Четверть площадей в новых столичных ТЦ так и осталась незанятой. По оценкам Knight Frank, объем вакансии в новых торговых центрах по итогам 2017 года достиг 26%. Для сравнения, общий уровень вакансии на рынке эксперты оценили в 8,5%.
Традиционно, арендаторы всегда отдают предпочтение действующим торговым центрам, где проще "пощупать" реальный трафик, поэтому они и заполняются в первую очередь, поясняет руководитель отдела торговых центров департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Евгения Хакбердиева.
"Новые торговые центры – это всегда определенные риски для арендаторов, поэтому не все готовы заходить на первоначальном этапе и подтверждать коммерческие условия, выгодные собственнику объекта. В результате, некоторые проекты открываются в определенной долей вакансии, а после, начиная за несколько месяцев до открытия, – когда уже понятен состав арендаторов и реальные сроки открытия – начинают заполняться более активно", - поясняет она.
В целом, рынок постепенно восстанавливается и доля вакантных площадей снижается. Основной драйвер этого процесс – уменьшение объемов ввода новых ТЦ в столице. По оценкам Knight Frank, в прошлом году на рынок вышло всего пять новых объектов общей площадью 199 тыс. кв. м. Это минимальный за последние пять лет показатель.
Более половины этого объема обеспечил один объект – комплекс "Вегас Кунцево" площадью почти 120 тыс. кв м. Стоит отметить, что в первом полугодии 2017 г. в столице вообще не было введено ни одного ТЦ.
"Тенденция к снижению объема ввода является последствием низкой девелоперской активности на фоне экономического кризиса 2014-2016 годов, – комментирует региональный директор и руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL Екатерина Земская. - На девелоперов повлияли недоступность заемного финансирования в 2015-2016 годах и коррекция планов развития большинства ритейлеров. Как следствие, список проектов 2017 года сократился, в том числе и за счет переноса даты ввода".
В свою очередь на фоне замедления предложения аренды, активизировался спрос на качественные площади в уже открытых проектах, и в проектах с высокой степенью готовности к вводу в эксплуатацию. По оценкам Knight Frank, по сравнению с 2015 годом общая вакансия сократилась на 4,6%. В топовых торговых центрах заполняемость и вовсе сейчас составляет 100%.
Стоит отметить, что после начала восстановления экономики девелоперы активно стремятся завершить проекты, срок запуска которых в прошлом году сдвинулся.
Вероятно, что в этом году на рынок выйдут "Арена плаза" (20 тыс. кв. м), "Миля" (19 тыс. кв. м), "Галеон" (14 тыс. кв. м) и "Петровский" (8,5 тыс. кв. м). Крупнейшими открытиями года станут ТРЦ на Каширском шоссе (71 тыс. кв. м) и развлекательный центр "Остров мечты" (65 тыс. кв. м). Таким образом, по прогнозам JLL общий объем запуска новых ТЦ в этом году может превысить 300 тыс. кв. м.
Схожие оценки дают и эксперты Knight Frank, которые ожидают ввода в этом году 324 тыс. кв. м. новой торговой недвижимости. По прогнозам компании, за счет ввода новых объектов доля пустующих площадей на рынке вырастет до 9%, однако объем вакансии в торговых центрах, работающих больше двух лет, будет снижаться.
Примечательно, что девелоперы все чаще предпочитают делать ставки не столько на крупные, сколько на средние и небольшие объекты. Все большей популярностью пользуется формат небольших районных ТЦ. Средний размер введенных за год торговых центров в Москве снизится с 50 тыс. кв. м в 2017 году до 19 тыс. кв. м в 2018 году и 22 тыс. кв. м в 2019 году, прогнозируют в JLL.
"В городе остается все меньше локаций, привлекательных для девелоперов. Основной объем строительства ближайших двух лет составят локальные проекты, торговые площади в составе МФК или ТПУ, а также новые очереди действующих объектов. Даже крупные сети сейчас проявляют гибкость и оптимизируют занимаемые площади, в том числе за счет уменьшенных форматов. Магазины малых форматов уже запустили многие продуктовые ритейлеры, например, "Перекресток", "Азбука вкуса", "Ашан", и анонсировали Decathlon, Leroy Merlin, OBI, "М.Видео", IKEA", - отмечают эксперты компании.
При этом формально у столичного рынка по-прежнему есть естественный потенциал для роста. Москва по количеству торговых площадей на 1 тыс. человек является далеко не лидером даже в России. Столица занимает лишь четвертое место с показателем 501,6 тыс. кв. м на 1000 жителей, пропустив вперед Санкт-Петербург, Екатеринбург и Самару.