Григорий Алтухов: «Доля панельного предложения может достигнуть 40%»
В массовом сознании панельные дома — это страшненькие безликие сооружения советской эпохи. Или несколько более новые, но тоже не блещущие разнообразием типовые дома. Однако в последние годы все труднее различить панельное здание и монолитное, да и по цене они почти сравнялись. Почему так происходит и чем панельный дом может быть лучше возведенного по монолитной тенологии, рассказывает Григорий Алтухов, директор по развитию ДСК−1. Среди новостроек в Москве и даже в области преобладает монолит. Как случилось, что панельная технология уступила ему такую большую долю рынка? В середине 2000-х соотношение панели и монолита в общем объеме строительства было примерно равным, однако во второй половине этого десятилетия наметился и быстро увеличился разрыв. К началу кризиса 2008−2009 г. монолит занимал более половины рынка, а панельное жилье строилось главным образом по городскому заказу и в не лучших локациях. Негативный шлейф, который тянулся за панельным жильем еще с дорыночных времен и был обусловлен погрешностями в качестве при массовой советской застройке, оказался закреплен в сознании покупателя примерно так: панельное жилье — дешевое и некачественное, онодля бюджетников и очередников. Несколько лет доля панельных новостроек оставалась низкой, в пределах 10−15%, но затем показатель снова начал расти, и сейчас о серьезном дисбалансе говорить уже нельзя. Какую долю предложения на первичном рынке сегодня занимают “панельки”, вырос ли этот показатель за последние несколько лет? С чем связана такая динамика? Скачок роста предложения панельных домов пришелся именно на последние три-четыре года — когда производители панельных домов, включая ДСК−1, предложили рынку абсолютно новые и современные серии, а к индустриальным технологиям снова активно стали прибегать крупные застройщики, реализующие большие объемы строительства (ПИК, ГК «Абсолют», ЛСР, «Мортон» и другие). Сейчас панельные дома занимают уже около трети всего первичного рынка. Это и серии “признанной классики” — П−44Т модернизированная, П−44К, и новые серии ДомРИК и ДомНАД. Да, панельные дома в течение нескольких лет считались «морально устаревшими», и некоторые эксперты ожидали сокращения объема панели и использования ее только в госзаказе и бюджетном жилье. Однако применение передовых технологий панельного домостроения в новых проектах домов позволило разрушить целый ряд стереотипов, связанных с типовым жильем. Сейчас темпы продаж в проектах с панельными домами свидетельствуют о высокой конкурентоспособности таких новостроек. Но ведь жилье в московском регионе сейчас в целом становится доступнее? Не теряется ли привлекательность индустриальных домов на этом фоне? Основных причин популярности панельного домостроения две. Первая причина — скорость возведения. Это главное преимущество индустриального домостроения перед остальными технологиями. Если панельный дом может быть полностью построен за 5−6 месяцев, то на возведение монолитного понадобится уже примерно 2 года, а кирпичного — 2,5−3 года. И возможность переехать в новый панельный дом меньше чем через год после покупки квартиры «на котловане» — это для покупателя, живущего в съемной квартире, весомый плюс. По сравнению с ожиданием готовности монолитного дома только на аренде можно сэкономить несколько сотен тысяч рублей (ведь панельная новостройка будет построена минимум на год раньше монолитной). Вторая причина – высокое качество строительства и высокая степень готовности квартиры. Все квартиры в домах ДСК−1 сдаются подготовленными под чистовую отделку и с высоким качеством поверхностей, поэтому новоселы смогут легко и без лишних затрат сделать ремонт, руководствуясь своим бюджетом и личным вкусом. В квартирах уже имеются пластиковые оконные блоки со стеклопакетами, лоджии остеклены, проложена электропроводка, установлены розетки и подключены батареи. Индустриальный дом может строиться в любое время года и без рисков в потере качества — в итоге риски недостроя и затягивания сроков ниже, а динамика строительства нагляднее для покупателя. Оба фактора — скорость и качество строительства — привлекают покупателя, и оба очень важны на кризисном рынке. И все-таки панельное жилье по качеству уступает монолитному? Чем отличаются современные панельные серии от своих советских предшественниц? Какие проблемы удалось решить и за счет чего? Технологии панельного домостроения усовершенствовались не только по отношению к советскому периоду, но и за последние 5−7 лет. По уровню тепло- и шумоизоляции современные панельные дома не уступают монолитным; в них нет проблемы протечки стыков, которая ранее вызывала множество нареканий при эксплуатации. Стандартизация решений по конструктиву, инженерному оснащению домов, применение неоднократно доказавших свою эффективность решений на самом деле повышает качество построенного жилья. Конечно, при этом однажды разработанные типовые проекты нужно все равно модернизировать, создавать новые и отказываться от устаревших. Есть еще разница для потребителя между индустриальной и монолитной технологиями, помимо скорости строительства и ожидаемого уровня качества за счет стандартизации? Еще один момент — разница в налогах. Кадастровая стоимость монолитного жилья устанавливается, как правило, на 15−20% выше, чем панельного. К тому же фасады современных индустриальных домов облицованы плиткой под «кирпич», практически вечные и не требуют капитального ремонта в течение всего срока эксплуатации дома, что экономит в долгосрочной перспективе взносы на капремонт дома. А что насчет слабых сторон панельного домостроения? К ограничениям индустриальной технологии можно отнести стандартную высоту потолков, некоторую шаблонность архитектурных и планировочных решений (правда, и при монолитном строительстве застройщики часто “грешат” этим, тиражируя секции). Стандартизация сказывается также на этапе генпланирования, задавая застройщику некоторые ограничения, связанные с применением типовых, заранее заданных секций в условиях существующей застройки. То есть панельное жилье по определению типовое, не индивидуальное? Может ли панельный дом выглядеть оригинально, необычно? Яркий пример панельного дома, о котором, не зная, вряд ли подумаешь, что он панельный — это т. н. “ажурный дом” архитектора Бурова на Ленинградском проспекте. Да и в современных проектах застройщики стараются уходить от безликости: скажем, все составляющие домов ДСК−1 отвечают требованиям типовой застройки, тем не менее уже в типовом проекте предусмотрены возможности индивидуализации с помощью колористических решений фасадов, архитектурного облика первых этажей, единой концепции остекления лоджий и наличию мест для установки кондиционеров. Сегодня, когда в Москве объявлена программа реновации, покупателей интересует, каков официальный и реальный срок службы панельных домов разных серий? Каков он, например, у домов, построенных в 70-е, и у современных? Срок службы “панели” в 70-е годы составлял порядка 50 лет для “хрущевок” и порядка 100 лет — для 9-, 12- и 16-этажек. Сейчас средняя величина эксплуатации новостройки, как панельной, так и монолитной, составляет 120−150 лет. Если речь идет о вложениях в недвижимость, что выгоднее выбрать — монолитный или панельный дом? Индустриальное жилье сейчас пользуется спросом у покупателей, для которых важны такие факторы, как локация в конкретном районе, быстрые темпы строительства и экономия средств на ремонте. И это касается как конечных покупателей, так и инвесторов. В качестве специфических плюсов выбора именно панельной новостройки для вложения средств можно обозначить оптимальные планировки и “средние” — то есть, оптимальные, — площади квартир (отсекаются как квартиры минимальной площади, пик востребованности которых уже пройден, так и лишние, нефункциональные метры), важно отметить и предлагаемое разнообразие планировок. Ваш прогноз — как будет развиваться рынок панельного домостроения? Какими будут в массе своей новые московские и подмосковные проекты ближайших пяти лет — панельными или монолитными? Мы ожидаем дальнейшего усиления позиций панельного жилья на столичном рынке. В 2016 году спрос заметно переориентировался из области в границы “старой” Москвы, и в перспективе ближайших лет это приведет к укреплению позиций жилья комфорт-класса. Особую нишу, по нашим прогнозам, займет панельное жилье, поскольку продолжит расти потребность покупателей в качественном и быстровозводимом жилье с доступной ценой. Так что в перспективе ближайших пяти лет доля панельного предложения в общем объеме новостроек может достигнуть, по нашим прогнозам, 40%.
