Московские офисы уходят с МКАД

Московский сектор офисной недвижимости встречает новый год с робким оптимизмом. Хотя объем ввода новых офисов упал до минимального уровня, у участников рынка есть надежды полагать, что дно пройдено, и сектор начнет восстанавливаться. Всего за прошедший 2017 год, по оценкам Khight Frank, объем ввода новых офисных площадей вырос на 15% - до 365 тысяч квадратных метров. Чуть более консервативно рост оценили эксперты CBRE, по оценкам которых предложение на рынке увеличилось на 344 тысяч квадратов. Все опрошенные аналитики сходятся в одном: динамика ввода новых офисных площадей оказалась самой слабой за последние несколько лет. Всего к концу года на столичном рынке было представлено 16,2 миллиона квадратных метров площадей в офисных центрах. Большую часть этого предложения – 12,1 миллиона квадратов – представляют центры, относящиеся к классу "B". Примечательно то, что в прошлом году более активно росло предложение не в экономичном, а в премиальном сегменте. Из открытых в прошлом году новых офисных центров только 30% относились к классу "B", оставшиеся 70% - к классу "A". Строительство офисов класса "А" привлекает девелоперов, прежде всего, ставками. Средневзвешенная ставка аренды в этом сегменте почти вдвое выше ставки на офисы класса "В" - 24 тысячи рублей за 1 квадратный метр в год против 13,5 тысячи рублей за 1 квадратный метр в год, поясняет директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков. Несмотря на более высокие ставки, у арендаторов более высоким спросом пользовался именно класс "A". Доля вакантных площадей в этом секторе снизилась с 20,7% до 18%. По некоторым топовым объектам, как, например, небоскребы в районе Делового центра, показатель вакансии оказался еще ниже – 13%. В то же время показатель вакантных площадей в классе "B" снижалась меньшими темпами, и уменьшился с 15,4% лишь до 13,7%. "В этом году экономика вернулась на траекторию роста, бизнес начал смотреть в будущее - средне- и долгосрочную перспективу, растет спрос именно на качественные помещения. В ближайшее время этот тренд продолжит развиваться, и доля вакантных площадей ускоренно будет снижаться именно по офисам класса "А", - прогнозирует старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. Оптимистично на перспективы проектов в классе "A" смотрят и эксперты Cushman&Wakefield. "Традиционно первыми расходятся объекты с лучшим сочетанием – цена-качество. Падение ставок означает, что качественных объектов остается все меньше, а спрос становится более фрагментированным", - констатирует руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов. Компании, которые нуждаются в современных представительских офисах, будут вынуждены платить премию за доступ к таким объектам, что подтолкнет цены на класс "А" вверх, добавляет эксперт. Что касается офисов класса "B", то, по его словам, в этом сегменте по-прежнему сохранится избыток предложения. Большое количество незаполненных офисов расположено между ТТК и МКАД, и их владельцы вынуждены идти на демпинг в поисках клиентов. В некоторых объектах годовая стоимость аренды квадрата и вовсе составляет 12 тысяч рублей. Ключевая проблема таких офисов связана не столько с их качеством, сколько с низкой транспортной доступностью: отсутствие метро неподалеку резко снижает привлекательность объекта для потенциальных клиентов. "Мы не ожидаем, что в ближайшие 2-3 года ситуация с вакантными площадями в бизнес-центрах на МКАД значительно улучшится – в Москве еще много БЦ, в которых можно арендовать офисные площади. При этом заявляются и уже строятся новые объекты, которые имеют преимущество в местоположении, по сравнению с БЦ на МКАДе" – прогнозирует Константин Лосюков из Knight Frank. Еще одной причиной, сдерживающей снижение доли вакантных площадей, является массовое распространение интернета и новейших коммуникационных технологий - месседжеров, облачных офисов и прочих подобных продуктов. "Современные технологии позволили бизнесу не только оптимизировать персонал, но и переводить часть сотрудников на удаленную работу без потери эффективности. Благодаря этому у компаний из целого ряда отраслей уменьшилась потребность в офисном пространстве", - резюмирует Денис Соколов из Cushman & Wakefield.