Семь причин добиваться скидки на квартиру: сколько из них правда?

Некоторые эксперты советуют выискивать малейшие минусы в покупаемом на вторичном рынке жилье и требовать от продавцов скидок. Уверяют, что таким образом можно «отыграть» до 20% от первоначальной цены. О том, в каких случаях подобное поведение может сработать, а в каких — нет, Sobesednik.ru расспросил главу юридического департамента столичного агентства «Нора-недвижимость» Александра Перепелкина: — Недавно одно из агентств недвижимости презентовало список из семи причин, по которым покупатель недвижимости якобы может требовать дополнительных скидок. Среди главных была названа такая: если квартира с обременением или с темными пятнами в истории. В каких случаях покупателю надо внимательнее относиться к документам и каковы признаки того, что стоит непременно обращаться за помощью к специалистам? — Давайте по порядку. Это надуманная причина, такой не существует. Квартир с обременением на рынке очень небольшой процент. В каких случаях надо обращаться к специалисту? Ответ простой: в любых. Всегда лучше полагаться на людей, которые чем-то занимаются профессионально. Что касается проверки документов, лучше оценить юридические риски такой покупки. Это разные вещи: оценить юридические риски приобретения квартиры на вторичном рынке можно только с учетом индивидуальных обстоятельств жизни продавца, которые связаны с той или иной квартирой и с оформлением документов. А здесь, сами понимаете, давать какие-то общие советы невозможно — все очень вариативно. Нелишним будет, как я уже сказал, поручить такие разбирательства специалистам. — Другими словами, не пытайтесь экономить, потому что потом больше потеряете? — Или, как говорят некоторые риелторы, «не хочешь кормить риелтора — будешь кормить юриста и адвоката». Другое дело, что среди риелторов — специалисты разного уровня. Увы, есть и такие, что лучше уж без них, чем с ними. Но это уже вопрос проблемы выбора специалиста. — И все же, возвращаясь к исходному вопросу: квартиру с обременением лучше вообще не покупать? — Я уже сказал, что мне кажется надуманной такая причина для скидки: зачем вообще покупать квартиру с обременением? Ведь обычно какая цель покупки жилья? Либо чтобы в нем жить, либо чтобы использовать как инвестиционный инструмент. Вкладывать деньги в недвижимость сегодня, когда цена ее не только не растет, но медленно снижается, нет никакого смысла. Еще меньше смысла в том, чтобы покупать для жизни квартиру с каким-то обременением. — Другой случай, когда советуют требовать дополнительную скидку у продавца — если жилье требует капитального ремонта. — Если квартира в плохом состоянии, она изначально продается дешевле. Дополнительную скидку, конечно, потребовать можно, но это тоже странный пункт. Предложение на рынке вторичного жилья сейчас очень большое. Естественно, люди стараются купить квартиру в нормальном состоянии, чтобы меньше вкладывать в ремонт. Это не особенность рынка, это всегда так было. Просто при росте цен на недвижимость дифференцирование стоимости в зависимости от состояния квартиры менее заметно, а на снижающемся рынке оно более выражено. Только и всего. — То есть дополнительную скидку за необходимость ремонта уже не потребуешь, раз и так по дешевке покупаешь? — Обычно в первоначальную цену закладывают все скидки (состояние дома и самого жилья, район, дальность от метро, наличие парковок, этаж, вид из окна и так далее). И потом, что значит «дополнительная скидка»? Если человек выставил свою убитую квартиру на продажу по той же цене, что и его соседи по подъезду, но у них она в отличном состоянии после ремонта, понятно, что ему придется цену снижать. Но может и не придется — тут все зависит от сроков: если человеку надо быстро продать, тогда точно надо будет скидывать. А если продавец не торопится, то отремонтированную купят быстро, а пройдет время — глядишь, и его «убитая» уйдет. Причем не исключено, что по той же цене, которую он назначал... Всякое бывает. Обычно люди соотносят состояние квартиры с тем, какие аналоги есть на рынке и по какой цене. Как правило, если предложение большое и срок экспозиции длинный, то делается скидка. И состояние квартиры, если честно, тут играет последнюю роль. Потому что если кто-то и покупает «убитую» квартиру, то обычно потому, что собирается переделывать жилье под себя и ему совершенно все равно, в каком она состоянии сейчас. Для него в этом случае важнее другие факторы — район, площадь и так далее. — Неужели нет никаких случаев, когда можно потребовать у продавца дополнительную скидку? — Требовать вы можете всегда. Вопрос, что вы получите. Повторяю: все критерии, влияющие на цену, как правило, в нее включаются сразу. Покупатель может поинтересоваться у оценщика, по каким критериям он оценивал жилье и какие поправки с какими коэффициентами делал, исходя из состояния квартиры, ее местоположения и тому подобного. Это все входит в стандарт. Бывают, впрочем, нюансы, когда все эти критерии летят в тартарары. К примеру, если покупателю нужна квартира именно в этом доме и срочно. И тогда вполне возможна даже ситуация, когда квартиру с кучей, казалось бы, недостатков, выставляют по более высокой цене, чем аналоги с лучшими условиями — а она «улетает» в первую же неделю. Именно потому, что кто-то ждет квартиру именно в этом доме. А дополнительный дисконт же можно получить только с тех, кому надо срочно продать. — Сейчас рынок недвижимости падает? — Особо резкого падения нет. Я бы сказал так: стагнация с вектором вниз. — Некоторые эксперты пишут: после чемпионата мира по футболу — 2018 цены на квартиры поползли вверх... — Тут надо дифференцированно подходить. Что идет вверх? Может, где-то и идет вверх ликвидное новое жилье. А в общем и целом — стагнация. Особенно по старым домам («вторичка») — все продажи по ним фактически стоят. Новостройки в принципе всегда идут вверх: чем снижать цены, застройщики предпочитают предлагать скидки, придумывают всевозможные акции... Сейчас большинство застройщиков имеют договоры с риелторскими кампаниями и платят риелторам, чтобы они находили им покупателей.