Поселки построили и бросили

Рынок жилья столичных пригородов вступает в новый сезон с грузом старых проблем. Среди них, например, низкая девелоперская активность. В прошлом году на рынке появилось 67 поселков, что на 47 процентов меньше, чем было в 2014-м. Еще одну проблему составляет небольшой покупательский спрос. С того же 2014 года продажи сократились на треть. Девелоперы вынуждены снижать цены, даже когда проект находится на грани рентабельности. Во многих поселках речи о прибыли уже не идет. Половина застройщиков работает в минус, а их главной задачей становится — реализовать свой товар и с минимальными потерями уйти с рынка. Доля компаний, чьи проекты находятся на уровне себестоимости, составляет порядка двадцати процентов. А еще за последние три года в Подмосковье появилось много брошенных проектов. Я оцениваю их долю в среднем в 35 процентов. Фактически, чем дальше от МКАД, тем ситуация печальнее. Конечно, такое соседство не может не влиять на продажи в близлежащих поселках, даже если непосредственно к ним претензии отсутствуют. Если сравнивать нынешнюю ситуацию с более благоприятными 2012–2013 годами, то выручка загородных девелоперов упала в среднем на 40– 50 процентов. Возможным выходом для застройщиков является создание максимально рационального предложения: в частности, сокращение площадей проектов и строительство только необходимой инфраструктуры. Также заметно движение в сторону более дешевых технологий, например, каркасного домостроения. Доля таких домов растет, и покупатели относятся к ним значительно более благосклонно, чем это было всего несколько лет назад. При этом количество игроков на рынке загородной недвижимости продолжает уменьшаться. Мелкие девелоперы либо распродают свои поселки, либо оказываются поглощены крупными компаниями, либо просто разоряются, что имеет серьезные негативные последствия для рынка в целом. Впрочем, есть и позитивные наблюдения. Так, в 2017 году после долгого затишья оживился элитный загородный сегмент: там вышло несколько значительных проектов. Вообще, высшие ценовые сегменты являются показательными для загородного рынка. В кризис они принимают на себя серьезный удар, и если компании возобновляют инвестиции в дорогостоящие проекты, это служит хорошим знаком. Остается дождаться, когда положительный тренд дойдет до массового сегмента. Кстати, в низких и средних ценовых категориях наши надежды связаны в первую очередь с развитием ипотеки, ведь доля таких сделок на «загородке» достигает 65 процентов. Правда, не обходится без ложки дегтя: ужесточается сама процедура получения кредита. Число ипотечных должников растет, и Центробанк может предъявить претензии к банку, у которого имеются проблемные активы. Поэтому банки стремятся улучшать качество своих кредитных портфелей и строже рассматривают кандидатуры заемщиков. В целом загородная недвижимость выходит из «зимней спячки» не торопясь: в отличие от прошлого года, когда в январе был зафиксирован скачок количества звонков и просмотров, в этом сезоне поведение покупателей неожиданных сюрпризов не принесло. Можно предположить, что рынок замер в ожидании выборов. Конечно, все надеются на перемены к лучшему, хотя ясно, что быстро они не произойдут. Однако ближе к 2019 году позитивный эффект от экономических преобразований может дойти и до рынка столичной загородной недвижимости, на что мы все очень рассчитываем.