Жилой ребус: особенности капремонта домов-памятников Москвы

В центре Москвы немало исторических домов-памятников, в которых располагаются не только многочисленные рестораны и бары, но и жилые квартиры. О том, что в отдельных объектах культурного наследия живут люди, бывает сложно догадаться – если не знать, куда смотреть. Сайт "РИА Недвижимость" прогулялся по центру столицы с экскурсоводом Георгием Макеевым и узнал, в каких неочевидных домах живут москвичи, а представитель Фонда капитального ремонта Москвы Сергей Краснов рассказал, чем ремонт таких зданий отличается от работ в панельном доме. Дома с историей Дом 6 по Троицкому переулку, недалеко от Самотечной площади, выгодно выделяется на фоне более современной кирпичной застройки квартала. Потемневший от времени фасад впечатляет прихотливыми наличниками и украшенной аркой, и даже наружная лифтовая шахта смотрится на удивление органично. "Доходный дом относился к подворью Троице-Сергиевой лавры, работал над ним архитектор Гладков. Он предпочитал русский стиль и его разновидности, и это здание – хороший тому пример", – рассказывает экскурсовод Георгий Макеев. Когда-то, отмечает он, у дома в Троицком переулке была особенная кровля, но в советское время его надстроили на два этажа. Лифтовая шахта на фасаде – тоже наследие СССР и Великой Отечественной войны. Как объясняет Макеев, в послевоенное время такие конструкции устанавливали в домах, чтобы облегчить жизнь ветеранов-инвалидов. "Любой дом – это живой организм, с годами он меняется, модернизируется и достраивается", – говорит Макеев. "Надстройки – то, что делает этот объект интересным, помимо остальных деталей", – соглашается начальник управления по работе с объектами культурного наследия Фонда капремонта Москвы Сергей Краснов. Однако для специалистов по капремонту это еще и дополнительная сложность. Статус дома-памятника не мешает зданию 6 по Троицкому переулку оставаться жилым. В оконных проемах дома виднеются комнатные цветы, развеваются на сквозняке шторы, в арку заходят местные жители с пакетами из магазинов. Краснов объясняет, что в программу капитального ремонта попадают все многоквартирные дома Москвы, включая объекты культурного наследия. Единственное условие – жилых квартир в таких домах должно быть не меньше трех. "Конечно, в большинстве подобных домов квартир немного и с годами их становится все меньше. Такую площадь выгоднее всего использовать под коммерческие нужды. Но если дом соответствует необходимым требованиям, мы его ремонтируем и уделяем особое внимание", – подчеркивает Краснов. Детальное проектирование Задолго до старта непосредственных работ каждый дом-памятник тщательно обследуют, фиксируют повреждения и определяют перечень необходимых работ. Результаты экспертизы оформляют в увесистый том, текста и чертежей в котором хватит, чтобы перебить количество знаков в "Войне и мире" и "Тихом Доне". "И это только результаты технического обследования, предпроектная работа", – улыбается Краснов, взвешивая внушительную книгу в руках. Разработка непосредственно проекта занимает около 10 таких томов. Здесь отображено все: характеристики дома, состояние его инженерных коммуникаций, особенности внешнего облика, что и как нужно с ним сделать. Коммуникации во многих домах-памятниках, отмечает эксперт, представляют собой своеобразный ребус, который необходимо разгадать до ремонта. В отличие от инженерной составляющей типовых московских домов, в старой части столицы она нетиповая и непредсказуемая, а значит и требует особого отношения. В рамках капитального ремонта домов-памятников специалисты Фонда капремонта не занимаются реставрацией, подмечает Краснов. Задача проектной и подрядной организаций – привести в порядок общедомовое имущество, внутренние коммуникации и сохранить внешний облик здания в лучшем виде. "Мы стараемся ремонтировать дома-памятники максимально бережно, чтобы сохранить их для москвичей и жителей на ближайшие долгие десятилетия. Кстати, в процессе проектирования и сами стараемся изучать историю таких объектов. Это и для себя интересно, и в работе с жителями помогает. Они видят, что мы относимся к их собственности с уважением", – говорит Краснов. Неочевидное жилье Глядя на дом 30/7 на Петровке, сложно поверить в его жилой статус. Однако, как уверяет Макеев, и в нем, помимо ресторанов, есть квартиры. "Дом по-прежнему жилой, хотя с виду этого не скажешь. Это по-настоящему доходный объект: на первом этаже – торговля, на втором и третьем – квартиры и офисы. Исторически так сложилось, что последние 50 лет район, в котором находится дом, тесно связан с рыбой, в советское время тут был одноименный магазин. А в наши дни на этом участке находятся целых три рыбных ресторана", – отмечает Макеев. То же впечатление оставляет дом 5 в Петровском переулке, где установлена мемориальная доска Сергею Есенину. По словам Макеева, именно здесь жил выдающийся поэт, когда писал знаменитые строчки про "московского озорного гуляку". "Особенность подобных домов в том, что люди разного достатка, живущие на разных этажах, могли вообще никогда друг с другом не пересекаться. Самые дорогие квартиры находились на втором и третьем этажах по фасадной линии, дешевые – на высоких этажах. Жильцы победнее пользовались, как правило, черным входом, а вот выдающиеся обитатели, конечно, заходили через парадные двери", – объясняет экскурсовод. Не менее интересная судьба у дома 19с1 по Петровке. Задолго до того, как первый этаж длинного здания занял современный супермаркет, здесь работала цирюльня известнейшего в Москве мастера Ивана Андреева. Свой салон, рассказывает Макеев, он открыл по европейскому образцу, хотя сам, как бывший крепостной, на тот момент за рубежом никогда не был. "Со временем он стал самым дорогим цирюльником в городе, и у дам было модно обслуживаться у Андреева. Мастер даже был удостоен звания "профессора парикмахерского искусства" – звучит, да? – и взрастил целое поколение известных цирюльников", – отмечает Макеев. Краснов добавляет: в рамках капитального ремонта специалистам приходится налаживать общение не только с владельцами помещений, но и с арендаторами. Владельцы заведений в домах-памятниках не всегда рады строительным работам, которые могут помешать привлечению посетителей и, соответственно, прибыли, поэтому реализация проекта зачастую начинается после достижения компромисса. "Мы стараемся идти навстречу, чтобы выполнить работы не в ущерб владельцам и максимально оперативно. С собственниками квартир тоже постоянно находимся в контакте, тем более что в таких домах их не так много. В рамках работ мы меняем системы отопления, водоснабжения и канализации. Иногда заходим в квартиры, если, например, внутри установлены счетчики электроснабжения", – поясняет Краснов. Строгий контроль Работы в домах-памятниках находятся под неустанным контролем сразу нескольких городских учреждений. Во-первых, перечисляет Краснов, все работы согласуются с департаментом культурного наследия Москвы. Во-вторых, надзор осуществляет автор ремонтного проекта, который находится на объекте в процессе ремонта и принимает необходимые коррективы. "Более того, к работам на таких объектах допускаются исключительно проектные и подрядные организации с лицензиями министерства культуры на соответствующие виды деятельности", – обращает внимание Краснов. Пока что дома-памятники на Петровке, в Петровском переулке, на Кузнецком мосту и Большой Дмитровке продолжают жить своей жизнью. Вокруг них ежедневно проходят сотни туристов и еще больше местных жителей, хлопают двери ресторанов и магазинов на первых этажах. Разработка проектной документации в рамках программы капремонта, для этих объектов займет около восьми месяцев, а сам ремонт пройдет в 2021-2022 годах, заключает Краснов.