Пайщикам надоела стройка 

Жилищные кооперативы в Москве доживают последние дни
Фото: Дмитрий Лебедев / Коммерсантъ
Столичные девелоперы перестали продавать жилье через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). В Москве осталось четыре проекта, средства в которые привлекаются по такой схеме: их общая площадь достигает 723 тыс. кв. м, или 8% от всего объема продаваемых новостроек. Для сравнения: пять лет назад через продажи паев реализовывалось 60% всех квартир в столице. Покупатели предпочитают договоры долевого участия (ДДУ) и готовы переплачивать за них, используя ипотеку.
В Москве осталось четыре жилых девелоперских проекта, где квартиры продаются через ЖСК, сообщил глава Москомстройинвеста . По его оценкам, через кооперативы привлечено 150 млн руб. «Абсолютное большинство московских застройщиков привлекают средства населения через ДДУ», — подчеркнул он, отметив, что сейчас в стройке 530 домов. К текущему моменту в столице частные инвесторы вложили в строительство жилья почти 1 трлн руб. В Москве действуют 86 тыс. ДДУ. По данным Москомстройинвеста, в 2012 году через ЖСК продавалось 60% жилья в столичных новостройках. «Это были проекты, начатые в 2010–2011 годах, в период бума на рынке жилья», — напомнил Константин Тимофеев. В «Метриум Групп» сообщили, что сейчас через ЖСК в Москве продаются квартиры в жилых комплексах (ЖК) О7 (ГК «Базис»), «Эталон-Сити» (ГК «Эталон»), The MID (заказчик ) и «Мосфильмовский» (ГК «МонАрх»): их общая площадь достигает 723 тыс. кв. м. По данным Москомстройинвеста, всего сейчас в продаже 9 млн кв. м жилья.
Продажа жилья через ЖСК получила популярность около 15 лет назад. Продажа соинвесторам паев ЖСК является законодательно разрешенной схемой, описанной в Жилищном кодексе и федеральном законе №214, регулирующем привлечение средств дольщиков.
Но пай остается более рискованным инструментом инвестирования в отличие от того же ДДУ. «ЖСК в отличие от застройщиков, применяющих механизм привлечения средств через ДДУ, строят только на деньги пайщиков, поэтому такие дома могут строиться дольше. Продажи паев шли по предварительным договорам, которые просто фиксировали намерение в будущем заключить договор на определенных условиях. Они не регистрировались в , это означает, что квартира могла быть продана дважды», — перечисляет юрист BGP Litigation , добавляя, что ЖСК могли начать привлечение средств без оформления земли и разрешения на строительство.
В 2011 году в соответствующую статью Жилищного кодекса были внесены изменения, в связи с ними все ЖСК для осуществления строительства должны были получить статус застройщиков и оформить правоустанавливающие документы на юридическое лицо, право на землю, градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство. Олег Хмелевский говорит, что тогда же начала меняться правоприменительная практика: в 2011 году пленум Высшего арбитражного суда постановил, что общегражданские договоры о будущей вещи, то есть строящейся недвижимости, с условием оплаты этого предварительного договора надлежало квалифицировать как основные, а не предварительные.
Популярность ЖСК у покупателей стала со временем снижаться, так как эту схему использовали для привлечения и последующего вывода средств мелкие компании. Но это не останавливало и крупных игроков. Через ЖСК шли продажи у . Вчера в компании сообщили, что давно перестали пользоваться этой схемой. Такую же схему использовал и , который в 2016 году выкупил владелец ПИК . Но полностью дискредитировала механизм ЖСК группа депутата : сейчас обязательства перед 30 тыс. пайщиками банкротящегося застройщика выполняет государство.
Участники рынка говорят, что на цену продаж использование той или иной схемы не влияет. «“Мортон” реализовал одновременно по ДДУ и ЖСК квартиры в ЖК «Катюшки». Разница в цене была минимальной и определялась скорее расположением корпусов, чем схемой продажи», — вспоминает управляющий партнер «Метриум Групп» . Это подтверждает директор по развитию ФСК «Лидер» : «Мы используем ДДУ, потому что покупатели больше доверяют этой схеме». Основные преимущества покупки по ДДУ, недоступные в схеме через ЖСК, — это регистрация договора, что страхует от повторной продажи, невозможность изменить стоимость в одностороннем порядке, вариативность расторжения контракта и следующие за этим последствия. По словам Марии Литинецкой, исчезновению ЖСК способствовало также развитие ипотеки. «Снижение ставок по ипотеке сделало ДДУ более привлекательным по сравнению с ЖСК, где паи можно оплачивать в рассрочку, но без гарантии получить жилье», — отметила она.
Видео дня. Россияне потратили 22,5 млрд рублей на отдых в новогодние праздники
Комментарии
Читайте также
Новости партнеров
Новости партнеров
Больше видео