Между жадностью и страхом. Что происходит со строительным рынком жилья
Построить много - этого мало «Возводить не менее одного квадратного метра жилья на одного гражданина РФ в год», - поставило когда-то задачу правительство страны. Ростов-на-Дону задачу выполнил. За последние пять лет в городе построили рекордное количество жилой недвижимости - 5 млн 470 тыс. кв. м. Из них 1 млн 118 тыс. кв. м - в 2017 году: половина того, что возвели в области. ЮФО - единственный округ в России, который в 2017 году прирос в этом сегменте. В том числе и за счёт Ростовской области. Казалось бы, живи и радуйся! Но, оказывается, построить много - этого мало. «У застройщиков есть что продавать. Нераспроданных остатков готового жилья на 1,5 года вперёд, - признаётся генеральный директор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов. - Но всё гораздо хуже: покупатели заканчиваются. У нас слишком бедные жители страны. Они не могут покупать один кв. м жилья на человека в год. И даже полметра». Масла в огонь подлили законодатели: с 1 июля вступят в силу поправки к Федеральному закону №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» Требования к застройщикам ужесточат. Долевое строительство в течение трёх лет хотят отменить - перейдут на проектное финансирование. Проще говоря, строители будут брать деньги на дом не у людей, а в банках. Они тоже будут отвечать за то, чтобы дом достроили, а обманутых дольщиков не было. Работать со строителями разрешат не всем банкам - только уполномоченным. Обещать - не значит жениться Нововведение вызвало шок у застройщиков. Девелоперы дружно заговорили о росте цен на жильё и потрясениях на рынке. Шутка ли: сегодня 80% жилой застройки финансируют дольщики. А банки, в отличие от простых покупателей, денег даром не дадут. Цена кредита складывается из стоимости денег (банки же их не печатают) и премии кредитной организации за риск. Строительная отрасль - одна из самых рискованных для кредитования. Значит, дёшево не будет. «Уже сейчас, чтобы получить кредит, нужно пройти через ад», - говорит генеральный директор ООО фирма «Руслан» Адам Батажев. - А когда банки поймут, что риск недостроя частично перекладывается на них - тем более ужесточат условия. Вы представьте себе, что будет!» Однако можно понять и правительство. В Ростовской области пикеты и митинги обманутых дольщиков проходят чуть ли не еженедельно. По официальным данным, в регионе до сих пор не сдано около 60 объектов долевого строительства, а число обманутых дольщиков составило 1621 человек. Более того, несколько дней назад появилась информация, что шестеро ростовских дольщиков из самого старого долгостроя (дом в переулке Малом, 16-18, на углу с Ворошиловским проспектом, заморожен с 1998 года) умерли, так и не дождавшись новоселья. Понятно, что недобросовестные застройщики - это малая часть участников строительного рынка. Но из-за них приходится страдать всем, и нормальным строителям в том числе. И их рецепты выживания не могут радовать. «Как выживать? Во-первых, хорошо считать. А во-вторых, уменьшать срок строительства. Делить всё на очереди, снижать этажность. В итоге, мы будем строить дерьмо, но зато быстро. Вот и все рецепты, - мрачно заключил Андрей Смехунов». Успокаивают застройщики себя и тем, что российские законы не всегда выполнимы: «Обещать - не значит жениться, - уверен Адам Батажев. - Инициатива прозвучала в период предвыборной кампании. Этот закон не будет работать по экономическим причинам. Под любые законы нужны деньги. У государства на это денег нет. И не будет в ближайшие 10-15 лет. Все банки у нас коммерческие - если им не выгодно, их никто не заставит в это вкладываться. Так что не надо бояться предвыборных лозунгов. Замки на песке Банкиры в оценках оптимистичнее. Уверяют, больно не будет - ставки по кредитам обещают подъёмные. Называют реальными даже 3-6%. Но строители в это не верят. Их прогнозы по ставкам - от 11% до 17%. Да и справятся ли банки? Ведь за три года объёмы проектного финансирования в стране должны вырасти в 10 раз. Это четыре трлн рублей. «Какая-то «движуха» у банковского сообщества происходит, но, скорее всего, это замки на песке, - считает управляющий партнёр концерна «Единство» Игорь Далаксакуашвили. - При рентабельности бизнеса в 20%, могу я 17% отдавать банку? Это выгодно только когда в одном кармане пиджака у тебя банк, а в другом - строительная фирма. Большинство компаний просто уйдут в другие ниши. Когда на собственные деньги, без участия дольщиков, можно что-то быстро построить и продать. Например, коттеджи. Так что, возможно, в ближайшее время нас ждёт бум малоэтажного строительства». Каменные джунгли или гетто массовой застройки уже и сегодня не всех привлекают. А о клочке земли с домиком на Дону мечтает каждый. В итоге на рынке сложилась классическая ситуация жадности и страха. Есть большой пирог, и всем ужасно хочется от него побольше откусить. При этом никто не знает, что внутри пирога. Поэтому страшно. «Все хотят, но никто не знает, как подступиться», - говорит управляющий ростовским филиалом банка «Российский капитал» Анна Штабнова. Гуляем по буфету! Все хотят заработать, но никто не желает урезать свои прибыли. Банкиры считают, что 20% рентабельности для застройщика - роскошь. Значит, девелоперы могли бы подвинуться. У самих банков маржа всего 5-6%. Но и строители не лыком шиты: прекрасно знают, что банки сегодня буквально пухнут от денег. А если деньги лежат мёртвым грузом, банк долго не протянет. Общее у них одно - и те, и другие зарабатывают на клиенте. Как бы не хотели строители и банкиры повесить затраты на дорогие кредиты на покупателя - не выйдет. На рынке правят бал не они. А их величества спрос и предложение. Спрос на недвижимость падает. Ведь три года подряд падают доходы населения. Жилья в Ростове-на-Дону и области настроили много. Но все стремятся получить побольше разрешений на строительство до 1 июля 2018 года. Значит, строить продолжат. Конкуренция у застройщиков велика. За два года на рынок Ростова зашли 8-9 игроков: ставропольцы, краснодарцы, москвичи. И продолжают заходить. А ведь есть ещё рынок вторичного жилья: нужно будет конкурировать и с ним. Так что ближайшие год-два жильё вполне может подешеветь. И есть куда: в соседнем Краснодаре цены на недвижимость эконом-класса ниже, чем в Ростове. При таком же качестве проектов. Дешевеет и будет дешеветь ипотека. Вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. «По нашим подсчётам, основные игроки, государственные банки, должны снизить ставку по ипотеке до 8% к 1 июля. Рынок к тому идёт, а мы на это ориентируемся», - признаётся Анна Штабнова. Так что покупатель на рынке недвижимости сегодня и музыку заказывает, и по буфету гуляет. Но нужно помнить: так будет не всегда. Гулять можно год-два: торговаться, выбирать жильё не спеша. Нащупать ценовое дно и тогда покупать. Дно, говорят, уже где-то рядом. Если снизу не постучат. Или сверху не прилетит... Мнение власти: где деньги? Заместитель председателя Законодательного собрания Ростовской области Евгений Шепелев: «Пока мы не знаем, что в тексте закона. Его обязательно нам представят. И мы должны будем сказать своё мнение - нужен он или нет. И послать в Москву депешу. Которую, может быть, рассмотрят. А может, в урну выбросят. Принимают закон как бы в защиту обманутых дольщиков. Таких 1,5%. Их обманули не строители. А воры, которые должны сидеть в тюрьме. Мы говорим об этом, куда только не пишем, но их не трогают. Один такой уехал в Испанию, купил там виллу, отправил семью. Живёт. А дом на ул. Зорге, 9 так и стоит брошенный. У нас что - власти нет? Вот мы строим. Давай-давай. Ещё! Только вопрос: а гроши где у народа? Надо же, чтобы жильё продавалось. Что-то, конечно, льготным категориям за счёт бюджета пойдёт. Но это крохи. А остальное кто купит? У семьи 20-30 тысяч рублей зарплата. Она возьмёт квартиру за три миллиона? Проблема». Руководитель градостроительного комитета ТПП Ростовской области Геннадий Наумов. «Беда не в том, что законы у нас строги. Беда в том, что они пишутся без всякого понимания экономических, финансовых и прочих механизмов. Подход примерно такой: вот там, у строителей, есть какая-то бесконечная маржа, за счёт которой можно делать любые глупости - юридические, технические и т.п. Мне кажется, это то, что сейчас и происходит». Мнение эксперта: к бою готовы Начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Николай Парамонов: «Мы не можем кредитовать застройщиков из-за ограничения в законе по капиталу. Местные банки этот фильтр не пройдут. Мы с этим боремся, пишем письма, в том числе и через Ассоциацию банков. Но, думаю, что закон будет принят с тем ограничением, которое есть».
