считает региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.