Почему жилье на стадии котлована лучше не покупать

Спрос на строящееся жилье растет. К такому выводу пришли аналитики Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), проведя опрос населения в 42 регионах России. В ходе мероприятия выяснилось, что только 16% респондентов отдают явное предпочтение «вторичным» объектам, а 50% однозначно выбирают «первичку». Принимая во внимание еще 29% опрошенных граждан, которым принципиально не важно, на каком рынке приобретать жилье, представители НАФИ констатируют, что за минувшие два года интерес к гражданам именно к строящемуся жилью увеличился. Рост составил 4 процентных пункта (79% сейчас против 75% в 2015 году). Однако в ходе анализа результатов выяснилась интересная деталь: за этот же промежуток времени количество граждан, не рассматривающих вариант приобретения квартиры через договор долевого участия (ДДУ), также сопоставимо возросло. Если в 2015 году только 27% россиян заявляли представителям НАФИ о том, что они не собираются использовать этот механизм для покупки собственного жилья, то сейчас такую позицию разделяеют уже 33% опрошенных. Число же тех, кто готов поставить свою подпись под таким договором с застройщиком, напротив, сократилось гораздо заметнее. Несмотря на декларируемую властями по наведению порядка в сегменте долевого строительства, только 19% респондентов НАФИ готовы сделать это сейчас, тогда как два года назад их было гораздо больше – 34%. Не обошлось и без парадокса: аналитики НАФИ зафиксировали рост интереса граждан к покупке жилья через механизм ДДУ на ранних стадиях строительства при условии предоставления неких государственных гарантий. Без таковых стать дольщиками готовы 7% респондентов (из которых 6% выбирают стадию котлована, а 1% - стадию проектной документации), а в случае их наличия – уже 22% (16% за «котлован» и 6% - за «проектную документацию»). Потенциальных покупателей, объясняет курирующая в НАФИ направление ииследований строительства и недвижимости Светлана Подчалина, отпугивают от ДДУ все еще имеющие место быть прецеденты, когда при наступлении такого страхового случая, как заморозка строительства, страховые компании под различными предлогами всячески отказывают участникам долевого строительства в выплате страховых возмещений. На этом фоне довольно интересно выглядит еще одно исследование, в рамках которого представители компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» отследили изменения динамики стоимости объектов недвижимости в зависимости от стадии готовности строящихся жилых комплексов. До 2014 года, свидетельствуют они, цикл развития девелоперских проектов отличался стабильностью и характеризовался ровным темпом удорожания объектов в них по мере приближения сроков ввода зданий в эксплуатацию. Однако кризисные явления внесли свои коррективы в этот процесс, и теперь он выглядит несколько иначе. К настоящему моменту разница между стоимостью квартиры на стадии котлована и на завершающем этапе замено сократилась. Если в 2014 году она колебалась на отметке в 30%, то сейчас находится в диапазоне всего лишь 10-15%. Фактически, поясняет сложившуюся ситуацию управляющий парнер «МИЭЛЬ-Загородной недвижимости» Владимир Яхонтов, стоимость квартир в жилом комплексе на последней стадии готовности сравнялась со стоимостью объектов на стадии постройки первого этажа, тогда как ценовой «пик» наступает в момент возведения вторых или третьих этажей. Главной причиной такого развития событий на рынке первичной недвижимости эксперт считает падение темпов продаж. Раньше к моменту выполнения половины объема работ в жилом комплексе обычно реализовывался практически весь объем квартир, сейчас же на долю нераспроданных остатков при завершении строительства приходится в среднем 30%. Стоь негативные изменения динамики продаж, развивает мысль Владимир Яхонтов, заставили девелоперов практически отказаться от практики «придерживания» самых ликвидных квартир до стадии завершения проекта. К тому же девелопер сейчас напрямую заинтересован в сокращении числа нераспроданных объектов на его балансе после введения многоэтажки в строй. Хотя бы потому, что затянувшийся процесс реализации квартир заставляет застройщика тратиться на содержание офиса продаж, а также нести расходы по передаче квартир и иным обязательствам перед покупателями. Так что, по словам Яхонтова, «продвинутым» покупателям сейчас стоит ловить момент, когда у девелопера остается всего 5-7% еще не распроданных квартир, поскольку именно в это время для застройщика выгоднее сдать их с рук на руки «по дешевке», чем неопределенное время платить зарплату сотрудникам отдела продаж, удерживая ценник неизменным. Плюс к этому на финальной стадии готовности проекта конкуренцию девелоперу-продавцу начинают составлять уже «вторичные» квартиры, реализуемые в рамках механизма переуступки прав. Их прежние владельцы обычно несколько завышают их стоимость, поскольку рассчитывают получить определенную прибыль, застройщик же, за счет более внушительного объема владений, может позволить себе некоторый демпинг, чтобы переманить покупателей. Размер дисконта, добавляют «миэлевские» аналитики, составляет при этом в среднем 10%. Правда, «миэлевцы» уточняют, что это наблюдение справедливо пока только для тех проектов, в которых весь объем строящегося жилья сдается в эксплуатацию целиком. Там же, где это происходит очередями, наоборот, стоимость готовых квартир завышается по отношению к остальным. Кстати, они же рекомендуют гражданам избавиться от ставших уже классическими опасений на предмет того, что на стадии завершения проекта купить удастся только неликвид. Традиционно, отмечают знатоки вопроса, подобного ярлыка удостаивались объекты на первых и последних этажах. Однако теперь первые этажи высотных зданий отдаются под бизнес-объекты и торговые точки (так что у собственников квартир на втором этаже нередко появляется возможность устройства террас на стилобатной части зданий), а владения на самом верху частенько снабжаются «бонусами» в виде эксплуатируемой кровли или мансард.