В России начали отменять «долевку». Как к этому адаптируются в Приволжье

Вступившие в силу изменения в 214-ФЗ касаются нескольких направлений. Главное заключается в отходе от долевой схемы финансирования. Под конкретный проект жилого объекта покупатели теперь несут деньги не застройщику, а в банк на так называемые эскроу-счета. На них они будут аккумулироваться, застройщик не получит к ним доступа до сдачи объекта в эксплуатацию. Взамен привлеченных денег клиентов застройщика банк организует девелоперу проектное финансирование (инвестиционное кредитование) на определенных условиях. Инициаторы такой схемы уверены, что она гарантирует главное: сохранение денег покупателей жилья в случае неспособности компании достроить объект. Эта норма будет действовать в отношении объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. Понимания выгод нет, риски очевидны Другие требования к застройщикам таковы. Одна компания должна строить сейчас только один объект (условно: один многоквартирный дом). Деньги граждан компания теперь может привлечь только по одному разрешению на строительство. Привлекать деньги в рамках проектного финансирования имеет право только компания со стажем в три года и объемом построенного жилья в 10 тыс. кв. метров. Кроме того, застройщиков обязывают повышать уставный капитал. По словам гендиректора ОАО «СтройПанельКомплект» (Пермь) Виктора Суетина, полного понимания, как будет выстроена схема работы «застройщик – банк – покупатель» пока нет: «Общаюсь почти со всеми банками, филиалы которых сейчас есть в Перми. Все говорят: «Скоро приедем в Москву, скоро нам там расскажут, скоро нас научат». Ясности нет». Детали проясняет член правления ассоциации «РГР. Пермский край» и директор АН «Территория» Екатерина Пахомова. По словам эксперта, год новые нормы должны будут действовать в переходном периоде. «Привлеченные застройщиком средства будут храниться на спецсчетах в банках, застройщику будет выделяться финансирование, однако оно не будет пока ничего ему стоить, процент взиматься не будет, – поясняет Пахомова. – Однако отмечу, что полный список банков, которые будут участвовать в проектном финансировании жилого строительства, пока Центробанком не представлен». Если механизмы взаимодействия в рамках проектного финансирования застройщикам и кредитным учреждениям пока предстоит выработать, то в одном уверены все. Цена квадратного метра по мере вступления новых требований будет расти. Средняя ставка инвестфинансирования для застройщиков сейчас оценивается в 5–11 %. Многие аналитики прогнозируют, что уже к концу 2019 года цена на жилье вырастет на 20 %. Мытари потирают руки? Другие новеллы тоже не встретили в свое время понимания у участников рынка. Принцип «один объект – одна компания – одно разрешение на строительство» заставит действующих игроков создавать новые ООО под каждый запроектированный ЖК. По словам того же Суетина, это создаст как управленческие проблемы (необходимость контроля работы сразу нескольких компаний), так и юридические: раньше такие методы расценивались полицией и ФНС как способы ухода от налогов. Аналогичные оценки дал новации и гендиректор кировской СК «Маяковская» Дмитрий Сергеев. «Принцип «один застройщик – одно разрешение», кажется, писали хорошие юристы, не имеющие понятия о региональных строительных рынках. У нас в Кировской области рынок представлен застройщиками, которые одновременно выполняют функции заказчика и подрядчика строительства. Вступившие в силу поправки для нас означают дробление бизнеса. Не так давно ФНС прошлась по крупным застройщикам области и тем, у кого были дочерние предприятия, насчитала дополнительные налоги в связи с тем, что «дочки» были на льготном налогообложении. Вводится законодательство, которое заставляет крупных игроков создавать новые ООО под конкретные объекты, но налоговое законодательство и практика не изменились. Эта мера написана под «чистых» девелоперов, которые работают в Москве и Санкт-Петербурге, у нас по такой схеме в Кирове работает только одна компания», – указал на недоработки Сергеев. Впрочем, недоработки увидели и в Москве. «В конце июня Госдума одобрила поправки в закон о долевом строительстве. Основные нововведения значительно смягчают требования к застройщикам в случае выбора ими схемы использования счетов эскроу. Изменения касаются опыта работы застройщиков, принципа «один застройщик – один жилой комплекс», структуры финансирования и многого другого. Например, принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» заменен на сочетание в совокупности двух других принципов: «один застройщик – один жилой комплекс»; «один расчетный счет застройщика – одно разрешение на строительство», рассказали специалисты «ПАН Сити групп» (Пермь). Законопроект ждет одобрения в Совфеде РФ. Бизнес держит паузу В целом, застройщики в ПФО, судя по ответам экспертов и представителей компаний, выжидают. Главный метод приспособления – набрать побольше разрешений на строительство. «Все договоры и полученные разрешения, заключенные до 1 июля 2018 года, работают по старым нормам. Соответственно, мы и большинство застройщиков Перми работаем по-старому. Те, кто будут получать разрешения сейчас, будут работать по эскроу-счетам, как это будет... У нас, как всегда, все делается в общих чертах, но тем некоторые компании уже добровольно пытаются переходить на новую схему. Знаю, что в Перми одна из компаний («Талан». – Прим. авт.) со Сбербанком пытается реализовать проект по новым правилам. Посмотрим, что будет», – обозначил позицию Виктор Суетин. О том же говорят и в других регионах. «Те компании, которые успели получить разрешения на строительство до 1 июля, какое-то время будут жить по старым правилам», – отметила директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. «Застройщики Кировской области пока не стремятся переходить на проектное финансирование, о таких случаях я не знаю. На сегодня мы подготовились так: набрали разрешений на строительство. Это единственное, как кировские застройщики подготовились к реформе», – рассказал Дмитрий Сергеев. «Ждем вступления в силу поправок в новые нормы. Когда законодательство окончательно сформируется, тогда и будем комментировать. Сейчас же пока правила для нас окончательно не понятны. Вроде как есть какие-то нормы, но сейчас идут уточнения, корректировки законодательства», – кратко ответили в ГК «Третий Трест» (Уфа). Новые ООО, по данным экспертов, никто массово пока не создает, ожидая вступления в силу поправок, смягчающих принцип «один застройщик – одно разрешение». «В выигрыше окажутся те, кто начнет добровольно переходить на проектное финансирование и работать с банками. Они и останутся на рынке. Полученные старые разрешения на строительство дают компаниям паузу в год-два. Но рано или поздно бизнесу придется принять новые требования», – отметил вице-президент ассоциации «Объединение нижегородских строителей» Александр Мешалов. Долевка уходит... и возвращается? Необходимость ликвидации схемы долевого строительства в стране понятна. Протесты обманутых дольщиков стали серьезным внутриполитическим риском как для местных, так и для федеральных властей. Другое дело, что принятые меры вряд ли смогут полностью ликвидировать высокорисковую схему строительства жилья, при которой покупатель напрямую несет деньги застройщику. Ограничения вводят риски создания серых схем. «Рисковать, в том числе вкладывать в долевое строительство, – это нормально. Нельзя же запретить гражданско-правовые сделки, давать друг другу деньги в кредит. Так что думаю, что долевые схемы выживут, превратятся в серые схемы. Я могу подумать полчаса и придумать пару-тройку схем, как обойти новые требования», – полагает пермский градозащитник, бывший член комиссии по землепользованию и застройке Денис Галицкий. Да и банк не является стопроцентным гарантом сохранения денег клиентов девелопера. Он тоже может обанкротиться. Фото: permkrai.ru