Проблемные вопросы ЖКХ от курян в ответах юриста

Правовед Андрей Лукин консультирует на примерах из судебной практики В сфере ЖКХ у собственников жилья в многоквартирных домах часто возникают различные вопросы, которые требуют юридической оценки. Редакция «КИ» собрала проблемные темы и попросила юриста Андрея Лукина рассказать, как нужно поступать в таких ситуациях, чтобы не нарушить закон. Квартира на чердаке На что только не идут жители МКД, чтобы увеличить площадь квартиры. Например, ограждают часть чердака или технического этажа, пристраивают лестницу и делают квартиру двухуровневой. На первый взгляд, это незаконно. Но есть нюансы. Расскажем, как на поведение таких находчивых жителей из одного нашего зауральского региона смотрит Верховный суд РФ. Незаконная перепланировка Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ рассматривала жалобу по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры. Собственники квартиры, расположенной на последнем этаже многоквартирного дома, решили увеличить общую площадь квартиры. В части мансардного чердака устроили жилую комнату и санузел, установили окна для естественного освещения и поставили лестницу в коридоре. Администрация города отказалась выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированной квартиры. Её владельцы обратились в суд. В суд они пришли не с пустыми руками, а со следующими документами – с экспертным заключением о том, что архитектурно-планировочные и конструктивные решения двухуровневой квартиры соответствуют требованиям законодательства, и выпиской из протокола общего собрания собственников, на котором решался вопрос о согласии на проведение реконструкции спорной квартиры с увеличением площади, а также установку мансардных окон. На общем собрании собственников обсуждение указанного вопроса имело успех: «за» проголосовали 100% собственников помещений МКД. Всего в голосовании приняли участие собственники, обладающие 68,45% помещений в МКД. Районный и краевой суды признали право собственности на реконструированную квартиру. Они указали на то, что владельцы квартиры получили 100% голосов на реконструкцию. При этом реконструкция не ухудшила техническое состояние несущих конструкций крыши и дома, не угрожает обрушением здания и не создаёт неудобств при эксплуатации МКД. Верховный Суд РФ проанализировал материалы дела и пришёл к выводу, что предыдущие суды приняли решения с существенными нарушениями. Собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общим имуществом дома (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). К общему имуществу МКД относятся в том числе технические этажи и чердаки. Уменьшить состав общего имущества можно только с согласия всех собственников помещений МКД и только путём реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Если не получается реконструировать квартиру, не присоединив к ней часть общего имущества, на такую реконструкцию должны дать согласие все собственники помещений МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). К тому же 2/3 от общего количества голосов можно принять решение о реконструкции МКД только в том случае, если реконструкция не уменьшает размер общего имущества (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Верховный Суд РФ уточнил, что в данном случае владельцам квартиры нужно было получить 100% голосов, потому что реконструкция уменьшала состав общего имущества МКД. Есть нюанс: решение ОСС должны принять единогласно все собственники или единогласно все собственники, участвующие в собрании, с получением письменного согласия на реконструкцию от не принимавших участия в ОСС собственников. Владельцы спорной квартиры не получили согласия 100% собственников помещений в данном МКД. Кроме того, ВС РФ установил, что на общем собрании собственников не уточнялось, что реконструкция приведёт к присоединению части общего имущества к квартире и его уменьшению. Собственники квартиры провели реконструкцию и уменьшили состав общего имущества незаконно. Как оборудовать парковку во дворе МКД Владельцы автомобилей стараются парковаться как можно ближе к подъезду МКД. Это нередко вызывает недовольство других жителей дома, ведь автомобили создают им помехи: нет возможности свободно подойти к подъезду, по тротуару не пройти с коляской, поэтому они обращаются в управляющую организацию с просьбой решить вопрос. Управляющие организации не возражают против обустройства парковок во дворах многоквартирных домов, но на это нужны дополнительные средства, которые есть не всегда, да и работы по организации парковочных мест не входят в минимальный перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Получается, что помочь управляющая организация может, но затраты на организацию парковки должны взять на себя собственники квартир. Решение принимается на общем собрании собственников помещений в таком доме. Земельный участок относится к общему имуществу, поэтому для его организации необходимо согласие 2/3 собственников помещений (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). На этом же собрании собственники могут определить размер средств на организацию парковки. Если решение об организации парковки принято собственниками, остаётся разработать проект паркинга и согласовать его с администрацией города, ГИБДД и пожарной инспекцией. Регламенты организации парковок Изучите регламенты организации парковок. Расстояние от дома до парковки зависит от количества автомобилей, которые планируется на ней расположить: для 10 автомобилей – не менее 10 метров от МКД; для 11 – 50 автомобилей – не менее 15 метров; для 51 – 100 автомобилей – не менее 25 метров от дома. (Фото: Парковка во дворе может быть организрована при согласии 2/3 собственников помещений МКД) Непосредственно перед окнами жилых домов машины ставить нельзя – такие парковки не соответствуют санитарным нормам. Если парковка организована на придомовой территории, она не должна создавать препятствий для передвижения пешеходов и проезда автомобилей, в том числе спецтранспорта. Ширина парковочного места должна составлять не менее 2,3 метра, длина – не менее 5 метров. Кроме того, согласно СП 113.13330.2016, на парковке должны быть оборудованы места для инвалидов. Под такие места отводится 10% от общего количества парковочных мест. Ширина машино-места для инвалидов должна составлять 3,5 метра. Также такое место сопровождается специальной разметкой и знаками. При организации парковки предусмотрите удобные въезды и выезды: лучше, если они будут раздельными. Стоянка не должна создавать помех дорожному движению. Каждое место на парковке нужно выделить разметкой. Несобственники могут голосовать С нового года в Жилищном кодексе появились новшества – лицам, которые не являются собственниками квартир, разрешили принимать участие в общем собрании собственников. Такое правило внесено в ст. 44 ЖК РФ. Изменения внесены Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ. Это касается только лиц, которые получили от застройщика квартиру по передаточному акту. Такие лица ещё не являются собственниками, поэтому формально раньше они не могли принимать участие в общем собрании. Теперь это стало возможно. Однако надо учитывать, что таким лицам предоставлено право участвовать в собрании и голосовать по вопросам повестки дня, но этим лицам не предоставлено право быть инициаторами общего собрания. Пандусы обрели статус Пандусы для инвалидов становятся общим имуществом собственников помещений в доме. Это новшество вводится Федеральным законом от 29.12.2017 №462-ФЗ. Это означает, что содержание пандусов и иного оборудования для обеспечения доступной среды для инвалидов становится обязанностью всех собственников квартир. Кроме того, закон определил, что решение об установке пандусов принимается на общем собрании. Не требуется решение общего собрания только в случае, если установка пандуса не влечёт дополнительных расходов собственников. Однако надо понимать, что даже если установлен пандус будет за счёт, например, муниципалитета, обслуживание пандуса будет входить в содержание общего имущества и платить будут собственники всех квартир в доме. Перевыборы старшего по дому Часто жители многоквартирных домов спрашивают, на кого писать заявление для проведения перевыборов председателя Совета дома. В соответствии с п.1 ст. 44 и 46 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, и оформляются протоколами. Инициатором проведения собрания может быть любой собственник помещения.