Столь пугающее жилых девелоперов 1 июля 2018 года может не состояться. По информации, полученной BFM.ru из нескольких бизнес-источников, полномасштабное вступление в силу 218-го федерального закона, кардинально меняющее правила на рынке долевого строительства и запланированное как раз на эту дату, может быть отложено: по одним сведениям, на три месяца, по другим — сразу на год, до 1 июля 2019 года.
Согласно дорожной карте поэтапного перехода от долевого строительства к проектному финансированию, разработанной Минстроем, ДОМ.РФ (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования) и Центробанком, 1 июля 2019 года — рубежная отсечка, после которой застройщики больше не смогут принимать деньги дольщиков самостоятельно: все средства физлиц должны будут аккумулироваться на банковских счетах эскроу. Если сведения о возможном переносе верны, значит, две даты постараются совместить, не мучать отрасль промежуточными правилами, а переходный период в 15 месяцев использовать для наладки всех составляющих новой системы жилищного строительства.
Конечно, ключевое в данном случае слово «если». BFM.ru обратился в Минстрой, курирующий рынок недвижимости на федеральном уровне, и в Москомстройинвест, выполняющий функции столичного надзорного органа, с официальными запросами о том, имеют ли под собой основания сведения о возможном переносе ранее заявленной даты. Ответ Минстроя был крайне лаконичным: как сообщили в пресс-службе министерства, о переносе введения 218-го ФЗ пока речи не идет. Нельзя не отметить, что между формулировками «не идет» и «пока не идет» — дистанция огромного размера, в которую может вместиться что угодно.
Столичный ответ был куда более развернутым:
Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста: «Главная цель изменений законодательства в долевом строительстве — это защита прав населения, которое вкладывает деньги в возведение жилья. Все предстоящие изменения в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (214-ФЗ), в первую очередь, направлены на повышение прозрачности деятельности застройщиков и упрощения процедуры проверки каждого из них. На сегодняшний день мы как контролирующий орган не видим оснований для переноса вступления в силу с 1 июля 2018 года поправок в данный закон. Поэтому все мероприятия, ожидаемые дольщиками и органами, контролирующими сферу долевого строительства, безусловно, будут реализованы в запланированный срок. Так, с 1 июля 2018 года вступают в силу следующие поправки в 214-й ФЗ: одному застройщику должно выдаваться не более одного разрешения на строительство; размер собственных средств застройщика на протяжении всего периода реализации проекта должен составлять не менее 10% от стоимости строительства; застройщик, техзаказчик и генподрядчик обязаны будут осуществлять расчеты исключительно в одном банке.
Безусловно, остается вопрос, как быть застройщикам, реализующим проекты комплексного развития территорий. Однако в остальном предстоящие изменения в 214-й ФЗ не приведут к коллапсу на рынке недвижимости. Новые требования вполне выполнимы для существующих московских застройщиков. Кроме того, у них был целый год, чтобы подготовиться к предстоящим изменениям. Если говорить о том, есть ли смысл переносить вступления в силу новых поправок в 214-й ФЗ, то Москомстройинвест в рамках действующего законодательства осуществляет всю необходимую контрольно-надзорную деятельность. Предстоящие изменения не приведут ни к усилению, ни к ослаблению нашего контроля. Отметим, что на сегодняшний день в Москве в строящуюся недвижимость привлечено порядка 1 трлн рублей средств населения. Если посмотреть статистику по России в целом, то всего в новостройки на данный момент привлечено порядка 3,5 трлн рублей средств граждан. То есть треть всех вложений граждан приходятся именно на московскую недвижимость. При этом всего лишь 2,5% от общего объема объектов, реализуемых в Москве, являются проблемными. Этот процент является наиболее низким по сравнению с другими регионами, где есть пострадавшие граждане. Таким образом, в Москве закон о долевом строительстве работает и в том виде, в котором он существует на сегодняшний день».
Одним словом, окончательно вопрос явно не закрыт, и в ожидании ответа ничто не мешает порассуждать, есть ли вообще основания для отмены 1 июля.
Общеизвестно, что новые правила, часть которых уже вступила в силу, часть как раз должна вступить с 1 июля 2018 года, а следующая часть — с 1 июля 2019 года, девелоперы восприняли не просто как серьезный вызов, но и как значительный удар по отрасли, порождающий целый ряд проблем. Консолидированная позиция застройщиков была изложена в направленном в Совет Федерации документе, который подписали Андрей Молчанов (Национальное объединение строителей), Леонид Казинец (Национальное объединение застройщиков жилья), Даниил Селедчик («Деловая Россия») и Владислав Преображенский («Клуб инвесторов Москвы»).
Претензий было высказано множество. Во-первых, новые правила не позволяют реализовывать проекты комплексного освоения территории. Во-вторых, установленные нормативы (размер собственных средств, размер обязательств застройщика, лимиты авансирования и лимиты расходов по отдельным статьям затрат) не соответствуют сложившейся структуре расходов застройщиков. Кроме того, перечень направлений использования средств застройщика не содержит некоторых жизненно важных направлений, без которых завершение проекта по строительству невозможно. К тому же ограничивается механизм исполнения застройщиком гарантийных обязательств по ранее введенным домам. Да и на каждом профильном мероприятии, в каждом своем профессиональном комментарии застройщики акцентированно пытались донести до властей мысль: многие положения нового законодательства необходимо доработать, пересмотреть или вовсе отменить.
На IX Финансовом форуме по недвижимости, который состоялся 21 февраля, глава Минстроя Михаил Мень заявил, что призывы застройщиков пусть частично, но услышаны:
Михаил Мень министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ «Мы сегодня договорились с парламентариями, чтобы некоторые вещи в 218-й ФЗ подшлифовать. Приведу пример. Норма «один застройщик — одно разрешение на строительство» — это правильное дело для обеления отрасли. С другой стороны, есть опасность, что комплексное развитие территории может пострадать, и мы в этой части компромисс уже практически нашли. Я думаю, что мы в течение одного-полутора месяцев отшлифовку этих норм, которые вступают [в силу] в июле, доведем до нормального состояния. Помимо этого, у нас есть еще некоторые задумки, которые я пока озвучивать не буду, потому что они пока не акцептованы руководством правительства, но некоторые мысли у нас есть».
Но больше всего вопросов возникает по поводу банковского сопровождения девелоперской деятельности, которое также должно стартовать с 1 июля, и последующего обязательного перехода на счета эксроу, на которых с 1 июля 2019 года должны будут храниться все деньги дольщиков. Совершенно очевидно, что банки на данный момент не имеют необходимых компетенций и к этой работе не готовы, о чем также говорил на форуме Михаил Мень:
«Это очень важный вопрос, пожалуй, ключевой в этой тематике. Мы с Эльвирой Набиуллиной обсуждали возможность запустить банковское сопровождение с 1 января 2018 года. Но Центробанк провел определенные исследования, определенную работу, и стало очевидно, что к 1 января банки не готовы не только к счетам эскроу, но и к элементарному банковскому сопровождению. В Центробанке уверяют, что к 1 июля, возможно, такая конструкция заработает. Но сегодня нельзя принять деньги под ноль, чтобы отдавать их по минимальной процентной ставке дальше застройщику, потому что необходимо подредактировать законодательство, над чем мы активно работаем».
«Возможно, заработает» — формулировка, не внушающая бизнес-оптимизма. Просачивающиеся наружу детали обсуждения темы тоже не настраивают на позитив. Скажем, классические счета эскроу предполагают выплаты бенефициару только по завершении предусмотренных договором работ — то есть в данном случае только после передачи дольщику его квартиры (ибо именно это и есть суть договора долевого участия).
Но тогда откуда девелоперам брать деньги на строительство — в кредит у банков? Во-первых, у них столько нет (по самым скромным оценкам, средства, вложенные физлицами в стройки, –— это более 3,5 трлн рублей). Во-вторых, подобная кредитная нагрузка приведет к резкому сокращению числа игроков рынка и не менее резкому росту цен.
Еще один пример: принимать решение об одобрении платежа за один день, как предполагают принципы банковского сопровождения девелоперской деятельности, банки считают безумием и говорят, что им требуются пять дней. Но пять — это катастрофа для строительного процесса, отвечают девелоперы. К тому же сегодня многие банки сами имеют девелоперские структуры, а, по мнению Михаила Меня, когда на рынке одна коммерческая сторона контролирует другую, можно понять на раз-два, что мы получим уже через год.
Список претензий можно продолжать, но и сказанного довольно, чтобы признать: основания для переноса даты вступления в силу новых правил, похоже, есть. Посмотрим, окажется ли их достаточно, чтобы принять это нелегкое решение — особенно в ситуации, когда глава государства ставит перед отраслью задачу строить по 120 млн квадратных метров в год, что крайне проблематично в предлагаемых обстоятельствах.
