Российский девелопер о том, как не строить многоэтажные башни в чистом поле и не прогореть на рынке

Новые городские районы уже давно представляют собой бескрайние поля с одинаковыми домами-башнями и голыми дворами-парковками. Сложился порочный круг низкокачественной застройки, из-за чего мы продолжаем возводить жильё по стандартам прошлого века с одним исключением — место общественных пространств занимают парковки. На этом фоне выделяется всего несколько строительных компаний, которые этот порочный круг пытаются разорвать. Одна из них — тюменская «Брусника». По просьбе Strelka Mag урбанист Аркадий Гершман поговорил с Александром Говоровым, главным техническим менеджером компании о том, как строить качественное жилье и при этом не прогореть.

Александр Говоров / фото: Артем Килькин

— Расскажите о процессе создания дома. «Брусника» — строительная компания, которая создаёт жилье от этапа идеи до последнего кирпича, или основная задача — управлять подрядчиками?

— Второе. Наша главная компетенция — формирование правильной задачи и управление. Мы обеспечиваем взаимодействие архитекторов, проектировщиков, управляющей компании, маркетологов и других участников проекта. Крайне важно, чтобы каждый участник видел общую картину и координировал усилия с другими, иначе получаются упрощения из-за просчётов или скрытых проблем, которые просто не были учтены в самом начале. Мы много работаем с иностранными бюро. Например мастер-планы территории чаще всего заказываем в Польше или Нидерландах.

— Но это же очень дорого? Или нет?

— Да, это существенно дороже, но оно того стоит: невозможно сформировать правильное видение проекта с комфортной средой, когда живёшь в отрыве от такой среды.

Странно рассуждать и проектировать пространство для жизни качественно нового уровня, если не живёшь в нём. Поэтому при работе с иностранцами нам важнее всего их видение в проекте.

— Раскройте секрет: как вам удалось избежать соблазна строить типовое низкокачественное жильё, как остальные?

— Секрет прост: терпение и долгосрочное планирование. Первые наши проекты были дорогими и не окупались — на этом шаге многие фирмы пугаются и отказываются от экспериментов или начинают всё экстренно упрощать. Мы же пошли по пути повышения эффективности.

ЖК «Европейский»

Условно, у вас есть ваш бюджет. Строители и проектировщики очень любят на этапе создания дома пускать весь бюджет на конструкции — применяются устаревшие технологии, и каркас закладывается по принципу не как правильно, а как проще — на это уходят все средства, у девелопера просто не остаётся средств на хорошее благоустройство и оформление.

Выяснилось, что можно закладывать на конструкцию не все ресурсы, а лишь часть — надёжность дома не пострадает, зато появятся деньги на высадку взрослых деревьев, большие лифты, красивые подъезды и так далее.

ЖК «Европейский»

ЖК «Европейский»

ЖК «Европейский»

Мы организовали процесс и перераспределили деньги на вещи с добавочной стоимостью для покупателей, которые делают дом красивее, а жизнь — удобнее без риска для жителей города. В этом как раз состоит роль девелопера — видеть общую цель и задавать работу каждому участнику, ведь проектировщик не продаёт и не строит дом, у него задача пройти государственную экспертизу быстрее, поэтому на многие вещи идёт больше средств, чем нужно.

— За некоторые решения вас можно назвать пионерами. Именно «Брусника» начала проектировать квартиры на первых этажах с небольшим участком и отдельным входом — подобного никто раньше не делал, люди не знали, что так можно. Кто в итоге формирует спрос: покупатель или девелопер?

— К сожалению, в России жильё различается между собой не качеством исполнения, а местом, где оно построено.

Конкуренция между застройщиками основывается не на красоте и функциональности, а на том, кто застолбил территорию ближе к метро или удобному транспортному узлу.

Получается порочный круг: люди покупают наименее плохое жильё, застройщики не видят запроса на изменения и вновь строят плохие дома, они окупаются, и так по кругу. Мы же пытаемся этот круг разорвать.

— Как реагируют люди и рынок на появление ваших домов в их городе?

— Всё просто: мы начинаем продавать больше других. Люди видят разницу при схожей цене и голосуют рублём. Конкуренты это видят, понимают и пытаются копировать. Например, когда мы в одном из городов сдали дом с пешеходным двором и брусчаткой, то другие застройщики приезжали на производства с фотографиями плиток из нашего двора и просили сделать так же. Все увидели, что может быть лучше.

— Дом построен — что дальше? Кто управляет сданными домами, и как вы собираете отзывы для улучшения будущих проектов?

— Дома после сдачи переходят нашей же управляющей компании. Это важная составляющая работы девелопера. Когда жители наших комплексов на вопросы друзей и родни о качестве отвечают: «Да, нормально», — это лучшая реклама. Именно поэтому работа над домом не заканчивается после передачи ключей покупателям. Управляющая компания находится в тесном контакте с проектным офисом и передаёт обратную связь по сданным домам. Это помогает устранять ошибки или дорабатывать какие-то вещи, которые делают жизнь наших покупателей менее комфортной.

ЖК «Новин»

ЖК «Новин»

ЖК «Новин»

Так, в одном из комплексов возникли проблемы с вентиляцией подъездов, было душно — проекты были переделаны и улучшены. В рамках эволюции проектов в квартирах также появилась встроенная вентиляция в торцах окон, теперь люди могут проветрить комнату без открывания окон. Также однажды зимой выяснилось, что тропинки дворов узкие для полуавтоматических средств уборки, зато теперь они как минимум в метр шириной — дворники и управляющая компания экономят деньги и время, а жители быстрее получают чистый двор.

— Можно риторический вопрос? Какое, на ваш взгляд, идеальное жильё?

— Идеальное — это когда идёшь из квартала в квартал и нет просадок: городская ткань единая, нет пустырей, каких-нибудь гаражей или скучных районов. Всё разное, но одинаково кайфовое. То есть комфортная среда должна быть не только в квартире — она должна быть везде, повсеместное счастье. Тогда что-то хорошее не будет, как осаждённая крепость, бороться с разрухой и тленом вокруг, а будет постепенно вытеснять всё негативное из городской среды.

Фотографии: Аркадий Гершман