Управляющий директор АИЖК: «Это очень комфортно — жить по правилам»
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию подводит первые итоги программы по созданию современных стандартов арендного жилья. Насколько успешным оказалась работа агентства со стартовым объектом программы МФК «Лайнер», что АИЖК предлагает арендаторам и инвесторам уже сегодня, и что сможет предложить завтра? На вопросы BFM.ru отвечает управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова. Итак, МФК «Лайнер». Насколько востребованным оказался проект с точки зрения аренды, что там вообще сегодня происходит? Ирина Балкарова: С удовольствием расскажу. Весь объем апартаментов в «Лайнере» сдан на 100% меньше чем за два месяца. В целом, такая заполняемость за столь сжатые сроки оказалась гораздо лучше, чем наши предположения, основанные на международной практике. Мы рады, что наше жилье пользуется таким спросом. Сегодня объект заселен, там появляются дети, домашние животные — словом, объект живой. И мы с удовольствием показываем его застройщикам, инвесторам. Мы показываем, какой, по нашему мнению, должна быть комфортная среда для жизни, каким может быть стандартный арендный дом: это высокие красивые первые этажи, удобный ресепшен, красивые холлы, эффективные планировки. Я считаю, что наши дома станут стандартом арендного жилья и начнут появляться и в других районах Москвы, и в регионах. Раньше АИЖК озвучивало ставки аренды. Получалось, что минимальная ставка по аренде самой маленькой квартиры — 36 тысяч рублей. Удалось ли удержать эти ставки? Ирина Балкарова: Да, ставка в размере 36 тысяч рублей действительно была доступна на стадии бронирования на студию площадью 25 квадратных метров, хотя полностью сданы не только они, но и одно-, двух- и трехкомнатные апартаменты. В принципе, ставки по «Лайнеру» совпали с нашими ожиданиями: это ставки, установленные по нижней границе ценового диапазона для объектов соответствующей категории качества. Но на самом деле, исходя даже из цифры по заполняемости, о которой я говорила, мы поняли, что не совсем правильно ориентироваться на существующий арендный рынок, потому что институционального рынка все-таки нет. Да, рынок большой — в России сдается в аренду около 260 млн квадратных метров, но сдается не всегда официально и физическими лицами. У них другая ситуация в части уплаты налогов. В большинстве случаев они не представляют защиты по договорам, которые не регистрируются и могут быть расторгнуты в любой момент. Поэтому существующие там ставки аренды не всегда релевантны как сравнение для наших объектов. В дополнение, и качество наших объектов другое. А что касается пересмотра ставок, как часто это будет происходить? Ирина Балкарова: По условиям договора аренды пересмотр ставки возможен раз в год. Сейчас у нас все договоры заключены в июле-августе 2017 года. Соответственно, вопрос мы будем рассматривать следующим летом. Если не секрет, кто они, арендаторы жилья в МФК «Лайнер», и как они объясняли, что из всех имеющихся предложений выбрали именно ваше? Ирина Балкарова: Очень интересно было работать с арендаторами. Для нас это важный опыт: люди во время просмотра апартаментов высказывали различные пожелания, мы все по возможности учитывали, все они сегодня сведены в общую статистику и будут приняты во внимание при реализации наших проектов в дальнейшем. Арендаторы абсолютно разные. Наши студии подходят для молодых специалистов или сотрудников близлежащих офисов, а, например, трехкомнатные квартиры занимают семьи с детьми и животными. Важно отметить, что есть жильцы, которые переехали к нам из регионов. Для арендаторов, особенно для людей, приехавших из других городов, важно, что есть вся необходимая мебель и бытовая техника и не нужно тратить дополнительные средства на ее покупку. Кстати, отдельные очень позитивные отзывы мы получали по поводу посудомоечных машин. То есть вещи, связанные с комфортом, с бытовыми условиями, ценятся нашими клиентами. Также люди охотно пользуются дополнительными услугами, например уборкой апартаментов. Я бы сказала, люди ценят то внимание, которое мы стараемся им уделять, и наши попытки соответствовать их ожиданиям. А тот факт, что аренда у АИЖК абсолютно прозрачна с точки зрения документов, важен для арендаторов? Ирина Балкарова: Это важно и для них, и для нас. При заселении мы подписываем договор, он достаточно объемный. Мы выдаем правила проживания, разъясняем, что можно делать в наших апартаментах, для чего необходимо, например, привлечь службу эксплуатации. И люди с удовольствием их потом соблюдают, потому что это очень комфортно — жить по правилам. Мы считаем, что наша миссия — создать стандарты качества как самого жилья в части мест общего пользования, планировок, отделки, меблировки и так далее, так и стандарты правил проживания, чтобы всем было удобно. Созданный АИЖК ПИФ «Кутузовский» — первый в России паевой инвестиционный фонд, чей портфель полностью состоит из жилой недвижимости, сдающейся в аренду. Как на сегодняшний день чувствует себя ПИФ, уже можно сказать, кем именно он востребован? Ирина Балкарова: Поскольку у нас появился сданный объект, мы в этом месяце первый раз покажем выручку от аренды. А для нас очень важно показывать результаты, приходить к инвесторам и нашим клиентам с понятными финансовыми показателями и моделями. Сейчас мы ведем работу и с пенсионными фондами, и с частными лицами. В зависимости от того, как эта работа будет идти, мы будем думать, как нам улучшить наш продукт, как его правильнее структурировать. Где сегодня можно приобрести паи «Кутузовского»? Ирина Балкарова: Сегодня паи можно купить на Московской бирже, и буквально только что банк «Российский капитал» начал предлагать их в своих отделениях. Вскоре они появятся и в отделениях других банков с широкой филиальной сетью. Сейчас мы финализируем все процессы, так что, я думаю, это дело нескольких дней. Вы наверняка вели разговоры с потенциальными инвесторами, например теми же пенсионными фондами. Что говорят, какие видят плюсы, опасности в приобретении паев? Ирина Балкарова: Мы сейчас проводим первичные встречи и на них видим интерес и позитивный настрой по отношению к продукту. Возможностей для инвестирования не так много. Негосударственным пенсионным фондам — тем более, это институт с длинными деньгами — арендные проекты как раз подходят, поскольку это понятный и прогнозируемый доход на долгий срок. Реализация объекта за столь короткий срок (напомню, мы все сдали меньше чем за два месяца) подтверждает востребованность арендного жилья. Например, согласно результатам опроса ВЦИОМ, не менее 4,5 миллиона семей заявили, что рассматривают аренду жилья как долгосрочное решение квартирного вопроса. Это значит, что рынок есть. Конечно, у НПФ сейчас особое регулирование, в том числе связанное с инвестированием в недвижимые проекты. Что ж, будем вместе с ними работать. А что касается частных лиц, есть инвестиционный интерес с их стороны? Ирина Балкарова: Думаю, это будет видно, когда паи как предложение появятся в отделениях банков. Тогда мы с банками начнем работать уже по конкретным стратегиям продаж, по реакции их клиентов на наш продукт. Входной порог в 100 тысяч рублей пока неизменен? Ирина Балкарова: Да, в настоящий момент входной порог — 100 тысяч. Но мы думаем над тем, чтобы его снизить. Как мы знаем, на рынке есть разная практика. Есть ПИФы, специализирующиеся на акциях, которые предлагают продукцию с порогом выше. Есть ПИФы, которые предлагаются в розницу с порогом существенно ниже. Будем смотреть, как будет работать наше предложение. Полагаю, до конца года мы получим первые отклики и первое понимание, как необходимо структурировать продукт, насколько он востребован, существуют ли ограничения и какие. И по результатам этих нескольких месяцев решим, надо ли дорабатывать продукт и в том числе порог входа. Сегодня уже видно, что, собственно, можно доработать, в каких направлениях может идти такая работа? Ирина Балкарова: Идей много. В частности, будем расширять наш портфель и приобретать новые объекты, чтобы диверсифицировать портфель проектов. Будем смотреть проекты в регионах — опять же в целях и диверсификации, и формирования стандартов арендного жилья на региональном уровне. Этот сегмент традиционно развивается там, где есть спрос на локацию: в мегаполисах, больших городах и в региональных городах тоже. Другое дело, что мы очень внимательно относимся к местоположению, транспортной доступности, инфраструктуре вокруг нашего объекта. С учетом всего этого мы проектов в регионах не боимся, думаем, что и там нам удастся достичь целевой заполняемости. Неважно, к какому классу относятся эти проекты, «бизнесу» или «комфорту». Проекты должны быть качественными, соответствовать нашим стандартам, это важно. И тогда в их заполняемости я полностью уверена. Скоро ли АИЖК будет готово объявить о новом проекте — партнере программы развития современного арендного жилья? Ирина Балкарова: Я полагаю, до конца года объявим. Но вы же понимаете, все это не быстро — выбор проекта, его анализ, работа с застройщиком. Все-таки проекты изначально не задумываются под аренду, они строятся под продажу в рынок, и наши стандарты девелоперы не берут за основу. Поэтому мы вместе с девелопером, по сути, создаем новый объект. Это требует определенного времени. В «Лайнере», например, АИЖК выкупало площади под арендное жилье. Эта модель сохранится в следующих объектах или есть какой-то другой вариант взаимодействия с девелоперами? Ирина Балкарова: Наш базовый механизм взаимодействия — это именно выкуп площадей. Другое дело, что «Лайнер» был приобретен на высокой стадии готовности именно для реализации пилотного проекта. Сейчас мы работаем над формированием стандартов на этапе проектирования, задумки объекта. Поэтому, думаю, мы и дальше будем выкупать объекты, но уже те, которые мы вместе с застройщиками делаем под стандарты арендного жилья АИЖК. Может, тогда вы будете и финансировать строительство этих объектов? Ирина Балкарова: В целом, выкуп арендных объектов по договорам долевого участия — это и есть определенная модель финансирования. Думаем, что это правильный подход. Как инвестиционно-девелоперский рынок отреагировал на итоги вашей работы с «Лайнером»? У АИЖК уже появились последователи, готовы повторить ваш опыт? Ирина Балкарова: Для того чтобы появился такой интерес, появились проекты в реализации, этот опыт необходимо как-то закрепить в части статистики, описания, финансового моделирования, а уже потом убеждать коллег в правильности нашего подхода. Мы сейчас на начальном этапе этого пути. Но я уверена, что стандартное арендное жилье будет востребовано, люди будут с удовольствием жить в таких объектах за соответствующую разумную рыночную арендную плату, и девелопер, создавая качественный арендный продукт, получит задуманный им финансовый результат.
