Партнерский девелопмент: банк, застройщик и 100% доверия

Уменьшение масштабов строительства в России может достигнуть 10% из-за пандемии коронавируса, считает вице-премьер Марат Хуснуллин. Некоторые эксперты уверены, что сокращение будет куда более заметным, но и 10% заставляют задуматься: надо что-то делать. Сейчас, когда говорят «надо что-то делать», обычно подразумевают, что это «что-то» должно сделать государство: изменить законодательство в пользу застройщиков, предоставить им крутые налоговые льготы, субсидировать ставки по кредитам, выкупить нераспроданный объем квартир, продлить льготную ипотеку… Но ведь можно посмотреть и в другую сторону — на меры, лежащие вне системы господдержки, которые также позволят нарастить строительные объемы по всей стране. Первая из них, которую принято называть ключевой, а некоторые вообще считают единственно действенной, — поэтапное раскрытие счетов эскроу. Как уже рассказывала Business FM, депутат Николай Николаев разработал, а Минстрой поддержал законопроект о раскрытии счетов эскроу хотя бы после ввода дома в эксплуатацию, а не после регистрации права собственности на первую квартиру, как определено ныне действующим законодательством. По мнению главы Минстроя Владимира Якушева, благодаря такому решению застройщики получат свои деньги по меньшей мере на три месяца раньше, и хотя банковская система пока не готова к реальному поэтапному раскрытию счетов, здесь никаких рисков уже ни для кого нет. Банки, очевидно, считают по-другому, но посмотрим. Следующий вариант — проанализировать решения, которые рождаются на стадии проектирования и не всегда являются эффективными, тем самым улучшить экономику проекта, на что наверняка положительно отреагируют кредитные комитеты банков. По оценкам девелоперов, осиливших этот путь, анализ и корректировка проектных решений вполне позволяет их оптимизировать без ухудшения качества продукта, причем суммы оптимизации могут быть весьма существенными — от 5% до иногда даже 20% от стоимости строительно-монтажных работ. Наконец, еще один вариант, о котором на круглом столе «Строительная отрасль 2020: время перемен» говорил финансовый директор компании «Сити XXI век» Дмитрий Соболев: партнерский девелопмент, в основе которого лежит 100-процентное финансирование банком — партнером проекта партнера-девелопера. По мнению Дмитрия Соболева, сейчас заходить на стройку девелоперам чаще мешают не сложные процедуры получения разрешения на строительство (здесь как раз все постепенно упорядочивается, и в этом направлении ведется действительно большая работа), а нехватка денег: благодаря новым правилам долевого строительства девелоперы стали ограничены в средствах для приобретения новых площадок. А банки, напротив, имеют огромные денежные ресурсы и даже не скрывают своего стремления найти им достойное и коммерчески приятное применение, то есть бегают по рынку в поисках хороших проектов. Тогда почему бы не рассмотреть следующую схему: банк выбирает себе девелоперскую компанию-партнера с опытом, которая умеет создавать качественный продукт, может формировать нужную себестоимость за счет структурирования и оптимизации процессов, имеет хорошие компетенции в деле продаж и положительные отзывы клиентов о своем продукте — словом, со всех сторон компания-отличница. В этом случае банк может быть практически уверен: если этот партнер возьмет земельный участок, то доведет его до конца. При таком раскладе взаимодействие становится взаимовыгодным, поскольку гарантированно зарабатывают и девелопер, и банк, подчеркивает Дмитрий Соболев. Дмитрий Соболев финансовый директор компании «Сити XXI век» «Соответственно, уже не нужно выставлять те самые требования девелоперу — «вы купите землю за свои, а потом мы посмотрим проект», а уже изначально заходить в проект с определенной концепцией с учетом того, что все деньги будут кредитные. В этом случае девелопер выступает, с одной стороны, как некий fee-девелопер, но тем не менее всю ответственность за реализацию проекта, естественно, несет девелопер. Банк только дает ему некую финансовую подпитку, с помощью которой девелопер может максимально сократить все растянутые процессы внутри себя и максимально быстро выводить в продажу и завершать те проекты, которые, соответственно, совместно они приобретают. То есть основная идея в том, что девелопер перестает думать, где взять заемные деньги, если у него выстроены все процессы внутри и он умеет делать хорошие, востребованные, качественные продукты, которые меняют среду жизни людей». Какими характеристиками должна обладать девелоперская компания, чтобы банк хотя бы начал рассматривать возможность подобного сотрудничества? И вообще, какие аспекты этого взаимодействия особо важны для принятия решения? По мнению Дмитрия Соболева, во-первых, у девелопера должны быть завершенные проекты, причем как минимум с попаданием в те финансовые показатели, которые были запланированы изначально. Второе: корпоративная культура девелопера должна так или иначе совпадать с корпоративной культурой банка. Цели, желания, подходы — все должно быть более или менее близко, потому что партнерство для того и задумывается, чтобы сотрудничество банка и девелопера дало синергетический эффект, ведь речь ни в коем случае не идет о слиянии или поглощении. Третье: при наличии ресурсов для совместной реализации проектов класс и размах этих проектов может быть любым — от масштабного строительства жилья массового спроса до возведения на небольшом участке клубного дома на 20 квартир. Тут решение во многом будет зависеть от специфики, предыдущего опыта и подтвержденных хороших результатов девелоперской компании. Что и кому это даст? Прежде всего даст сокращение сроков реализации проектов и увеличение объемов строительства. Немалая часть девелоперского цикла — это время, которое проходит до получения разрешения на строительство и выхода на площадку. И вот его-то можно заметно поджать, уверен Дмитрий Соболев: «Когда банк и девелопер друг друга не знают, они вынуждены относиться друг к другу с неким недоверием и проверять друг за другом каждую мелочь, чтобы максимально качественно оценить проект. А здесь они сразу понимают, кто как работает и на какой части проекта нужно сфокусироваться, а на какой нет. То есть объем этих процедур между банком и девелопером будет сокращаться. Девелоперы будут закрывать проекты, может, и с той же маржинальностью, но гораздо быстрее, стало быть, и зарабатывать будут больше». В городах появится больше новых домов высокого качества — банки уже научились грамотно оценивать риски и понимать, какой продукт сейчас котируется, а какой нет, какой будет продаваться, какой не будет. А люди получат больший выбор жилья, причем рисков для покупателей квартир в таких партнерских проектах не будет вообще. Разве что банковская система рухнет, но тогда мы все будем решать уже не строительные, а совсем-совсем другие проблемы.