Трехкомнатные квартиры могут стать дефицитным товаром
Благодаря снижению ставок по ипотеке и росту спроса со стороны покупателей с несколькими детьми спрос на московские "трешки" вырос на треть. Некоторые эксперты уже предсказывают дефицит таких лотов в ближайшем будущем.
Спрос на московские трехкомнатные квартиры в новостройках за два года вырос в 2,3 раза, подсчитали аналитики ИНКОМ-Недвижимость. По мнению экспертов, тренд на оптимизацию площадей в масс-маркете уходит в прошлое, сейчас покупателей все чаще привлекают многокомнатные квартиры.
По данным компании, только в этом году спрос на трешки увеличился на треть. Сейчас на трёхкомнатные квартиры на первичном рынке Московского региона приходится 23,4% от общего спроса. В старых границах Москвы этот показатель достигает 26%, в Подмосковье - 12%. Популярность многокомнатных квартир эксперты связывают со снижением ипотечных ставок, что позволяет покупателям сделать выбор в пользу квартир большей площади. Кроме этого, многие клиенты считают малогабаритные квартиры временным вариантом, и сейчас многие владельцы таких квартир как раз делают выбор в пользу многокомнатного жилья.
Многокомнатное жилье действительно стали покупатель чаще - в абсолютном выражении число договоров на приобретение таких лотов увеличилось за год на четверть. Другое дело, что и спрос на остальные типы квартир тоже увеличился, говорит генеральный директор компании "Новые Ватутинки" Александр Зубец.
Если говорит о предложение многокомнатных квартир, то на долю таких лотов в среднем приходится 15%. Доля предложения "трёшек" в старых границах Москвы - 23%.
"С увеличением спроса наблюдается и увеличение доли этой категории квартир в общем объеме предложения на первичном рынке. В начале весны 2017 года она составляла 6,8%, сейчас – 8,8%. В абсолютном значении объем предложения многокомнатных квартир вырос в 1,5 раза", - говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Ярослав Дарусенков.
Что касается цен на трехкомнатные квартиры, то они, по данным ИНКОМ-Недвижимость, за последние два года выросли на 6%. Сегодня квадратный метр в московской "трешке" в среднем обойдется в 233,6 тыс. рублей, а квартира – в 25 млн. рублей.
По данным "Метриум", за последний год трехкомнатные квартиры в среднем подорожали на 5% до 12,8 млн. рублей. При этом говорить о реальном росте цен не приходится – удорожание произошло по мере готовности строительства и увеличения площади многокомнатных лотов.
В Est-a-Tet заявили, что за минувший год стоимость многокомнатных квартир комфорт-класса в Москве выросла на 11,6%, в то время как остальные форматы этого сегмента подорожали не столь значительно – всего на 2,2%.
"В комфорт-классе на текущий момент средняя стоимость 1 кв. м многокомнатных квартир составляет 165,8 тысяч рублей. По сравнению с аналогичным показателем прошлого года снижение составляет 22%", - говорит Ярослав Дарусенков из "Азбука Жилья.
Снижение стоимости во многом произошло за счет выхода новых проектов, где представлено большее количество многокомнатных квартир.
Сегодня рынок новостроек столичного региона насыщен жильем минималистичных параметров, говорит руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
"Если в перспективе нескольких лет состав предложения не переформатировать в сторону увеличения объема 3-комнатных квартир, то при сохранении текущей динамики спроса создаются предпосылки для дефицита таких лотов", - считает он.
Дефицит многокомнатных квартир действительно возможен, но только в отдельных проектах, считает генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК "Новый Зеленоград") Евгения Акимова.
Причиной тому станет стартовавшая программа льготной семейной ипотеки. Причем речь идет не только о тех, у кого уже произошло очередное пополнение в семье.
"Многие рассматривают приобретение жилья на перспективу и оформляют сделку сейчас с целью рефинансировать ипотеку под 6% в течение следующих нескольких лет, после появления ребенка", - говорит Евгения Акимова.
Как правило, такие клиенты покупают трехкомнатные квартиры.
Еще одной причиной дефицита многокомнатных квартир в некоторых проектах может стать то, что в последние три года девелоперы в качестве одой из антикризисных мер активно строили студии. Однако подобные тенденции будут характерны исключительно для тех проектов, бюджет покупки которых укладывается в 10 млн рублей, полагает эксперт. Так как эта сумма ограничивает максимальный бюджет по льготной ипотеке.
За последний год спрос на многокомнатные квартиры массового сегмента увеличился сопоставимо с ростом покупательской активности в целом, говорит управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.
"По итогам 2017 года доля лотов с четырьмя и более комнатами в массовом сегменте составляет 1,7%, трехкомнатные – 20%. Покупательская активность соответствует объему предложения: в структуре продаж 1,5% приходится на четырех- и 15% – на трехкомнатные квартиры", - говорит она.
Таким образом говорит о дефиците предложения не приходится, точно также, как и ждать всплеска спроса в ближайшее время, считает эксперт.
Сниженные ипотечные ставки не вызывают резкого роста интереса к такому жилью из-за высокого бюджета покупки и низкого уровня доходов населения, поясняет она. В свою очередь девелоперы в новых проектах по-прежнему предусматривают многокомнатные лоты.
"Поэтому в ближайшее время недостатка в таких квартирах на рынке жилья не предвидится", - считает Мария Литинецкая. Однако, в среднесрочной перспективе интерес к многокомнатным квартирам может вырасти, в том числе, за счет семейной ипотеки. Однако в условиях затоваренного рынка недвижимости вряд ли за этим последует рост цен, отмечает эксперт.
В целом многокомнатные квартиры могут врасти в цене в районе 2-3%, считают эксперты.