Офис становится социальным хабом. Как пандемия изменила рынок офисной недвижимости

В условиях текущего кризиса, вызванного пандемией коронавируса и режимом вынужденной изоляции, рынок столичной офисной недвижимости изменился. Сильнее всего пострадали офисы С-класса, в то время, как роста свободных площадей среди офисов класса А и прайм почти не наблюдается. В то же время подход к аренде офисных помещений со стороны компаний меняется, и эта тенденция наметилась ещё до пандемии, рассказали в ходе онлайн-конференции «Офисы набрались гибкости» представители компании Space1. По словам исполнительного директора Space1 Павла Фёдорова, в сегменте классической недвижимости класса BB+ было зафиксировано вдвое меньше сделок, чем за аналогичный период прошлого года. То, что офисы класса А почти не заметили кризис – тоже объяснимо. С одной стороны, крупные компании могли позволить себе не делать резких движений, с другой – арендодатели не хотели их отпускать. К тому же, договоры аренды больших офисов заключались на длительные сроки. А вот в сегменте коворкингов ожидаемо было разорвано почти 80% контрактов. По словам Фёдорова, в настоящий момент на рынке наметилась тенденция поиска компромисса между классической арендой офиса и коворкингом, а значит, новые форматы, лучше приспособленные к изменившимся условиям, будут всё более востребованы. Речь идёт о флекс-офисе: это гибрид между коворкингом и классическим офисом. «Формат, который мы предлагаем на рынке – это готовые офисные пространства для работы, где весь внутренний сервис берёт на себя арендатор. Но вместе с тем это полностью закрытое приватное пространство внутри блока для отдельной компании, которое может быть подстроено под потребности бизнеса. Это решение позволяет не думать о капитальных вложениях в ремонт, получить возможность въехать в полностью оборудованное помещение в сроки от 1 дня и получить информационную и прочую безопасность, а также брендирование, которое будет отражать ценности именно этой компании, а не бренда коворкинга». Как рассказал Фёдоров, крупным компаниям и до пандемии было нелегко снять большой офис. Вместе с тем, ещё до коронакризиса подход к офисам начал меняться. «Этому во многом способствовала диджитализация компаний, а также то, что основным ресурсом компании стал человек, его благополучие и комфорт, взаимодействие с другими людьми. Это сильно влияет на то, как офис должен выглядеть. Компании искали решения, как сделать офис более комфортным для людей, все хотели конкурировать с Яндексом и Google. Пандемия нового не привнесла, просто ускорила те тенденции, что уже были. И многие компании, в том числе крупные, хотят прийти к более адекватному формату» Офис – не просто место, куда сотрудники обязаны приходить каждый день с 9.00 до 18.00. Это социальный хаб, который нужен прежде всего для общения, встреч с коллегами и партнёрами, а также для трансляции ценностей компании – оформление ресепшна, надписи на стенах и так далее. Как отметил Фёдоров, это формирует запрос на изменения в проектировании всего офисного пространства. Появляются гибкие планировки, незакреплённые рабочие места, зоны отдыха. Меняются офисы и с точки зрения оснащения. В переговорных появляются системы видеоконференцсвязи - это уже стало стандартным способом коммуникации. Повышается качество интернета, больше внимания к инженерным сетям. «Флекс-форматы могут обеспечить всё это «под ключ». Клиентам удобнее отдать это на аутсорс, не вкладываться в капитальное переоснащение и иметь возможность подписаться на более гибкие условия по аренде. И Space1 может всё это обеспечить: арендатор получает готовый, красивый, изолированный технологичный офис под себя по системе «всё включено» на более гибких условиях аренды и без капитальных затрат. Это как каршеринг, только на рынке недвижимости». Как рассказала Мария Кабанова, руководитель отдела продаж Space1, в портфеле компании – 10 площадок общей площадью около 31 тыс кв. м, это более 4000 рабочих мест. Несмотря на вынужденный локдаун, новая площадка на Арбате открылась почти в срок, 9 июля. А уже в августе в новое «гибкое» офисное пространство въедут первые арендаторы. Кабанова согласна с Павлом Фёдоровым, что офисы начали трансформироваться ещё до пандемии. «Офис становится социальным хабом. И это точно то место, куда сотрудники должны хотеть приходить каждый день. Поэтому у нас есть софт-зоны отдыха, неформального общения, кофе-поинты с барными стойками, зарядки для электросамокатов и так далее. Потому что без живого общения креативность падает. Офис по-прежнему нужен компаниям, просто он меняет свою функцию» Space1 готовит к открытию в начале 20201 года ещё 3 площадки: на Тверском бульваре, комплекс Аэродом на Ленинградском проспекте и у метро Динамо. По словам Кабановой, тенденция строить флекс-пространства в черте жилых районов не нова: никто не хочет тратить много времени на дорогу до работы. При этом гибкие офисные пространства не пересекаются с квартирами и позволяют соблюдать work-life баланс. В Москве и Санкт-Петербурге формат флекс-офисов будет востребован, считают в Space1 и с оптимизмом смотрят в будущее. К примеру, в Европе и США процент «гибких» форматов по отношению к классическим офисам составляет 10% и вырастет в ближайшие 10 лет до 25%. В Москве же, по оценке Фёдорова, сейчас примерно 150 тыс кв. м. во флекс-формате, а в течение ближайших 10 лет рост будет двадцатикратным. Справка РП. Space1 - проект, созданный в 2019 году в партнерстве с крупнейшим владельцем офисов класса А в Москве - инвестиционной компанией O1 Properties. Вместе с только что открывшейся площадкой «Space 1 Арбат» объём портфеля Space1 достиг почти 31 тыс. кв. м.