Застройщики, борясь за спрос, всеми способами улучшают проекты жилья даже в массовом сегменте. Что в итоге получит покупатель?
Почему ЖК комфорт-класса потеснили эконом
Вполне возможно, что скоро все массовое жилье начнут называть одним общим словом — стандартное. Такое предложение содержится в законопроекте, недавно внесенном в Госдуму. Но пока на рынке доступных квартир есть два основных вида продукции — эконом и комфорт-класс. В Подмосковье доля квартир экономкласса сейчас составляет порядка 18% от всего объема предложения, комфорт-класса — примерно 75%. В старых границах Москвы соотношение иное: 6% (эконом) и 50% (комфорт), такие данные приводит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). Очевидно, что комфорткласс постепенно вытесняет с рынка эконом. Бюджет покупки в обоих сегментах заметно снизился. Застройщики говорят уже о пороге рентабельности, жалуются, что цена квадратного метра близка к себестоимости. При этом потребитель сейчас довольно взыскательный.
Покупатели обращают внимание не только на локацию ЖК и цену, их интересует множество факторов: инфраструктура, сроки ее ввода в эксплуатацию, материалы и качество строительства, архитектурные и дизайнерские решения, репутация девелопера и опыт успешно реализованных проектов.
«Покупательский спрос сегодня характеризуется высокими ожиданиями по составляющим продукта и за минимальный бюджет», — говорит Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест» (входит в ГК «Эталон»). По словам эксперта, клиенты обращает внимание не только на локацию и цену, их интересует множество факторов: инфраструктура проекта, сроки ее ввода в эксплуатацию, материалы и качество строительства, архитектурные и дизайнерские решения, репутация девелопера и опыт успешно реализованных проектов. ЖК экономкласса заявленным критериям соответствовать не могут, а вот в сегменте комфорт девелоперы стараются все запросы удовлетворить в полной мере. Фото: ЖК «Изумрудные холмы» (редакция Newfinder)
Что значит — комфорт-класс? Отличие жилья эконом от комфорт-класса
Жилые комплексы комфорт-класса можно отличить от проектов эконом по ряду признаков. Если в экономе застройщики предусматривают только самое необходимое, то ЖК комфорт-класса улучшают и украшают всеми возможными способами, не забывая об индивидуальности. Так, Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель», говорит об уникальной специфике проектов, подразумевающей дворы без машин, современные площадки для отдыха взрослых и детей, входные группы с индивидуальной отделкой, яркий фасад комплекса, собственные бульвары, а в некоторых проектах — даже пешеходные набережные. Все эти особенности, доступные еще несколько лет назад только при высоком бюджете, представлены сегодня на первичном рынке уже по ценам комфорт-класса. Даниил Селедчик подтверждает: сегодня проектам класса комфорт присущи характеристики, которые несколько лет назад встречались только в бизнес-классе. Например, архитектурные концепции для ЖК разрабатывают ведущие архитектурные бюро, застройщики используют оригинальные дизайнерские решения для оформления фасадов, территорий общественного пользования, предусматривают ландшафтный дизайн и т. д. «В частности, уникальная концепция нашего ЖК „Эталон-Сити“ в Москве была разработана известным архитекторов Сергеем Чобаном, а воплощаем мы ее в жизнь, используя технологию вентилируемых фасадов (которые ранее также были присущи классу бизнес), — говорит эксперт. — Во внутреннем дворе жилого комплекса, закрытом от машин, мы разбили настоящий ботанический сад».
Сегодня проектам класса комфорт присущи характеристики, которые несколько лет назад встречались только в бизнес-классе.
Не меньше внимания уделяют застройщики и внутренним помещения комплексов комфорт-класса. Как отмечает Евгения Акимова, при отделке мест общего пользования применяются нестандартные цветовые решения, для создания интерьера привлекаются дизайнерские бюро: «Например, в ЖК „Новый Зеленоград“ мы сотрудничаем с компанией VYAZMINOVA & SELVINSKY ARCHITECTS, которая известна своими работами в премиальном сегменте жилья и офисов. Напольные покрытия и стены в „Новом Зеленограде“ выполнены с использованием крупноформатного керамогранита от компании Kerama Marazzi, а также с применением стемалита (цветного стекла). Это дорогие отделочные материалы. Кроме того, в ЖК данного сегмента все чаще появляются вспомогательные помещения — колясочные или кладовые комнаты». Фото: ЖК «Красногорский» (редакция Newfinder)
Жилье комфорт-класса в Москве и Подмосковье. В чем разница?
В первую очередь проекты комфорт-класса в Москве отличаются от подмосковных того же класса ценой. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», называет следующие цифры: в Москве средняя цена за 1 кв. м в комфорт-классе составляет около 154 тыс. рублей, в Московской области — 80,5 тыс. рублей, в Новой Москве — порядка 100, 3 тыс. рублей. При этом областные проекты комфорт-класса вблизи МКАД, как и относящиеся к Новой Москве, по своим характеристикам фактически не отличаются от аналогичных ЖК на «старых» территориях столицы. Во многом это объясняется конкуренцией в массовом сегменте рынка. Застройщики в ближайшем Подмосковье, соревнуясь со столичными, существенно повысили качество новостроек.
В Москве средняя цена за 1 кв. м в комфорт-классе составляет порядка 154 тыс. рублей. В Московской области цена за 1 кв. м в комфорт-классе составляет порядка 80,5 тыс. рублей. В Новой Москве цена за 1 кв. м в комфорт-классе составляет порядка 100, 3 тыс. рублей.
Но, как замечает М. Литинецкая, жилые комплексы, расположенные глубже в области, могут позиционироваться девелопером как жилье комфорт-класса, но уступать при этом по качеству объектам того же класса в самом мегаполисе. В отличие от столичного «комфорта» при отделке некоторых подмосковных ЖК использую более доступные по цене материалы, придомовые территории оснащают оградой в редких случаях, детские и спортивные площадки во дворах оборудуют менее дорогостоящими элементами. Тем не менее массовое жилье в Московском регионе становится все комфортнее. Если так пойдет и дальше, то комфорт-класс вполне может потеснить и бизнес. То есть, все уйдут, останется один сплошной комфорт? Недавно на Круглом столе, организованном «Вести. Недвижимость» и посвященном перспективам жилья комфорт-класса, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов даже предостерег застройщиков: не стоит перегружать проекты комфорт-класса опциями, удорожая себестоимость. Есть разумный предел, после которого начинается уже бизнес-класс, и бесконечно улучшая проект в массовом сегменте, можно выйти в минус. Но покупатели жилья пока в плюсе. Фото: ЖК «Кварталы 21/19» (предоставлено «Метриум Групп») Фото обложки: ЖК «Ривер Парк» (предоставлено «Метриум Групп»)
