Ольга Корниенко, Минстрой: "У пострадавших дольщиков всегда будет выбор среди четырех вариантов"

Проблема пострадавших дольщиков является одной из ключевых для строительной отрасли. Несколько лет назад для ее решения был разработан механизм страхования и банковского поручительства для подобных проектов, но он так и не смог стать эффективным. В качестве альтернативы Минстрой разработал новый закон, подразумевающий создание специализированного фонда защиты дольщиков. Идею поддержал парламент и 31 июля законопроект подписал президент Владимир Путин. Как будет работать новый механизм, в чем его преимущество перед прошлой моделью регулирования и между какими вариантами получат выбор обманутые дольщики в интервью порталу "Вести. Недвижимость" рассказала глава департамента жилищной политики Минстроя РФ Ольга Корниенко.

- Какое событие является стартовой точкой вмешательства фонда в проблемы того или иного объекта?

- Банкротство застройщика. Заявление об этом может подать любой из его партнеров и если суд его поддержит, то будет применен 7 параграф закона о банкротстве, регулирующий банкротство организаций, привлекающих средства граждан. Также заявление о банкротстве может подать компенсационный фонд защиты дольщиков. Он вправе запрашивать у застройщиков бухгалтерскую документацию и отчетность для оценки финансового состояния компании.

- Как быть дольщику в ситуации, когда он своими глазами видит, что стройка не двигается уже полгода?

- Наша цель заключается в том, чтобы выстроить такой механизм, который позволит исключить ситуацию, когда гражданин вынужден ходить вокруг стройки и смотреть как дела на объекте. Система должна работать на опережение. Для этого застройщики каждый квартал отчитываются перед контролирующими региональными органами о приросте вложений в объекты незавершенного строительства. Отсутствие динамики на протяжении двух кварталов – это повод для внеплановой проверки. Также любой гражданин, перед которым обязательства своевременно не исполняются застройщиком, вправе напрямую обратиться в контролирующие органы субъектов федерации, на территории которых строится их объект, с заявление о признании себя пострадавшим дольщиком. В этом случае весь объект автоматически получает статус проблемного, что также может стать поводом для проверки.

- Сколько времени пройдет между признанием застройщика банкротом в зале суда и восстановлением работ на объекте?

- Благодаря последним поправкам, в отношении проблемного застройщика полностью исключается процедура наблюдения и финансового оздоровления, при признании заявлений кредиторов обоснованными вводится процедура конкурсного производства. Это позволяет сэкономить от полугода до года.

- Застройщик проблемного объекта признан банкротом, что теперь могут предпринять дольщики?

- Прежде всего граждане должны заявить о своих требованиях конкурсному управляющему, чтобы их требования включили в реестр кредиторов. После принятия закона у пострадавших дольщиков всегда будет выбор среди четырех вариантов. Первый – создание собственного жилищно-строительного кооператива (ЖСК), которому будет передан недостроенный объект, и он уже завершает все работы”

- Трудно представить, как сотни дольщиков договариваются о создании ЖСК.

- Когда речь идет о крупном объекте, то это действительно сложно реализуемо. Но в регионах можно встретить объекты долевого участия из 15-20-30 квартир. Если есть вся проектная документация и объект в хорошем состоянии и высокой степени готовности, людям намного проще договориться между собой и достроить начатое.

- Каков второй вариант?

- Второй вариант реализуется при наличии у застройщика-банкрота законченного и введенного в эксплуатацию объекта, в том числе, если строительство заканчивалось в процедуре банкротства. После завершения строительства квартиры передаются гражданам судебным решением.

- А третий вариант?

- Третий вариант — на проблемный объект находится приобретатель, готовый взяться за достройку.

- А если новый застройщик проекта ради получения собственной прибыли заявит о необходимости ухудшения проекта – например, уменьшения площади квартир?

- Это очень маловероятно, потому что для этого понадобится изменить проектную документацию и разрешение на строительство. Подобные шаги потребуют огромных усилий.

Как показывает практика, новые инвесторы чаще отказываются от отделки квартир или ищут другие способы, как заработать прибыль. Например, если размеры участка велики, то в дополнение к недвижимости дольщиков на нём может быть построен еще один дом, либо, если конструкция и фундамент позволяют, увеличивается этажность.

- А если речь идет о проекте комплексной застройки, где дольщикам помимо жилплощади была обещана школа под окном – кто будет вести ее строительство?

- Единого ответа здесь нет. Очень часто муниципальные власти идут навстречу новому девелоперу и уменьшают объемы социальной нагрузки. Бывает и наоборот – местные власти просят строителя сохранить первоначальный проект и потом передают ему компенсационный земельный участок для возмещения потраченных средств.

- Каков последний, четвертый вариант?

- Последний вариант – в случае принятия собранием участников долевого строительства решения о получении возмещения, фонд осуществляет выплаты участникам долевого строительства.

Фонд может профинансировать мероприятия по завершению строительства, если это окажется экономически обосновано. То есть в размере, не превышающем максимальной величины возможных выплат гражданам, если финансирование таких мероприятий приведет к уменьшению затрат компенсационного фонда на выплаты.

Например, подписано 100 договоров долевого участия и собрано 300 млн рублей. Если окажется, что для завершения строительства необходимо 280 млн рублей, то, исходя из логики закона, фонд предпочтет завершить стройку, а не компенсировать цену договора дольщикам по установленному в законе порядку.

- Каков максимальный размер возмещения?

- Он равен сумме, внесенной по договору долевого участия, но не может быть больше, предельной суммы, которая рассчитывается как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме в строительстве которых участвует гражданин, но не более 120 кв. м. и средней цены квадратного метра на первичном рынке по данным Росстата в регионе строительства на дату заключения договора.

- Вы не боитесь, что теперь, после принятия закона на рынке будут повторяться сценарии из банковской сферы: нечистоплотный игрок устанавливает высокую ставку по вкладам, граждане идут к нему, банк теряет лицензию, а обнаруженную "дыру" по депозитам возмещает Агентство Страхования Вкладов (АСВ).

- У нас другая ситуация: фонд только начинает формироваться и по мере того, как строители будут заключать с ним договоры, будет налажена система мониторинга их финансовой устойчивости. Закон также вводит достаточно жесткие стандарты, которым должны соответствовать компании, привлекающие средства дольщиков и заключающие договоры с фондом. Если ранее от застройщика требовался лишь определенный размер уставного капитала, то теперь появились требования к размеру собственных средств и к наличию средств на счете застройщика для получения заключения контролирующих органов в регионах, дающих право привлекать средства граждан.

- ЦБ ранее выделил группу системообразующих банков, за работой которых он следит постоянно. Есть ли у ведомства подобные планы, к примеру, создание рейтинга крупнейших застройщиков, работающих с дольщиками?

- Большой не значит опасный. Попробуйте объяснить дольщику дома из 50 квартир, что за его стройкой следили меньше, чем за объектом из 1500 квартир. Нужна система, которая позволит эффективно следить за работой организаций независимо от их размера. Именно поэтому полномочия по контрольным и надзорным мерам в части долевого строительства переданы регионам, где находятся объекты строительства. За Минстроем закреплены полномочия правового регулятора.

Принятый закон предусматривает создание единой системы жилищного строительства, в которую постепенно будут вноситься все работающие в стране застройщики со своими объектами, чтобы любой гражданин из любого уголка страны мог с помощью этого ресурса понять, что происходит с компанией и насколько она устойчива.

- Сейчас средства дольщиков привлекает свыше 6 300 застройщиков – фонд будет следить за каждым из них?

- В систему защиты, по крайней мере, в первое время попадут далеко не все. Если вспомнить, как распространялись нормы о страховании договоров долевого участия, окажется, что под новое регулирование в первый год попадет порядка 20% договоров долевого участия, заключенных за первый год действия новых положений закона. Однако в долгосрочной перспективе фонд действительно будет страховать строительство все жилых объектов, возводимых на средства дольщиков.

- Есть угроза, что часть компаний просто не сможет соответствовать новым стандартам и будет вынуждена уйти с рынка?

- Новые требования вступят в силу 1 июля 2018 г. и у застройщиков есть время, чтобы подготовиться.

- Если бы принятые сейчас правила были одобрены раньше, можно было бы предотвратить ситуацию вокруг СУ-155?

- Проблемы вокруг СУ-155 начались из-за того, что компания работала не по 214 ФЗ (Закон об участии в долевом строительстве – прим. ред.), а по обходным схемам. Некорректно накладывать пример компании на текущую ситуацию.

- Несколько лет назад для защиты дольщиков Минстрой внедрил в отрасли "защиту" через обязательное страхование или получения банковских поручительств. Почему вы считаете, что новый механизм будет более работоспособным?

- Изначально не было определено с кем из страховых компаний могут работать застройщики в рамках нового регулирования. В результате, на рынок страхования долевого строительства вышло почти 50 игроков, большинство из которых не смогли оценить взятые на себя обязательства.

После этого ситуация привлекла пристальное внимание ЦБ, который ограничил число тех, кто имеет право страховать подобные риски. Игроки, сохранившие такое право, предъявляли к строителям уже более высокие требования и не были готовы страховать принять на себя риски от первоначальных страховщиков, тех, кто страховал за 0,1-0,3% как было изначально. В результате, застройщики, которые уже купили страховки у небольших игроков, не смогли перестраховаться, а на рынке возник некоторый объем договоров долевого участия, обеспеченных обязательствами страховых компаний, которые были не в силах их исполнить.

- В чем будет преимущество фонда по сравнению со страховщиками?

- Фонд сможет напрямую работать с застройщиками, федеральными и региональными органами власти и обмениваться с ними информацией. Такой возможности никогда не было ни у кого из страховых компаний.

- Перед принятием закона о фонде долевого строительства депутаты из Госдумы внесли к нему целый ряд поправок – насколько они изменили суть первоначального законопроекта?

- Поправки последовали после парламентских слушаний с участием представителей обманутых дольщиков, но они не изменили основную идею закона – компенсационный фонд должен быть, и он должен заменить собой сложившуюся до этого практику страхования, поручительства и взаимного страхования застройщиков. Позиция Минстроя — государство должно стать гарантом интересов граждан, которые инвестируют в жилищное строительство – полностью отражена в финальной версии документа.