Ещё
Миру грозит новая Великая депрессия
Миру грозит новая Великая депрессия
Экономика
Власти раскрыли, какой станет пенсия через год
Власти раскрыли, какой станет пенсия через год
Личный счет
Скандал на Украине: что решил Зеленский
Скандал на Украине: что решил Зеленский
Экономика
Самый низкий: В S&P оценили рейтинг РФ
Самый низкий: В S&P оценили рейтинг РФ
Экономика

Эксперт Валерий Казейкин: Из-за летних поправок в 214-ФЗ многие застройщики переходят в сегмент малоэтажки и ИЖС 

Эксперт Валерий Казейкин: Из-за летних поправок в 214-ФЗ многие застройщики переходят в сегмент малоэтажки и ИЖС
Фото: Единый реестр застройщиков
зафиксировал в России бум в сегменте индивидуального жилищного строительства. Для портала ЕРЗ его комментирует признанный специалист в сфере малоэтажного строительства — председатель секции Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ , член Экспертного совета , первый вице президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС) . — Валерий Семенович, по данным Росстата доля ввода жилья населением с января по ноябрь 2017 года выросла с 32% до 52%. В среднем по году доля ввода жилья населением достигла 44%. Ранее такие высокие показатели были зафиксированы 4 года назад. Что это, с Вашей точки зрения: действительно рост или следствие дачной амнистии, действие которой продлено властями? — Нет, дачная амнистия в этом смысле себя уже, по сути, исчерпала. Увеличение соотношения ввода малоэтажного жилья по сравнению с многоэтажным, на мой взгляд, имеет две группы причин. Первая группа — это долгосрочные причины, связанные с тем, что 10 лет назад в ежегодном послании Президента России Федеральному Собранию была определена приоритетность развития малоэтажного строительства. «Массовая малоэтажная застройка существенно снижает себестоимость жилья, что делает его доступным для малодоходных групп населения», — отметил тогда глава государства. Эту позицию полностью подтвердили данные соцопросов граждан, проведенные , которые показали, что среди граждан, желающих улучшить жилищные условия, около 59% опрошенных выразили желание жить в индивидуальном доме и только 27% — в отдельной квартире. Для координации вопросов, связанных с приоритетным развитием малоэтажного строительства, депутатами Госдумы РФ была разработана Программа по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» и создано Национальное агентство по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС). Результаты не замедлили сказаться. За последнее время было принято 12 новых законов, стимулирующих малоэтажное строительство, налажено взаимодействие с профильными министерствами и нацобъединениями, сняты многие административные барьеры, консолидирован рынок застройщиков. Все это привело к тому, что доля малоэтажного жилья в общем объеме ввода жилья в России с 2007 по 2017 год выросла с 38% до 52%, а ежегодный прирост доли малоэтажки в среднем составил более 2%. Фото: www.1-basic.ru Вторая группа — это причины, вызванные принятием летом 2017 года поправок в законодательство о долевом строительстве, которые существенно ограничили деятельность застройщиков многоэтажного жилья и выводят с рынка долевого строительства тысячи средних и мелких компаний. Осенью под эгидой прошло несколько совещаний с представителями НОЗА, Клуба инвесторов Москвы, НОСТРОЙ, по итогам которых была подготовлена консолидированная позиция профессионального сообщества по этому вопросу, доведенная до Правительства в лице , АИЖК, Госдумы и других заинтересованных организаций. В этой консолидированной позиции особое внимание было обращено на то, что установленные законом нормативы (размер собственных средств, размер обязательств застройщика, лимиты авансирования и лимиты расходов по отдельным статьям затрат) не соответствуют сложившейся структуре расходов застройщиков. Введены необоснованные ограничения правоспособности застройщика: запрет на совершение сделок, привлечение финансирования, запрет участия в НКО. Созданы предпосылки для необоснованной зависимости застройщиков от недобросовестных потребителей и юридических компаний. Фото: www.kr-gazeta.ru Все это привело к увеличению стоимости строительства в связи с ростом налоговой нагрузки, которая возникает при вынужденном разделении многопрофильных строительных компаний. На мой взгляд, введенный принцип «Один застройщик — один дом» приведет к полной стагнации проектов комплексного освоения территорий. Приведу только один пример. В поправках к закону о долевом участии дома блокированной застройки подпали под долевое строительство. Многие компании, входящие в НАМИКС, реализуют проекты комплексного освоения территорий на площадках свыше 300 га примерно на 15 тыс. жителей и строят сблокированные дома на 4—6—8 семей, то есть на этой площадке можно построить более 1 тыс. таких домов. Но в соответствии с новыми требованиями закона в этом случае на каждый дом необходимо создать новое юридическое лицо со своим директором, бухгалтером, офисом и т. д. Никакая экономика проекта не выдержит такого бюрократического аппарата. Как сообщал Ваш портал, консолидированную позицию застройщиков поддержал зампред Комитета по строительству Госдумы , пообещавший совместно с коллегами содействовать корректировке поспешно принятого закона. По поручению спикера Совета Федерации в верхней палате была создана рабочая группа по рассмотрению замечаний профессионального сообщества к документу во главе с зампредом Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению . На недавнем заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам, которое состоялось под председательством Владимира Путина, руководитель Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) обратился к главе государства с просьбой рассмотреть и принять до 1 июля 2018 года поправки, которые предложило профессиональное сообщество. Президент согласился рассмотреть эти предложения и внимательно к ним отнестись. Тем временем малые и средние застройщики, не дожидаясь того, чем закончится эта борьба с принятием поправок, сводящих на нет их деятельность на рынке долевого строительства, стали либо банкротиться, либо искать новые виды строительного бизнеса, в котором нет ограничений, связанных с долевым строительством. И многие эти компании пошли именно в малоэтажку и индивидуальное жилищное строительство. Сделав такой шаг, руководители этих компаний прекрасно отдавали себе отчет в том, что малоэтажка является одним из антикризисных инструментов развития. Это связано с тем, что сроки строительства индивидуального дома составляют всего два-три месяца, в отличие от многоэтажного дома, который может строиться два-три года. Естественно, стоимость инвестиций в такой дом иногда в сотни раз меньше, чем в многоэтажный комплекс, да и найти эти деньги гораздо проще. Фото: www.www. e1.ru В связи с этим риски недостроя в малоэтажке существенно ниже. Кроме того, каждый малоэтажный дом строится под конкретного владельца, и с ним всегда проще договориться, чем с десятками и сотнями дольщиков. Именно поэтому в малоэтажке практически нет обманутых дольщиков, по крайней мере, их гораздо меньше, чем в многоэтажных проектах. Дополнительными стимулами развития индивидуального домостроения стало развитие ряда программ: программы строительства жилья в сельской местности, направленной на привлечение специалистов, обеспечивающих импортозамещение; программы по освоению Дальнего Востока и выдачей «дальневосточного гектара»; программы освоения Крайнего Севера; а также продолжение программы по материнскому капиталу и «молодым семьям» и др. — Значит, все эти условия и обусловили то, что третий месяц подряд отмечается существенная положительная динамика ввода индивидуального жилья: сентябрь +15%, октябрь +30%, ноябрь +25%? К слову, такого роста сейчас нет ни в одной отрасли и подотрасли российской экономики… — Да, именно так. При этом следует помнить, что в соответствии с Градостроительным кодексом в малоэтажку включаются дома блокированной застройки и многоквартирные дома до трех этажей включительно, которые составляют существенную долю организованной малоэтажной застройки, но в статистике относятся к квартирам в многоэтажных домах. По экспертным оценкам, от общего объема ввода жилья доля такого жилья составляет до 15%. Таким образом, если сложить 52% индивидуального жилья и 15% организованной застройки домами до 3-х этажей и таунхаусами, то доля малоэтажки в общем объеме ввода жилья составит 67%. — Подкрепляются ли указанные цифры другими косвенными данными, например производством материалов, используемых в индивидуальном жилищном строительстве? — Если многоэтажное строительство ведется по четырем основным технологиям — панельное, панельно-каркасное, монолитное и кирпичное, то малоэтажное строительство — более чем по 20 технологиям. Учитывая недозагруженность предприятий, производящих материалы, используемые в индивидуальном жилищном строительстве, в перспективе не видно особых проблем с дефицитом на рынке указанных материалов. Тем более что застройщики многоэтажных домов строят жилье не для себя, а на продажу, то есть они заинтересованы в применении новых экологически чистых и энергоэффективных материалов только с точки зрения маркетинга. Индивидуальные же застройщики строят жилье для себя и своих детей, и они в большей степени заинтересованы в том, чтобы это жилье было экологически чистым, а затраты на коммунальные услуги вследствие применения энергосберегающих технологий — минимальными. Поэтому совершенно не случайно, что из 200 энергоэффективных домов класса «А» и «В», построенных в последние годы в России, порядка 80% составляют именно малоэтажные дома. — Будет ли этот рост, по Вашему мнению, носить устойчивый характер или это просто разовый всплеск? — Положительная динамика прироста доли малоэтажного жилья устойчиво наблюдается уже в течение 10 лет. Ограничения для застройщиков, введенные поправками в закон о долевом строительстве, в последние месяцы только ускорили эту динамику. Согласно статистике в России насчитывается 1 100 городов и 22 тыс. муниципальных образований. Так вот, многоэтажное строительство активно развивается и поддерживается государством только в городах с населением более 250 тыс. человек, а таких городов в стране всего 65 — 15 городов с населением более 1 млн человек, 21 город с населением от 500 тыс. до 1 млн человек и 39 городов с населением от 250 до 500 тыс. То есть в пригородах 1 035 городов и 22 тыс. муниципальных образований по объективным причинам будет развиваться малоэтажное строительство. — Рост ИЖС в ноябре 2017 года на 25% по отношению к прошлому году Росстат зафиксировал на фоне падения ввода многоквартирных домов застройщиками на 21% в том же ноябре. Какую связь Вы прослеживаете между падением объемов строительства многоквартирных жилых домов и ростом ИЖС? Коррелируют ли они между собой? — Падение объемов строительства многоквартирных жилых домов и рост ИЖС, как я уже отметил, связано с принятием жестких поправок в закон о долевом строительстве и переориентированием средних и мелких компаний на строительство домов для ИЖС. Безусловно, они коррелируют между собой. А учитывая тот факт, что Россия имеет самую большую в м