В Новой Москве продолжается строительный бум
Москва серьезно разрослась уже пять лет назад. Но называть Новую Москву столицей и открещиваться от титула "новой" никто не спешит. Она по-прежнему при покупке загородной недвижимости воспринимается Подмосковьем, причем не самым престижным. А массовая многоэтажная застройка приводит к тому, что покупатели "загородки" обращают свой взор на другие направления.
Спрос на недвижимость Новой Москвы большой, но преимущественно на квартирную застройку, отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость". Новая Москва активно застраивается высотными жилыми комплексами.
"Для жителей близлежащих загородных домов бизнес-класса и выше они фактически представляют бетонные "гетто", надвигающиеся на них. А жить рядом с ними не очень приятно", - говорит он.
Загородный эконом интересен, поскольку покупатель получает московскую прописку, более низкие платежи по ЖКХ, ликвидный проект на перспективной территории. Однако общее предложение вторичных загородных объектов в границах Новой Москвы представлено 650-700 объектами, большинство из которых продаются как участки. Предложений классического дачного формата (земельный участок 6-10 соток и дом площадью 60-100 квадратных метров) немного.
"Цены на дома в Новой Москве выше, чем на аналогичные подмосковные объекты, расположенные примерно на таком же расстоянии от МКАД, в среднем на 10-25 процентов. Фактор "московской прописки" работает даже в этом сегменте. Например, в Подольском районе средняя стоимость дома составляет 8,5 миллиона рублей, в Чеховском - 5,9 миллиона, а средний дом по Новой Москве стоит 13,5 миллиона", - рассказал Павел Луценко, генеральный директор федерального портала "Мир квартир".
Если речь идет о "домике в деревне", и московская прописка - не приоритет, лучше присмотреться к стародачным поселкам в ближней и средней зонах Подмосковья, которые строились рядом с железнодорожными станциями и изначально имеют неплохую транспортную доступность, советует Павел Луценко. Дача или коттедж нужны для того, чтобы на выходных спокойно проводить время. В Новой Москве - строительный бум, и тихих мест становится все меньше. В стародачном Подмосковье с этой точки зрения жить лучше.
Буксует здесь и элитный сегмент. В структуре элитной загородной недвижимости на Новую Москву приходится примерно 5-10 процентов сделок. Она серьезно проигрывает по популярности другим направлениям.
"Несмотря на активную реконструкцию Киевского и Калужского шоссе, проблема с пробками все еще не решена. Вдоль обеих трасс продолжается активное многоэтажное строительство на миллионы квадратных метров. Поэтому трафик будет расти с каждым годом", - объясняет Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости "Метриум Групп".
Другая проблема - отсутствие утвержденного генплана развития территории Новой Москвы. Нет гарантии, что на пустой площадке рядом с поселком не вырастет жилой комплекс.
"Клиенты не готовы платить деньги за загородное жилье, которое, по сути, через пару лет таковым не будет, учитывая вероятность появления стройки за окном. В таком случае о традиционном плюсе загородного жилья - уединенности и прекрасной экологии - не может идти речи", - уверен Илья Менжунов.
Впрочем, и существующие сегодня стародачные поселки назвать таковыми можно с большой натяжкой. От них остались только названия, если не брать единичные анклавы, где еще проживает какое-то количество представителей старого режима. В большинстве поселков происходит активная трансформация: ветхие дачи сносятся новыми владельцами, а на их месте возводятся капитальные коттеджи для круглогодичного проживания. Старого "жилого фонда" в стародачных поселках осталось не более 30 процентов, констатирует Владимир Яхонтов. А в отдельных местах этот показатель составляет не более одной десятой от всего объема строений.
Изменилось и социальное окружение. Большинство из тех, у кого есть деньги, давно переехали. Те, кто остался, делятся на две группы. В ветхих домах живут не самые состоятельные родственники бывших партийных руководителей и деятелей культуры. Вторая группа - консерваторы, которые не хотят ничего менять. Яхонтов вспомнил пример, когда состоятельные соседи предлагали выкупить участок у внучки бывшего партийного руководителя. В ответ получили примерно следующее: "Можете хоть весь участок своими погаными долларами засыпать, но я не соглашусь продать дом никогда".
Спрос на старые дачи, безусловно, существует. Другой вопрос, что в таких местах сформировался "вторичный рынок" коттеджной застройки нового формата и сегментировался вслед за всем загородным рынком. Например, Малаховка, Жуковка и Кратово в 90-е годы прошлого века были очень популярны и считались элитными местами. Так же, как и Салтыковка. Но она потеряла свою элитность в середине нулевых - в это время оформилась сегментация Подмосковья по зонам престижности. Запад стал считаться элитным, восток - более дешевым направлением, а север и юг начали застраиваться поселками среднего ценового сегмента. Сегодня старые дачи повторяют общий тренд развития загородного рынка. Участки северного направления держатся по уровню цен в разряде бизнес-класса. А западные по-прежнему находятся в высоком ценовом сегменте.
