Москвичи разочаровались в спекуляциях с недвижимостью
В Москве вдвое упала доля квартир, приобретенных для последующей перепродажи. Цены на жилье в столице больше не растут и россияне ищут другие инструменты для сохранения своих сбережений.
Россияне перестали воспринимать недвижимость как лучший инструмент для инвестирования. В прошлом году объем инвестиционных сделок с квадратными метрами в столице сократился вдвое. Теперь ключевой мотив покупки жилья – для решения собственного квартирного вопроса.
Еще несколько лет назад тренд был абсолютно противоположным. В 2015 году почти две трети россиян (65%) рассматривали недвижимость как надежный способ вложения денег. Сейчас, по данным аналитического центра НАФИ, этого мнения придерживается уже менее половины потребителей - 49%.
"Падение интереса к недвижимости как инструменту инвестиций очевидно: цены не растут, выгодно перепродать недвижимость в ближайшей перспективе вряд ли удастся", - констатирует генеральный директор НАФИ Гузелия Имаева.
Еще в 2011-2013 годах, когда прирост средней цены квадратного метра по проекту составлял не менее 35 - 40%, на рынке были популярны спекулятивные инвестиционные стратегии. Сейчас ситуация иная: средний прирост цены квадратного метра даже в успешных проектах не превышает 20-22%, а среднемесячный прирост составляет всего 0,8 - 1%, рассчитали в агентстве "Бон Тон".
В такой ситуации стратегия инвестирования для последующей перепродажи интересует не более 3 - 5% покупателей. По данным Москомстройинвеста, если в 2016 году на два вновь зарегистрированных договора долевого участия (ДДУ) приходился один договор уступки, то уже в 2017 году один договор уступки приходится уже на 4,5 ДДУ.
"Граждане стали более разборчивы при покупке жилья, а застройщики сохраняют активы в виде квартир за собой и не передают их третьим лицам", - заявлял несколько дней назад заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.
По его словам, такое изменение модели поведения благотворно сказывается на рынке и доверии граждан к механизму долевого строительства.
Впрочем, у этих перемен есть чисто экономические предпосылки. В последние два года в Москве каждый месяц на первичный рынок выходит 300-400 кв. м. нового жилья. Конкуренция между участниками рынка нарастает и тригеров для резкого роста цен нет. В такой ситуации перепродажа лотов, приобретенных на ранних стадиях инвестирования, просто перестала быть целесообразной.
В месяц такая квартира в лучшем случае подорожает на 0,3-0,4%. К тому же порядка 80% нового строительства в массовом сегменте и порядка 60% в бизнес-классе происходит в рамках масштабных проектов, которые выходят в несколько очередей.
"По ряду масштабных проектов инвестиционный горизонт становится более широким и может достигать 5-8 лет. Именно через такой период масштабный проект комфорт- и бизнес-класса будет полностью построен, будет создана вся необходимая социальная инфраструктура. Частный инвестор теперь делает ставку не на быстрый рост цены, а на перспективы развития локации и проекта", - отмечает генеральный директор агентство недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова.
По словам эксперта, при составлении своего инвестиционного портфеля в первую очередь подумать о диверсификации вложений.
Отметим, по данным НАФИ, в прошлом году выросла доля тех, кто считает наиболее надежным способом вложения денег депозиты в государственных банках. Такого мнения придерживается четверть граждан. 21% граждан также готовы вложить свои сбережения для сохранности в покупку золота или ювелирных драгоценностей. Также выросло число россиян, которые считают, что формирование накоплений в рублях их хранение в наличном виде является одновременно надежным (21%, рост на 16 п.п.) и выгодным (11%, рост на 3 п.п.) способом вложения денег.
Что касается вложений в недвижимость, то при ее покупке с инвестиционной целью необходимо в первую очередь обратить внимание на локацию, поскольку зачастую именно этот фактор напрямую влияет на будущую доходность вложения.
Второй важный критерий – темпы строительства в конкретном районе. В тех районах, где они выше, почти всегда есть возможность войти в проект на минимальной отметке цены. Прирост трудоспособного населения в локации тоже положительно влияет на отложенный спрос. И, разумеется, стоит изучать планы правительств Москвы и области по развитию инфраструктурных объектов – дорог, линий общественного транспорта, спортивных и культурных сооружений.
По оценкам экспертов "Бон Тон", сейчас средняя площадь инвестиционной квартиры составляет 33-42 кв. м., а средний бюджет покупки – 5-8 млн рублей. Порядка 56% инвестиционного спроса приходится на лоты в комфорт-классе, треть - на бизнес-класс.
Всего сейчас в Москве с привлечением средств граждан строится 512 объектов, 497 из них - по ДДУ, 15 - в рамках жилищно-строительных кооперативов.