Подмосковный рынок новостроек стремительно теряет объемы и покупателя
Объем предложения на подмосковном рынке новостроек по сравнению с 2015 годом снизился почти на треть (на 31,9%), говорится в исследовании "МИЭЛЬ-Новостройки".
Тренд на понижение подмосковный рынок первичного жилья демонстрирует уже достаточно давно. Только в четвертом квартале прошлого года общий объем предложения снизился на 6% до 2,6 млн. кв. м. Количество новостроек на рынке уменьшилось на 1,7% до 281 объекта.
ТРИ ПРЕИМУЩЕСТВА МОСКВЫ
Уменьшение предложения на подмосковном рынке новостроек происходит, главным образом, из-за снижения девелоперской активности.
В последние несколько лет в Москве значительно выросло предложение в стандарт- и комфорт-классах и для поддерживания покупателей подмосковные девелоперы вынуждены поддерживать цены на низком уровне, рассказывает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. По ее словам, средневзвешенная цена местного "квадрата" в прошлом году практически не изменилась и составляет 85 тыс. рублей.
"За последние два года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Подмосковья выросла всего на 2,8%, в то время как объем предложения снизился почти на треть. Соответственно снижается и прибыль от реализации Подмосковных проектов. В связи с этим, многие застройщики или взяли паузу в реализации новых проектов, либо переориентировались на Большую Москву", - говорит Наталья Шаталина.
Вторая причина сокращения подмосковного рынка новостроек - невысокий уровень спроса на подмосковную недвижимость.
Значительную часть потенциальных покупателей отбирает московский рынок. В 2017 году в Подмосковье зарегистрировано 88,6 тыс. ДДУ, что на 27% больше уровня 2016 года. Это весьма скромный рост – например, в Москве число ДДУ в 2017 году выше уровня прошлого года на 32%, а в Новой Москве – 86%, говорит руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.
"Таким образом, продолжается тенденция перетекания спроса из Московской области в Москву, в первую очередь в Новую Москву, за счет более бюджетных цен", - отмечает эксперт.
По данным "Метриум Групп", за последние четыре года минимальный порог входа в московские новостройки снизился более чем на один миллон рублей. Если в конце 2013 года минимальный ценник за московскую квартиру был 4,1 млн рублей, то в конце 2017 года – уже 3 млн рублей. Это вполне сопоставимо со стоимостью жилья в Подмосковье.
Помимо этого, Подмосковье уступает столице по части инфраструктуры и транспортной доступности.
СТАВКА НА СЕМЕЙНЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ И КЛИЕНТОВ ИЗ РЕГИОНОВ
Тенденция по сокращению подмосковного рынка новостроек в ближайшее время сохранится, уверены эксперты рынка. Будет сокращаться новое предложением, а, следовательно, и ввод жилья.
"Однако нужно понимать, что 20-30% стоимости проектов финансируются еще до его старта, поэтому застройщики уже разработанных жилых комплексов вряд ли станут их откладывать до будущих времен. В целом я думаю, что в 2018 году ввод останется на уровне 8,5-9 млн. кв. м., но в последующие годы будет снижаться", - считает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
Преломить тенденцию перераспределения спроса в пользу столичных проектов возможно при возвращении к новостройкам Московской области их главного преимущества – более низкого бюджета покупки, говорит эксперт.
Подмосковная недвижимость традиционно привлекает клиентов более низким ценником. Именно поэтому ее основные покупатели - либо сами жители области, либо жители из других регионов страны.
Сейчас на фоне массового появления на столичном рынке предложения квартир-студий это преимущество областного жилья смотрится уже менее эффектно. Только при перенасыщении столичного рынка компактным жильем ситуация изменится в пользу Подмосковья, считают эксперты.
"Основной костяк покупателей подмосковной недвижимости – это семьи с детьми. Именно по этой причине в области высоким спросом пользуется жилье от 60 квадратных метров, тогда как в Москве порог намного ниже – от 40 квадратов. Именно большая площадь при одной и том же бюджете – главный повод для выбора жилья за МКАД", - считает Мария Литинецкая.
"Вполне возможно, что уже в ближайшее время объем предложения Подмосковья пополнится. Ввиду предстоящих изменений в законодательстве многие застройщики, вероятно, постараются вывести свои объекты на рынок в первой половине года. Пик выхода новых объектов, скорее всего, придется на март-апрель",- считает Наталья Шаталина.
К перераспределению спроса в пользу подмосковных проектов может привести и ипотечная программа для многодетных семей под 6%.
"Из-за ограничения лимита выдачи кредита в 8 млн. рублей, семьям с минимальным первоначальным взносом в 20% придется рассматривать в первую очередь новостройки Московской области, чтобы уложиться в установленный лимит 10 млн. рублей (8 млн. + 20% минимального взноса)", - говорит генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.