"Склонны задирать ценники": жители ЦАО больше года не могут продать свои квартиры

Продать расположенную в Центральном Административном округе (ЦАО) квартиру, относящуюся к топовому сегменту, становится все сложнее. За последний год число покупателей, интересовавшихся вторичной недвижимостью в ЦАО, но в итоге выбравших жилье в соседних локациях, выросло на 10%, сообщают аналитики "Инком-Недвижимость". А по сравнению с периодом пятилетней давности спрос на жилье в центре снизился сразу на четверть! Эксперты объясняют этот тренд изменением предпочтений покупателей. Традиционно, жильем в центре интересуются две группы клиентов. Первая – те, для кого важно приобрести жилье в центре в принципе. К таким клиентам, например, относятся представители творческой элиты, которые хотят поселиться поближе к учреждениям культуры, где они работают, или просто коренные жители центральной части Москвы, намеревающиеся сохранить сложившиеся годами связи. Наибольшим спросом у таких покупателей традиционно пользуется недвижимость, расположенная, к примеру, на Арбате, в Хамовниках, Замоскворечье, в непосредственной близости от Патриарших или Чистых прудов. Покупка в ЦАО "ради" проживание в ЦАО интересна еще двум категориям клиентов. Например, молодым преуспевающим карьеристами - часто они приобретают небольшое жилье бизнес-класса в центре главным образом ради близости к работе. Кроме того, недвижимость по соседству с Кремлем пользуется высоким спросом у иностранцев и состоятельных покупателей из российских регионов, которым полюбился исторический центр. Вторая группа покупателей недвижимости в центре – клиенты, для которых не так важно жить в центре ради жизни именно в центре. Для таких покупателей важным фактором при выборе недвижимости является не столько престижность места проживания, сколько площадь квартиры и ее качественные характеристики. Такие клиенты, рассматривая покупку жилья в соседних округах, все чаще делают выбор в их пользу, отмечают эксперты. Именно с падением интереса к жилья в ЦАО со стороны этой категории покупателей и связано падение спроса на вторичку в центре. На фоне строительного бума, охватившего почти всю Москву, у клиентов существенно расширилась география выбора и теперь можно найти новостройку бизнес-класса в любом соседнем районе, расположенном по соседству с центром. Например, в Хорошево-Мневники (СЗАО) сейчас экспонируется 2494 новых лотов бизнес-класса, в Беговом районе (САО) – 1 795 лотов, в Даниловском (ЮАО) – 1077 лотов. Это обстоятельство привело к падению продаж "вторички" в ЦАО почти на треть, отмечают в "Инком Недвижимость". Многие, выбирая между районами ЦАО и соседними локациями из других округов, делают выбор в пользу последних, понимая, что могут здесь за те же средства приобрести дополнительные квадратные метры или объект более высокого качества, чем в центре. Такое изменение в модели поведения покупателей заметили и девелоперы. Как правило, большинство объектов вторичного жилого фонда не соответствует тем параметрам, которые предъявляют покупатели квартир бизнес-класса, подчеркивают представители "Донстроя". "Любой современный объект бизнес-класса предполагает наличие подземного паркинга, огороженной охраняемой территории, современной архитектуры и планировочных решений, удобной инфраструктуры первых этажей. И, как показывает наш опрос покупателей квартир бизнес-класса, нередко данные факторы являются более приоритетными, чем локация дома", - рассказали представители компании. Также против покупки жилья в ЦАО играют и завышенные цены. 95% местных объектов выставляется на продажу по завышенной цене, считает директор департамента вторичного рынка "Инком Недвижимость" Сергей Шлома. "Если наиболее бюджетные варианты переоценены обычно процентов на 5%, то в сегментах "бизнес" и "элит" цены предложения завышены в среднем на 30%. Продавцы недвижимости в ЦАО понимают, что принадлежащие им "квадраты" располагаются в самом престижном округе столицы, поэтому более склонны задирать ценники, чем собственники жилья в других локациях", - рассказал эксперт. Например, средняя цена квартиры бизнес-класса в Тверском и Пресненском районах – 25 и 20,9 млн рублей соответственно. Для сравнения, цена аналогичного жилья в расположенных по соседству районах Беговой или Филевский парк – 17,6 и 17,4 млн рублей. А в Даниловском районе можно приобрести вторичку бизнес-класса и вовсе за 14,3 млн рублей. Для многих клиентов такая диспропорция становится все более очевидной, что также способствует усилению отток спроса в граничащие с ЦАО районы. В этой ситуации продавцы нехотя вынуждены проявлять некоторую гибкость – в прошлом году стоимость квадратного метра в ЦАО упала на 12-14%, рассказывает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. "Многие продавцы, по-прежнему не готовы продавать ниже цены, которую установили сами и считают адекватной для своего объекта. Такое жилье находится в продаже по несколько лет без перспективы быть реализованным, увеличивая средние сроки экспозиции. Также стоит учесть, что несколько лет назад эти объекты покупались и продавались в долларах – многие собственники отталкиваются именно от валютной стоимости, не делая скидку на то, что со времени покупки курс сильно изменился", - поясняет эксперт. В тоже время стоит отметить, что с подобными проблемами преимущественно сталкиваются владельцы именно топового жилья – квартир бизнес-класса или элитной недвижимости. Вместе на два этих сегмента приходится около 40% продаж вторичного рынка в ЦАО. Оставшиеся 60% спроса сфокусированы на приобретении жилья комфорт-класса, продавцы которого в меньшей степени сталкиваются с перечисленными выше сложностями.