Местных подвинут
Сразу несколько факторов будут определять ценообразование на рынке коммерческой недвижимости полуострова в ближайшие годы. Главные из них - появление моста через Керченский пролив и рост экономики. Это делает Крым и Севастополь привлекательными для федеральных торговых сетей, представители которых уже заявили о своих планах открыть на полуострове супермаркеты.
Украинские ретейлеры в 2014-2015 году освободил нишу местным и российским компаниям. Однако стремительного роста рынка не произошло по вполне понятным причинам: из-за санкционного режима на полуостров не торопились крупные российские ретейлеры.
- У Крыма большой потенциал для увеличения торговой площадей, - комментирует руководитель ассоциации содействия торговли Крыма Сергей Макеев. - Если говорить о продовольственном ретейле, то на его долю в регионе приходится только около 20 процентов. Для сравнения: в Москве - 80 процентов, в Санкт-Петербурге - 70, в среднем в РФ - 50-60. Так что Крыму нужно этот показатель дотягивать до 40 - 50 процентов.
По мнению экспертов, в краткосрочной перспективе на рынок коммерческой недвижимости будут оказывать влияние несколько факторов. Первый - это логистика, тут поможет ввод в эксплуатацию моста через Керченский пролив, который значительно сократит транспортные издержки и повысит интерес к Крыму со стороны компаний с материка. Второй - развитие экономики в регионе, а вместе с ней рост покупательной способности населения. Третий немаловажный фактор - активизация самих ретейлеров и девелопмента.
- Многие федеральные ретейлеры поняли, что Крым перспективен, и заявили сразу несколько проектов, которые будут реализованы на полуострове в течение 3-7 лет, несмотря на то что региональный рынок остается высокорисковым, в первую очередь, из-за санкций, - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга компании IDEM Денис Зыков.
Среди компаний, которые готовы освоить полуостров, - крупнейший федеральный обувной холдинг, сеть ювелирных салонов, а также сеть кинотеатров. Однако если их владельцы захотят открыть свои торговые точки уже завтра, то столкнутся с дефицитом подходящей недвижимости по адекватной цене.
Сейчас в Крыму насчитывается около 150 объектов, которые именуют себя торговыми центрами, но из них международной классификации соответствуют только 11: шесть в Севастополе, четыре в Симферополе и один в Ялте. Во всех этих городах 80 процентов торговых площадей расположены в домах, которые еще в украинский период были выведены из жилого фонда.
- Обеспеченность торговыми площадями измеряется в квадратных метрах на тысячу человек. Высокий уровень конкуренции - это 450 квадратов, когда он достигает 600 квадратных метров, начинается борьба за выживание и побеждают в ней наиболее сильные и перспективные проекты, - продолжает Денис Зыков. - В Симферополе сейчас этот показатель 377 квадратных метров на тысячу человек, в Севастополе - 183, для сравнения: в Санкт-Петербурге - 553, в Воронеже - 527, в Брянске - 401. То есть конкуренция на полуострове пока низкая, и есть потенциал для роста.
Но при этом дефицит отвечающих современным требованиям площадей провоцирует их удорожание.
- Например, в Севастополе стоимость квадратного метра торговой недвижимости колеблется от 75 до 100 тысяч рублей, в центре достигает 131 тысячи рублей, - говорит управляющий партнер Аналитической корпоративной группы Илья Пичуев. - Арендная ставка в Севастополе в месяц стартует от 500 рублей за квадратный метр торговых площадей в отдаленных районах, в центре - от 2-2,5 тысячи рублей.
Эксперты считают, что в перспективе стоимость торговых метров только будет расти.
- Цены на коммерческую недвижимость, скорее всего, пойдут вверх, но вот насколько, будет зависеть от спроса и предложения, - считает Денис Зыков. - Мы прогнозируем хорошие перспективы развития качественной торговой недвижимости. Высокий потенциал будут иметь именно торговые центры с развлекательной составляющей, где посетители будут задерживаться дольше и совершать больше покупок.
Участники рынка считают, что в ближайшие 3-5 лет число торговых центров продолжит увеличиваться в основном в крупных городах - Симферополе и Севастополе. Уже известно о планах строительства двух ТЦ в Симферополе и двух в Севастополе. Кроме того, в городе-герое могут возобновить строительство еще трех центров, которые начали возводить еще до 2014 года, но затем заморозили. В долгосрочной перспективе новые объекты начнут появляться и в менее крупных городах.
- Риск, конечно, высок, но он того стоит: сейчас золотое время для развития девелопмента, - считает Денис Зыков. - Этот период на материковой части России прошли 10 лет назад, и можно давать безошибочные прогнозы, по какому сценарию все пойдет. Разработав грамотную концепцию, можно построить объект, который будет конкурентоспособным в перспективе 10-15 лет.
Комментарии
Юрий Никоненко, руководитель отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании:
- Мы прогнозируем рост цен на недвижимость на полуострове, вызванный повышением интереса со стороны компаний с материковой России. Это не крупный бизнес с иностранным капиталом, но достаточно большой российский, который считает Крым привлекательным регионом. Мы уже наблюдаем рост спроса, а вместе с ним будут расти и цены, по нашим прогнозам, в ближайшие годы недвижимость подорожает на 10-15 процентов.
Екатерина Гресс, председатель комитета по торговой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов:
- Открытие Керченского моста станет знаковым событием, спровоцировав всплеск активности на рынке крымской недвижимости. Но стоимость коммерческой недвижимости оценивается исходя из того, какую прибыль она будет приносить, ведь от этого зависит, как быстро она окупится. Расчет напрямую связан с тем, сколько денег в кошельках у населения. Всплеск цен на недвижимость будет, но затем произойдет разумное охлаждение, потому что в Крыму еще масса нерешенных проблем с инфраструктурой, транспортной доступностью, пробками и парковками, с неготовностью помещений для бизнеса.
