Цены на загородную недвижимость в прошлом году рухнули более чем на 20%. В красной зоне коттеджи и таунхаусы, расположенные в окрестностях Киевского, Рублево-Успенскго и Новорижскго шоссе и перспектив для восстановления цен пока нет.
Прошедший 2017 год обернулся для рынка загородной недвижимости обвалом цен. Средняя стоимость квадратного метра упала на 24%. По подсчетам "Метриум Групп", в декабре 2017 года средняя цена "квадрата" на первичном загородном рынке составляла 127,9 тыс. рублей.
Аналитики объясняют такое положение дел, как поступлением на рынок нового, более дешевого предложения, так и снижением ценников по уже выставленным на продажу проектам.
Наибольшее сокращение цен зафиксировано на и Киевском, Рублево-Успенском и Новорижском направлениях. Стоимость коттеджей, в окрестных поселках, снизилась на 30,3%, 27,6% и 18,4% соответственно. Сейчас средняя стоимость лота у Новорижского шоссе составляет 53,3 млн рублей.
На Минском и Дмитровском направлениях падение цен было менее значительным: -10,2% и -8,9% соответственно. По данным "Метриум Групп", средняя стоимость лота на Минском направлении – 162,7 млн рублей, на Дмитровском – 14,1 млн рублей.
Несмотря на отрицательную динамику ценников, эксперты зафиксировали небольшой рост предложения. На рынке начались продажи в двух новых проектах, расположенных на Новой Риге и по Киевскому направлению. Также предложение пополнилось новыми очередями в трех поселках — "Успенский Лес", "Федоскино парк" и "Раздоры-2". Для сравнения – в 2016 году рынок пополнился всего одним объектом и одной новой очередью.
В "Метриум Групп" оценивают общий объем предложения на столичном рынке загородной недвижимости примерно в 1025 лотов, которые распределены между 42 коттеджными поселками. Это на 5% выше уровня прошлого года.
Примечательно, что средняя площадь лотов снижается. Как отмечают эксперты, по итогам года средний метраж домовладения на загородном рынке составил 538,2 кв. м, что на 6,6% ниже уровня начала года. Аналитики это связывают с двумя факторами — поступлением в реализацию предложений меньшей площади и вымыванием домовладений меньшего размера.
Одновременное сокращение средней площади и цен спровоцировало снижение общей стоимости лотов — по итогам 2017 года она составила 60,9 млн рублей. Это обстоятельство, в свою очередь, привело к некоторой активизации покупателей.
"В 2017 году было отмечено увеличение интереса со стороны покупателей к загородному рынку первичной недвижимости, – указывает директор департамента загородной недвижимости "Метриум Групп" Илья Менжунов. – Во-первых, в реализацию поступил новый объем предложения по привлекательным ценам. Во-вторых, на фоне ужесточившейся конкуренции некоторые застройщики пошли на снижение цен в уже экспонируемых поселках".
Кроме того, сами застройщики адаптируют свой продукт к новым реалиям. На рынок все чаще выходят предложения с отделкой или готовым ремонтом.
По словам эксперта, еще один фактор, поддержавший в прошлом году, продажи – отложенный спрос. Если ранее часть потенциальных покупателей занимала выжидательную позицию с целью покупки загородного дома, то выход на рынок нового предложения по сниженным ценам стимулировал их к заключению сделок.
Как отмечают в "Инком-Недвижимость", уже сейчас многие проекты работают на грани рентабельности, а часть игроков – в убытке.
"Половина застройщиков работает в минус, а их главная задача – реализовать свой товар и с минимальными потерями уйти с рынка. Доля тех, чьи проекты находятся на уровне себестоимости, составляет около 20%", — указывает руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов.
По словам эксперта, в текущих условиях позитивный финансовый результат сохраняется лишь у тех девелоперов, которые действительно предлагают потребителю качественный продукт с хорошей локацией, развитой инфраструктурой и с удобными планировками.
В этом году поддержки от эффекта отложенного спроса уже не ожидается и застройщикам придется либо продолжать игру на понижение ценников, либо стимулировать рынок скидками. По словам Ильи Менжунова, средняя цена будет либо ползти вниз или стагнировать. Основной спрос будет сосредоточен в новых проектах, которые в большей степени отвечают запросам покупателей.
Самое большое падение среди всех сегментов рынка загородной недвижимости зафиксировано, пожалуй, в секторе элитных таунхаусов. Стоимость жилья такого типа в прошлом году, по оценкам Knight Frank, рухнула на 45%. Сейчас цена среднего лота из этой категории составляет 32 млн рублей.
Также как и на рынке коттеджей, в секторе таунхаусов зафиксировано снижение средней площади лота. Если еще год назад средняя площадь лота составляла 390 кв. м, то сегодня - 324 кв. м.
В целом на рынке элитной загородной недвижимости заметно небольшое сокращение площадей в новых коттеджных поселках, указывает заместитель директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Олег Михайлик.
В любом случае, рынок по-прежнему страдает то затоваривания. "Для реализации существующего объема предложения без учета новых поселков при текущем уровне спроса потребуется 3,5-4 года" – считает он.
Эксперт допускает, что, несмотря на значительное падение цен на таунхаусы, этот сегмент рынка может продемонстрировать лучшую динамику по сравнению с сектором коттеджей. Поддержку ему окажет именно сниженный ценник и сама специфика формата. Стоимость обслуживания таунхауса площадью 170-300 кв. м колеблется от 11 до 17 тыс. рублей, в то время как аналогичные расходы на коттедж почти вдвое выше.
По данным Knight Frank, число сделок с данным форматом недвижимости выросло за год почти в два раза – на 84%. В абсолютном значении за период с января по декабрю 2017 года оно достигло 57 лотов.