Малогабаритная Россия

Сегмент небольших квартир увеличился из-за кризиса Несмотря на изменившуюся экономическую реальность, россияне не готовы отказываться от планов по покупке жилья. Правда, заметное снижение доходов вынуждает покупать малогабаритные квартиры. За два последних года средняя площадь предлагаемых в новостройках квартир сократилась на 6%. А зародившийся еще в период прошлого кризиса формат малометражных студий продемонстрировал резкий рост. Объем предложения такой недвижимости вырос на треть, но пока все равно не удовлетворяет весь спрос. Региональный фактор Прошлым летом первому вице-премьеру Игорю Шувалову показали в Казани небольшую квартиру размером 20 кв. м. "Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье и оно очень популярно, и на рынке есть ниша для такого жилья",-- заявил чиновник, чем невольно вызвал общественную дискуссию. Все дискутанты сходились во мнении, что у населения на фоне текущей экономической рецессии заметно сократились доходы, но жилищный вопрос так и не исчез, поэтому граждане от безысходности и покупают крохотные квартиры. Позже в соцсетях появились фотографии студий площадью 8 кв. м, которые продаются в Новосибирске, что вызвало очередной шквал обсуждений. Кстати, именно Новосибирск, как показывает практика, лидирует в России по количеству малогабаритных квартир. По данным руководителя проекта Domofond.ru Анны Березиной, в этом городе 26,8% всех предложений на вторичном рынке приходится на малогабаритные квартиры до 35 кв. м. По числу запросов на малометражки в прошлом году лидировал Новосибирск, где спрос на такое жилье составлял 31,7%, следом идет Челябинск (28,8%). За два года кризиса существенно изменилась площадь продаваемого в России жилья, констатирует аналитик риэлторской компании "Этажи" Константин Брендиков. По его данным, с начала 2015 года квартиры в новостройках страны потеряли 3,2 кв. м, или почти 6% своей площади. К началу 2017 года средняя площадь жилья на первичном рынке сократилась с 55,7 до 52,5 кв. м. Доля квартир площадью до 30 кв. м за тот же период выросла с 7% до 10,3%, а спрос на совсем небольшое жилье площадью до 20 кв. м в 3,5 раза превысил предложение. Вместе с консультантами переход региональных покупателей к малогабаритным форматам отмечают и банкиры. Зампред правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова рассказывает, что за два года доля малогабаритного предложения в девелоперских проектах, которые аккредитовал банк, выросла фактически с нуля до 20%. Наибольший рост объемов малоформатного предложения заметен в Перми, Челябинске и Самаре, добавляет она. Госпожа Ушкова связывает этот тренд с желанием застройщиков повысить доступность жилья на фоне снижения доходов населения. "Из-за кризисных явлений люди стали приобретать квартиры меньшей цены и, соответственно, меньшей площади",-- соглашается Константин Брендиков. По данным Росстата, реальные располагаемые денежные доходы населения в 2016 году сократились на 5,9%, в 2015 году -- на 3,2%, 2014-м -- на 0,7%. Татьяна Ушкова убеждена, что в регионах малогабаритные квартиры зачастую выбирают в качестве инвестиционного жилья для последующей перепродажи или сдачи. "Норма прибыли с таких квартир достаточно высокая при относительно низком уровне первоначальных вложений",-- поясняет она. Руководитель по работе с застройщиками ипотечного банка "Дельта Кредит" Анна Якимова добавляет, что в таких городах Крайнего Севера, как Сургут и Тюмень, такая недвижимость ликвидна за счет большого числа вахтовых работников. В Москве и Подмосковье наличие небольших студий сейчас предполагает треть аккредитованных банком проектов, отмечает старший вице-президент ВТБ 24 Андрей Осипов. Между тем, по данным Domofond.ru, пока в столице не так много предложений в сегменте малогабаритных квартир: всего 11%, а спрос на уровне 15,7%. Столичные реалии Несмотря на то что сейчас основным двигателем рынка малогабаритного жилья стали регионы, зародился этот формат именно в Москве. Директор департамента проектов Est-a-tet Владимир Богданюк называет прообразом современных студий реконструируемые советские общежития, которые предполагали комнаты площадью от 6 до 18 кв. м. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов говорит, что в Москве и других крупных городах доля микроквартир гостиничного типа площадью до 10 кв. м не превышает 0,5% от общего объема предложения. Современные студии в новых жилых комплексах впервые начали появляться в отдельных проектах во время кризиса 2008 года. "Тогда квартиры с избыточной площадью стали неликвидными",-- вспоминает господин Богданюк. Со временем их средний размер продолжил снижаться: если в 2008 году площадь средней московской студии составляла 25-30 кв. м, то с 2014 года речь шла уже о 23-28 кв. м, добавляет он. По оценкам ЦИАН, сейчас квартиры площадью до 25 кв. м занимают 0,96% объема предложения в Москве, 1,42% -- в Новой Москве и 2,03% в Подмосковье. У других экспертов альтернативные оценки. Так, по подсчетам "Метриум групп", по итогам 2016 года квартиры площадью до 25 кв. м экспонировались в шести московских проектах из 49, в то время как в конце 2014 года таких предложений на рынке новостроек в принципе не было. Переходить на небольшие форматы в собственных жилых комплексах понемногу начинают и крупные девелоперы. Директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов отмечает, что в проектах его компании средняя площадь за последние несколько лет сократилась с 60 кв. м до 50-52 кв. м. Он уверен: в столице и области покупатели все еще ориентируются на небольшое жилье. По его расчетам, оптимально, когда в том или ином строящемся жилом комплексе на долю студий приходится 15-20%. В MR Group рассказывают, как в период кризиса вывели на рынок студии от 26 кв. м. Представитель компании Евгения Старкова оценивает долю квартир небольшой площадью в новых проектах компании в 12-15% от общего объема предложения. Новые коммуналки Тем не менее невозможно снижать размер жилья бесконечно. Формально минимальная площадь и размер квартиры зависят от климатического пояса региона. Так, например, в Москве, по словам юриста департамента земельно-имущественных отношений Heads Consulting Александры Елизаровой, возможная минимальная площадь общей комнаты в однокомнатной квартире не должна быть меньше 14 кв. м. До такой крайности застройщики доходят редко. Но альтернативные варианты на рынке все-таки существуют. Например, в базе ЦИАН экспонируются 60 лотов по продаже студий до 20 кв. м в Москве, 100 -- в Подмосковье, 48 -- в Санкт-Петербурге, 118 -- в Ленинградской области. В ЦИАН не комментируют реальные объемы этого сегмента, ссылаясь на то, что искусственное формирование микроквартир находится в плоскости вероятных административных правонарушений, а не исследования рынка. Чаще всего в объявлениях идет речь действительно о продаже долей в многокомнатных квартирах, разделенных на отдельные студии. Первооткрывателем этого формата в Москве себя называет владелец компании CheapHome Андрей Сазонов. Уже два года он занимается продажей разделенных на студии таунхаусов в Подмосковье, а полгода назад его компания начала экспансию на рынок Москвы. Господин Сазонов рассказывает, что его компания делит таунхаусы в среднем на восемь, а квартиры -- на четыре студии площадью 14-20 кв. м. Агенты CheapHome отбирают для перепланировки низколиквидные лоты, которые собственники не могут оперативно продать самостоятельно. Как правило, речь идет о многокомнатных квартирах на первых этажах жилых домов. По собственным оценкам компании, продать четырехкомнатную квартиру, разделенную на студии, можно в среднем на 25% дороже, нежели единым лотом. "Экспонироваться как полноценная квартира она будет около года, а, разделив на студии, можно продать за несколько месяцев",-- объясняет Андрей Сазонов. По его словам, компания, как правило, не выкупает перепланируемые квартиры: они остаются у собственника на период поиска потенциальных покупателей. В это время CheapHome ставит в квартире дополнительные перегородки и устанавливает в каждой комнате сантехнику. "Формально покупатели приобретают доли в квартире с согласованной планировкой",-- поясняет господин Сазонов. Своими основными клиентами он называет студентов и приезжих из других городов. Александра Елизарова сомневается, что такая перепланировка легальна: ванная комната, например, может располагаться только в установленных местах. "Другие жильцы дома могут обратиться в суд с иском о нарушении правил пользования жилым помещением и причинении ущерба ненадлежащим расположением ванной, и может быть инициирована проверка",-- отмечает юрист, добавляя, что суды в некоторых случаях принимают решение о лишении права собственности на квартиру. Обеспечение спроса Альтернативой переделанной многокомнатной квартире уже в скором времени могут стать небольшие апартаменты. Коммерческий директор "Миэль-Новостройки" Анна Шишкина заметила, что в последние полгода в границах Старой Москвы наметилась тенденция к спросу на небольшие студии площадью в 16-17 кв. м. По ее словам, сейчас на рынке есть три девелоперские компании, рассматривающие возможность реконструкции в комплексы апартаментов старых зданий общежитий или гостиниц. Целевая аудитория у проектов окажется все та же -- студенты и иногородние покупатели, недавно оказавшиеся в Москве. Поскольку формально апартаменты считаются нежилым помещением, то стандартные требования по размеру площади на них не распространяются, объясняет юрист Александра Елизарова. Своя аудитория у небольших квартир действительно есть. Девелоперы и банкиры сходятся во мнении, что чаще всего это молодые люди в возрасте до 30 лет, переезжающие в новый город. Гендиректор Ikon Development Евгения Акимова предполагает, что эта категория клиентов появилась на рынке во многом благодаря изменившейся за годы кризиса квартирографии. "В докризисный период первую квартиру приобретали в основном люди старше 30 лет, сейчас собственниками становятся более молодые клиенты, которые благодаря распространению бюджетных предложений смогли накопить или взять ипотеку",-- рассуждает она. Директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов говорит, что часто квартиры-студии покупают молодые семьи или выросшие дети для собственных родителей. Андрей Осипов из ВТБ 24 рассказывает, что проекты жилых комплексов со студиями часто выделяются нестандартными решениями -- это дома с дворами без машин, общественной инфраструктурой на этажах, уютными кофейнями и площадками для активного отдыха. Александра Мерцалова, Екатерина Геращенко