Что спасет рынок загородного жилья от краха

В настоящее время, отмечают многие эксперты, рынок загородной недвижимости центрального региона переживает серьезный переломный момент. Так, по свидетельству аналитиков из «ИНКОМ-Недвижимости», на данный момент на территории Подмосковья предлагается к продаже чуть более 4 тысяч коттеджей, а ведь всего четырьмя годами ранее их было в разы больше – порядка 11 тысяч. Тогда как с теми же таунхаусами сложилась совершенно обратная динамика: с 2013 года по настоящее время их число выросло с 3,83 тысячи до 5,37 тысячи объектов. То есть стабильно востребованные на протяжении всего срока существования российского рынка предложения потеряли целых 64%, а изначально непопулярные, напротив, нарастили сразу 40%. С одной стороны, в этом нет ничего удивительного. По словам руководителя одного из «инокмовских» офисов, Алексея Сенчука, именно таунхаусы лучше всех остальных объектов подходят для роли «антикризисного» формата на загородном рынке жилья. На его взгляд, блокированные дома обладают двумя важными преимуществами. Во-первых, покупателям они точно обойдутся дешевле аналогичных по площади коттеджей. Во-вторых, они являются более выгодным вложением средств для самого застройщика, поскольку тот получает возможность возвести большее количество жилых «квадратов» в пересчете на каждую сотку земельного надела и, как следствие, реализовать их большему числу граждан. Однако в то время, как на европейском загородном рынке первичного жилья на сблокированные дома приходится порядка 20%, в России картина совершенно иная. Даже с учетом заметного роста подобных объектов в структуре предложения за последние несколько лет таунхаусы смогли в лучшем случае добраться до планки в 8% объема нынешней экспозиции центрального региона. Столь скромные успехи, предполагает генеральный директор компании «KASKAD Недвижимость» Артур Григорян, этот «европейский» сегмент недвижимости демонстрирует по целому ряду причин. Он, в частности, считает, что строительной отрасли все еще силен «советский» менталитет, не дающий домостроению по-настоящему сойти с пути возведения сначала панельных, а потом и монолитных многоэтажек параллельно с увеличением плотности застройки. Кроме того, таунхаусы, по его мнению, элементарно не выдерживают конкуренции с массовым высотным строительством, ведущимся в интересах крупных корпораций с внушительным капиталом и мощным административным ресурсом. А именно многоэтажки в принципе и «убивают» возможность гармоничного развития территорий в эстетике современной архитектуры. Именно из-за них в инфраструктуре возникают острые дисбалансы, с которыми потом местные власти вынуждены героически бороться. Работающие же с блокированными домами застройщики не могут себе позволить затратные масштабные рекламные компании в силу отсутствия как сопоставимых финансов, так и соответствующим образом мотивированного лобби. Следовательно, пока первичный рынок в своей массе будет продолжать стахановскими темпами «клепать» район за районом многоэтажки эконом-класса, таунхаусы продолжат оставаться сугубо нишевым товаром. Этому способствует еще и высокая сложности вкупе с низкой маржинальностью подобных проектов. В тиражируемых типовых решениях совершенно иная экономика, там никто не будет вникать в детали и выверять все до сантиметра, главное – оценить будущие денежные потоки. А для таунхауса важно буквально все – какая будет вокруг жилая среда, даже какого цвета будет сам дом. Это самая сложная недвижимость для девелоперов. Но для конечного покупателя она в итоге, пожалуй, самая выгодная. Ведь по цене городской «двушки», а то и «трешки» последний получает, по сути дела, загородный дом с собственным участком земли. Да еще с таким планировочным решением, которое позволяет ему чувствовать себя на площади в сто пятьдесят «квадратов» ничуть не менее комфортно, чем в двухсотметровом коттедже. К сожалению, отмечают знатоки вопроса, этому формату недвижимости сильно «подгадили» откровенные мошенники и дилетанты. За то, что в структуре нынешнего предложения таунхаусов изрядная доля приходится на примитивнейшие проекты квадратно-гнездовой планировки с узкими улицами безо всякой социальной инфраструктуры, надо «благодарить» именно их. Конечно, девелоперы с многолетним стажем не отрицают, что при определенном стечении обстоятельств в гетто, в принципе, может превратиться любой жилой район. Но в цивилизованном мире эту вероятность принято нивелировать через поддержку активных сообществ жителей путем создания так называемых «коммуникационных перекрёстков» в инфраструктуре и возведения зданий с помещениями свободного назначения, а также скверами и площадками для демонстрации, например, местной самодеятельности. Справедливости ради стоит отметить, что на отечественном рынке загородной недвижимости подобные подходы хоть и не так часто, но все же практикуются. И шанс на то, что через несколько лет доля таунхаусов в структуре предложения на рынке загородной недвижимости вырастет до 25%. малоэтажного качественного жилья, есть. Хотя бы потому, что этот формат, утверждают аналитики «ИНКОМ-Недвижимости», можно выводить на продажу уже на этапе возведения через механизм ипотечного кредитования. Девелопер в этом случае получает возможность свести свои финансовые затраты к минимуму, а покупатели при такой схеме приобретают все права дольщиков в полном соответствии с нормами закона №214-ФЗ. Однако по итогам третьего квартала 2017 года на территории Московской области было реализовано в общей сложности всего 197 сблокированных домов, что в общей доле продаж загородных объектов подмосковного региона занимает лишь 5%. По сравнению с результатами аналогичного периода четырехлетней давности падение объема реализации составило целых 65%. По словам представителя «инкомовского» департамента загородной недвижимости Антона Архипова, одной из причин такого положения дел с наиболее перспективным в условиях финансового кризиса форматом жилья является дефицит качественных жилых проектов. Потому что крупные застройщики предпочитают сегмент городских квартир, а у мелких финансов хватает только на проекты, которые состоят из участков без подряда. Но при том, что в сегменте массового строительства стоимость блокированного дома колеблется на уровне 6 миллионов рублей, а коттеджи или двухкомнатные квартиры в крупных городах Подмосковья оцениваются приблизительно в 8 миллионов, покупатели отдают предпочтение более дорогостоящим вариантам, утверждают аналитики «ИНКОМ-Недвижимости». Вероятно, это связано с многочисленными мифами, которые окружают малоэтажное строительство. Так, проведя анализ блогов и интернет-форумов по недвижимости, специалисты KASKAD Family обнаружили, что примерно 40% пользователей придерживаются мнения о «запредельных» уровнях коммунальных платежей владельцев таунхаусов, оценивая их на уровне «десятков тысяч рублей». Причем в большинстве случаев подобная информация оказывается не более чем слухами, которые распускают девелоперы, подвизающиеся на ниве высотного строительства и совершенно не заинтересованные в конкуренции с альтернативными форматами жилья В реальности, поясняет Артур Григорян, ежемесячные затраты на эксплуатацию сблокированного дома площадью в сотню «квадратов» обычно не превышают 6-7 тысяч рублей в месяц, тогда как содержание тех же квартир сопоставимой площади в городах зачастую обходится уже примерно в 8 тысяч. Пятая часть участников интернет-дискуссий отмечает, что в поселках с таунхаусами отсутствует внятная инфраструктура. Однако девелоперы подчеркивают, что действительно качественные варианты располагаются вблизи крупных населенных пунктов, где и медицинские, и образовательные, и бытовые услуги развиты в достаточной степени, да и объекты социальной инфраструктуры в последнее время все чаще становятся неотъемлемым элементом проектов. Это как минимум охраняемая территория с площадками для детских игр и прогулочными зонами, а иногда еще и частные инфраструктурные проекты вроде детских центров или даже школ. Наконец, определенная доля потенциальных покупателей на форумах опасается неадекватных соседей, которые будут от заката до рассвета выплясывать с бубнами вокруг мангалов с шашлыком. Но на самом деле в нормальных проектах жизнь весьма строго регламентирована внутренними правилами, признаваемыми собственниками жилья. В них подбирается довольно однородный состав жителей, большинство из которых - семьи с детьми. Тогда как в городских домах едва ли не треть жилого фонда арендуется мигрантами со всеми вытекающими из этого последствиями. Да и не стоит сбрасывать со счетов недавние ужесточения норм закона «Об обеспечении тишины и покоя граждан на территории Московской области», который в равной степени обязаны соблюдать как жители многоквартирных домов в городах, так и обитатели загородных поселков любого типа.