Владельцам загородных домов в Подмосковье грозят выселением

К настоящему времени рынок загородной недвижимости столичного региона насчитывает в общей сложности 876 поселков, тогда как в начале прошлого года их было 859. Однако на это двухпроцентное количественное увеличение, полагают знатоки вопроса, ни в коем случае не стоит смотреть с оптимизмом, потому что основным показателем положительной динамики развития этого сегмента является темп вывода новых проектов. А он, полагают, в частности, эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость», как раз роста не демонстрирует. За весь 2017 год, констатируют они, на экспозицию в регионе было выведено в общей сложности 67 поселков, из которых 76% из них не имели никакой застройки. Результаты же предыдущих лет были более впечатляющими. В 2014 и 2015 годах, констатируют «инкомовцы», на московской «загородке» вводилось в строй по 118 проектов, из которых на долю земельных участков без подряда (УБП) приходилось, соответственно, 70% и 71%. Итоговое предложение 2016 года было заметно меньше, но даже тогда это был 81 поселок, где на УБП приходилось все те же 70%. Получается, что фактическое падение темпов ввода проектов составило за этот период целых 43%. Но главной бедой рынка является даже не это, а то, что, несмотря на рост процентных показателей число «пустых» земельных наделов, в течение последних 8 лет выполняющих роль основополагающего фундамента для всей «загородки», стремительно сокращается. И это при том, подчеркивает руководитель «инкомовского» аналитического центра Дмитрий Таганов, что максимальный бюджет, которым располагает большинство покупателей, колеблется в диапазоне от 1 до 1,5 миллиона рублей. Понятно, что с такими деньгами рассчитывать на что-то более существенное крайне проблематично. Да и у самих девелоперов дела идут все хуже и хуже. Для создания конкурентоспособного продукта, свидетельствует эксперт, у них зачастую элементарно не хватает средств. А в том, чтобы подписываться под заведомо нерентабельными вариантами, они, естественно, не видят никакого смысла. И получается замкнутый круг – средств на инвестиции во что-то стоящее взять негде, так как уровень продаж слишком низок, а повысить его нельзя, поскольку чего-то мало-мальски стоящего покупателям не предлагается. Динамика продаж за последние три года подтверждает этот неутешительный вывод. Согласно «инкомовским» данным, за весь 2014 год в пределах региона риелторам удалось реализовать без малого 18 тысяч лотов. В 2015 и 2016 годах было продано примерно одинаковое число объектов (14,9 и 15 тысяч соответственно). Показатель минувшего года немного не дотянул даже до 13 тысяч, проиграв кризисному 2014-му 29%. Из этого числа на спорные с точки зрения привлекательности дуплексы пришлось 3%, 9% покупателей остановили свой выбор на готовых коттеджах (и еще столько же оттянули на себя таунхаусы), доля квартир в малоэтажках составила 29%, а ровно половина проданного оказалась участками без подряда. Причем с позиции «классовой принадлежности» расклад выглядел следующим образом: 5% «элитки», 5% бизнес-класса, владельцев объектов комфорт-класса стало больше на 16%, а львиная доля в 74% принадлежала низкобюджетным объектам. Однако несмотря на то, что 2017 год оказался крайне беден на позитивные для игроков первичной «загородки» события, последние не теряют оптимизма при взгляде в ближайшее будущее. Так, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов полагает, что 2018 год станет куда более успешным для сегмента даже несмотря на то, что вывод новых проектов в этом периоде пока ожидается на уровне 10 проектов. Эксперт считает, что роль катализатора в процессе улучшения дел сыграют вступающие в силу с 1 июля поправки в закон о долевом строительстве (№214-ФЗ). По мнению Яхонтова, застройщики высотных городских проектов, которые не смогут играть по новым правилам, вполне могут переключиться на загородное жилье. Ведь то же грядущее требование о наличии в портфеле как минимум 10 тысяч квадратных метров уже реализованной недвижимости для выдачи разрешения на строительство, утверждает он, может быть соблюдено в том числе и за счет строительства поселков на 50-100 коттеджей. Тем более что спрос на готовое жилье за городом, уверены «миэлевцы», будет расти. В качестве доказательной базы под эту позицию ими подводится, например, вывод о том, что к настоящему разница между затратами для самостоятельного возведения дома на пустом участке и стоимостью покупки готового жилья под ключ колеблется в диапазоне 5-15% в зависимости от «классности» проекта. И для тех граждан, которые рассматривают недвижимость за городом в качестве не временного, а постоянного места жительства (причем с более высоким уровнем комфорта и лучшей по сравнению с городской средой экологией), подобный разбег не является существенным и решающим. Правда, не исключено, что эта лодка радужных надежд вполне может вдребезги разбиться о камни региональной политики. Известно, что муниципалитеты Подмосковья сейчас активно разрабатывают генпланы и планы земельной застройки в рамках так называемого комплексного освоения территорий для строительства. Здесь и строительство автомобильных дорог с развязками и транспортно-пересадочными узлами, и возведение рекреационных, а также общественных зон, и планы по обустройству новых мусороперерабатывающих комплексов. В этом свете перед местными властями остро встает вопрос об изъятии под эти нужды «в государственных интересах» земельных участков не только у юридических, но также и физических лиц. До настоящего времени в России подобных изъятий еще не проводилось, однако не далее как 23 января в Московской областной думе обсуждались нюансы этого вопроса, так что Подмосковье имеет все шансы для того, чтобы стать в этом вопросе «пионером». Как сообщил представителям СМИ председатель думского комитета по имущественным отношениям и землепользованию Владимир Шапкин глава, конкретный механизм будет разработан в течение ближайших полутора месяцев. Предполагается, что в случае возникновения необходимости подобного изъятия земельного участка его собственнику будет выплачиваться денежная компенсация, размер которого будет определять Минмособлимущество. Если предложенная сумма владельца по каким-то причинам не устроит, он получит право обратиться в суд, чтобы оспорить там ее размер. По завершении детализации процесса областные чиновники планируют выйти с инициативой о внесении изменений уже в федеральное законодательство. Примечательно, что уже сейчас заместитель начальника Главного управления архитектуры Подмосковья Надежда Зыкова заявила, что уже в ближайшем будущем с перспективой подобного изъятия предстоит столкнуться собственникам участков в Балашихе, Воскресенске, Зарайске, Люберцах, Фрязине и Химках. С учетом такой законодательной инициативы сложно предположить, что граждане кинутся раскупать новые (впрочем, и старые тоже) предложения, рискуя практически в любой момент получить уведомление о принудительном праве прекращения прав собственности на приобретенный за свои кровные объект. Особенно принимая во внимание тот факт, что величина назначаемых государственными конторами денежных компенсаций обычно заметно меньше реальных рыночных цен.