Секреты покупки недвижимости в США: ассоциация собственников и кооператив

В объявлениях о продаже недвижимости США вы можете столкнуться с четырьмя видами жилой недвижимости: частный дом (single family house) кондоминиум (condo или квартира в многоквартирном доме), таунхаус (townhouse) кооператив (co-op) Покупателю важно понимать: кондо, таунхаусы и кооперативы находятся в ассоциации собственников. А значит, подчиняются ее законам. Частный дом также может к ней относиться, но это скорее исключение из общего правила. Узнайте о том, как получить визу или вид на жительство в США Что такое ассоциация собственников Ассоциация собственников – это аналог российского ТСЖ. В ней есть собственная администрация во главе с президентом, члены которой выбираются из числа собственников. В ассоциацию может входить отдельный многоквартирный дом, несколько рядом стоящих зданий или комплекс таунхаусов. После общего голосования собственников администрация устанавливает правила, которым должны следовать все владельцы жилья и арендаторы. Что решает ассоциация собственников: Размер регулярных платежей (HOA fee), которые должен вносить ежемесячно или ежеквартально каждый собственник. Какие расходы будут покрываться за счет регулярных взносов владельцев недвижимости. Обычно эти средства идут на обслуживание общедомового имущества, страховку объектов, вывоз мусора и водоснабжение, охрану и ремонт крыши. Могут ли собственники сдавать квартиры в аренду и на каких условиях. Например, устанавливается минимальный срок аренды, количество раз в год, которое квартира может быть сдана. Разрешается ли собственникам и проживающим иметь домашних животных и, при положительном решении, ограничивается ли вес, вид и общее количество домашних любимцев. Кто может стать членом ассоциации. Например, в некоторых ТСЖ могут быть ограничения по возрасту потенциального собственника. В ассоциациях 55+ (HOPA) все проживающие должны быть старше 55 лет. Нанимает персонал для обслуживания территории и объектов инфраструктуры. Процедура покупки квартиры в ассоциации В каждой ассоциации установлен свой порядок покупки квартиры. Обычно потенциальный новый собственник должен подать заявление и заплатить взнос (application fee) за его рассмотрение ($100-250). Администрация проверяет биографию кандидата, утверждает или отклоняет его. Такой порядок позволяет убедиться, что у нового жильца, к примеру, нет криминального прошлого. Общие правила ассоциации публикуются в объявлении на продажу объекта недвижимости. Покупатель отправляет предложение на покупку (offer) в виде контракта на покупку с указанием стоимости, которую он готов предложить, и условий покупки. Продавец принимает его (подписывает контракт), отклоняет, либо корректирует (вносит свои условия). В некоторых случаях администрация устраивает даже личное собеседование с кандидатом. Когда контракт подписан обеими сторонами, продавец обязан предоставить полную информацию об ассоциации. После подписания договора покупатель имеет право в течение трех дней его расторгнуть. Причем без каких-либо штрафов. Читайте о том, как переехать в Штаты через учебу, работу или инвестиции Особенности кооператива Кооператив (co-op) – это та же ассоциация. Только земля, на которой стоит здание, не принадлежит собственникам квартир. Ассоциация арендует ее. Как правило, срок аренды достигает 100 лет. И каждый месяц или квартал собственник платит свою часть от этой арендной платы. По истечении 100-летнего срока аренды у ассоциации есть два варианта – либо выкупить землю, либо перезаключить договор аренды на новые 100 лет. Кооперативы обычно располагаются близко к океану, в районах, где земля очень дорогая. Следует помнить, что банки не дают кредит на покупку недвижимости в кооперативах. Именно поэтому такие объекты сложно продать. Ведь в этом случае вам придется искать того, кто сможет приобрести объект без привлечения ипотеки. Квартиры в кооперативах, как правило, дешевле, чем кондо. Например, можно найти объекты на берегу океана по цене $150-200 тыс. Но при этом ежемесячные платежи за такую недвижимость будут выше, поскольку включают в себя плату за землю. Ознакомьтесь с требованиями к получению Грин-карты США Содержание находящегося в ассоциации жилья Размер регулярных платежей HOA fee может сильно варьироваться и в каждом случае определяется по-разному. Например, в Майами он может составлять как $200-250 в месяц, так и $400-500. Размер этой платы вы можете увидеть в объявлении о продаже недвижимости. Что касается налога на недвижимость, то он устанавливается каждым конкретным городом и зависит от местоположения объекта. Чем ближе к океану и чем больше площадь недвижимости, тем налог выше. Во Флориде расходы на него могут достигать нескольких десятков тысяч долларов в год, особенно если объект расположен на побережье с видом на океан. В среднем по Флориде налог на недвижимость составляет 0,97% от оценочной стоимости объекта. Редакция благодарит за помощь в подготовке материала риэлтора Валерию Митчелл из компании The Keyes Company. Подготовила Ольга Петегирич Фото Flickr: Billie Grace Ward