Недвижимость в Испании: в чем ошибаются русскоязычные покупатели?

Директор по продажам в компании Mahersol Виктория Кутузова выделяет пять главных мифов, с которыми сталкиваются русскоязычные покупатели недвижимости в Испании. Миф №1. ВНЖ проще всего получить через покупку недвижимости Бытует мнение, что единственно возможный способ получения испанского вида на жительство - это покупка недвижимости. На самом деле, ВНЖ без права на работу можно получить различными способами. Например, можно арендовать недвижимость на длительный срок. Правда, отличие от «золотой визы» будет заключаться в том, что вы обязаны будете находиться в Испании не менее 183 дней в году. А собственники испанской недвижимости стоимостью от €500 000 имеют право находиться в стране любое количество дней. Таким образом, делать ВНЖ без права на работу нет смысла, если вас устраивает стандартный визовый режим 90 дней в каждом полугодии. Ведь вам могут такой документ просто не продлить, аргументировав, что вы можете жить в Испании по визе. Если же вы решили делать ВНЖ через аренду недвижимости, главное для вас – это показать властям Испании свою платежеспособность и, соответственно, возможность жить в этой стране, не работая. Например, на семью из трех человек, с маленьким ребенком, минимальный остаток на счету в 2017 году составляет €39 000. Ключевые документы, которые придется подготовить, - это справки 2НДФЛ, свидетельства о собственности, остатки и движения на банковских счетах, справки с постоянного места работы. Желательно привлечь к оформлению такого ВНЖ профессионала. Он выведет необходимую цифру дохода для каждого конкретного случая и проинструктирует вас о всех необходимых бюрократических процедурах. Он также поможет собрать пакет документов и проинструктирует по всем вопросам, которых будет немало. Тем более что правила в испанском консульстве меняются с завидной регулярностью. Читайте о последних изменениях в программе «золотой визы» Миф №2. Банковская недвижимость – это выгодно и дешево Миф о банковской недвижимости стремительно развивается на просторах интернета последние три года. Многие считают, что такая покупка выгоднее, чем приобретение "вторички" или даже новостройки. Для начала давайте разберемся, что такое банковская недвижимость. Это ситуация, когда банк изымает из собственности у испанской семьи дом или квартиру за неуплату по ипотеке или долги. Ипотека испанским гражданам выдавалась на очень выгодных условиях. Это далеко не наши процентные ставки 17-23% годовых, а всего лишь 1,5-2,5% годовых, и финансировались такие объекты почти до 100%. Поэтому пока цены росли, испанцы набирали по несколько объектов, не глядя, а когда начался кризис, отдали банкам то, что самим было не нужно. В результате изъятий испанские банки стали обладателями нерентабельной и неликвидной недвижимости, расположенной в не очень благополучных районах. Например, в ближайшем пригороде Барселоны Бадалоне очень много таких объектов выставлено на продажу. Были, конечно, и редкие исключения, но их уже давно скупили с аукциона. А вот то, что осталось, предлагают нам по цене ниже рыночной примерно на 30%. Это касается и целых зданий, которые изымались банками у обанкротившихся застройщиков. Кстати, при покупке банковской недвижимости вы автоматически берете на себя и оплату долгов предыдущего собственника. При этом сделка заключается на испанском языке, и есть риск упустить этот момент. Вот почему, если вы все-таки рискнули купить такую недвижимость, то обязательно привлеките к процессу своего юриста и переводчика, и закажите дополнительную проверку объекта. Компании, занимающиеся продажей банковской недвижимости, обязательно порекомендуют вам своего доверенного юриста, а переводчиком может выступить и простой риэлтор. Но я настоятельно рекомендую привлечь сторонних специалистов, которые будут защищать ваши интересы. Миф №3. В Испании продолжается кризис на рынке недвижимости Русскоязычные покупатели охотно верят, что страна может войти в кризис, ведь эта ситуация для них обыденная. А вот тот факт, что есть страны, которые так же стремительно из кризиса способны «вынырнуть», у многих просто не укладывается в голове. А Испания как раз находится на этом этапе развития. Это доказывает официальная статистика Министерства развития страны. С января по март 2017 года на рынке жилой недвижимости было совершено 122 787 сделок купли-продажи, что на 18,5% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. С момента начала финансово-экономического кризиса этот показатель является самым высоким. «Вторичка» приобреталась за этот период времени в 91,2% случаев, а ведь именно вторичный рынок является рычагом торговли в любой стране мира. По информации компании Mahersol, которая занимается в основном новостройками, цены выросли на 5,5% за отчетный период. И этот рост продолжается уже 12 кварталов подряд, что не может не свидетельствовать о выходе страны из кризиса. И так происходит на всей территории Испании. Все еще не верите в окончание испанского кризиса? Вас разубедит свежий обзор местного рынка недвижимости Миф №4. Агентства скрывают дешевую недвижимость от иностранцев Агентство заинтересовано продать недвижимость, потому что это не застройщик, и оно зарабатывает исключительно на посредничестве в сделках купли-продажи. Поэтому если вы хотите дешево купить дом или квартиру , а вам не предлагают, это значит лишь одно - у компании просто нет этих вариантов на продажу. Агентству нет смысла убеждать клиента, имеющего €100 000, купить что-то за €200 000. Ведь если средств не хватает, то всегда можно взять ипотеку. Или просто соизмерить свои желания с финансовыми возможностями и рассмотреть другую страну, где дешевле, например, Болгарию. Поэтому риэлтор может предложить вам различные решения вопроса. Но продать то, чего нет, невозможно. Но ведь интернет пестрит всякими заманчивыми объявлениями, скажете вы. Да, такие предложения встречаются на просторах сети. Но там нет возможности проверить достоверность информации по объекту и наличие различных «подводных камней». А вот лицензированное агентство способно обеспечить чистоту сделки. Агентство в течение суток получает ответы из кадастрового бюро и регистра о запрашиваемом объекте недвижимости. Поэтому оно может убедиться в том, что владелец действительно является единственным собственником выставляемой на продажу недвижимости. А также, что очень актуально, специалисты компании получают всю информацию о долгах и своевременно уплаченных налогах. Если агентство ведет лицензированную деятельность, то оно с удовольствием предоставит вам всю документацию при встрече, а чаще всего опубликует на сайте соответствующую информацию. Обратите внимание на то, что каждая такая компания имеет эксклюзивный номер сертификата и логотипы. Хотите получить ипотеку в Испании? Читайте наш специальный материал Миф №5. В Испании можно купить элитную виллу за €100 000 Испания - это не только солнечные побережья, но и материковая часть с маленькими, никому не известными деревушками в часе езды до долгожданного пляжа. Качественного дома за €100 000 вы все равно там не найдете, но купить дом за €200 000, например, можно. И этот особняк по качеству будет не хуже, чем на побережье. Но согласитесь, все мы приезжаем в солнечную Испанию, чтобы гулять до моря пешком. У моря за такие деньги вы найдете только объект, требующий основательной реконструкции, и не имеющий никакого отношения к элитной недвижимости. И кстати, ремонт в Испании - дело долгое и недешевое. Все изменения необходимо согласовывать в соответствующих инстанциях. Каждое такое согласование будет стоить около €1000, не говоря уже о стоимости самих строительных работ. Поэтому я не буду опровергать миф, что дом в Испании можно купить €100 000. Купить можно. Вопрос - захотите ли вы жить в таком доме? И даже если ответ «да» , то как вы будете жить в этом доме? За всю практику моей работы я не раз сталкивалась с дешевыми виллами. Последний раз, например, я увидела перед собой очень красивый дом, который стоял на большом участке земли. Но он был построен на земле, выделенной под сельскохозяйственные угодья, и, соответственно, не имел легального статуса. Конечно, такую «вторичку» на продажу мы взять не можем. Собственник, кстати, не расстроился и просто выложил этот объект на бесплатные испанские порталы. Поймите, элитная недвижимость - это прежде всего location. И это не пустой звук, ведь рядом соседствующие урбанизации могут отличаться по цене на 40%, а иногда и на 50%. Во-вторых, это качество строительства и материалов. При возведении элитной недвижимости используются только натуральные материалы: камень, дерево. Приглашается грамотный архитектор, который и согласовывает стройку во всех инстанциях. Внутренние интерьеры оформляет дизайнер. Третий немаловажный критерий - это территория виллы, сад, сам участок. Чаще всего она оформлена с применением ландшафтного дизайна. Если все эти три составляющие выполнены, то такая недвижимость называется элитной. Нижняя планка стоимости такого дома в Испании зависит от конкретного региона и доходит до бесконечности. Например, в провинции Аликанте и Малаги такой дом будет стоить от €600 000, в Каталонии - от €1 000 000. Ищете дешевую недвижимость? Мы даем вам пять полезных советов Подготовила Ольга Петегирич