Повышение ставки НДС до 20% с начала 2019 года сделает квартиры более дорогими и как следствие — менее доступными для населения. И рост налога будет не единственным фактором, который ограничит возможность россиян купить жилье, прогнозируют эксперты, опрошенные порталом News.ru.
Госдума приняла в третьем, окончательном чтении закон о повышении налога на добавленную стоимость с 2019 года с нынешних 18% 24 июля. Документ осталось одобрить в Совете Федерации и отдать на подпись президенту. В Совфеде планируют рассмотреть новеллу 28 июля. Основной эффект от повышения налога придётся на январь 2019 года, прогнозировали ранее в Минэкономразвития.
Рост НДС повлияет на доступность жилья не только и не столько напрямую, сколько косвенно — через общий рост цен в стране. Затем инфляция ухудшит динамику реальных располагаемых доходов населения (то есть денег «на руках») и затормозит снижение ключевой ставки. Этот же фактор по кругу будет давить на цены недвижимости, рассказывает аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин.
Уже сейчас рост реальных располагаемых доходов россиян замедляется. В июне этого года прибавка составила 0,2% в годовом выражении. В мае цифра была больше — плюс 0,3% к аналогичному периоду 2017 года. Инфляция же с начала июля равняется 2,5% годовых.
Повышение налога на 2 процентных пункта также удержит Центробанк от изменений ключевой ставки, причём, возможно, вплоть до конца этого года, рассуждают эксперты, опрошенные News.ru. Если ещё в начале года можно было с позитивом смотреть в будущее и ожидать, что ЦБ и дальше пойдёт по пути смягчения монетарной политики, сейчас стоит прогнозировать если не относительное замораживание ставки (в лучшем случае), то возможное её повышение — если всё же ситуация в экономике потребует от ЦБ разворота, отмечает гендиректор МФК «Мани Фанни» Александр Шустов.
Он добавляет, что из-за сохранения ключевой ставки могут «заморозиться» снижающиеся средние ставки по ипотеке, которые снижаются несколько месяцев подряд. Из-за этого ценовая доступность кредитов на покупку жилья не будет расти. По данным ЦБ, на 1 июня 2017 года ставки выдачи ипотеки равнялись в среднем 11,6%, а ставки предложения, которые рассчитывают в «Дом.рф» на основе данных топ-15 банков, — 10,17%. Разница составляла 1,43 п.п. Сейчас она уменьшилась до 0,56 п.п., так как к началу июня этого года ставки выдачи равнялись в среднем 9,66%%, а ставки предложения — 9,1%.
Такое сближение ставок выдачи и предложения объясняется тем, что в 2017 году Банк России шесть раз подряд снижал ключевую ставку, вследствие чего ставки предложения по ипотеке могли быть заметно реальных ставок выдач — банки корректировали ставки на сайте быстрее, чем успевали выдавать ипотеку по таким ставкам, поясняет эксперт группы банковских рейтингов АКРА Михаил Доронкин. А с марта 2018 года, продолжает он, ключевая ставка не меняется, поэтому и ставки выдачи к лету успели подтянуться к ставкам предложения.
Ещё один фактор, который сдержит повышение доступности жилья для населения, — поправки в закон об участии граждан в долевом строительстве, вступившие в силу с 1 июля 2018 года. Александр Шустов поясняет, что застройщики переходят на проектное финансирование, а это значит неизбежный рост цены самих квадратных метров.
«Здесь же и стоимость страховки жизни и все остальное вплоть до удорожания услуг ремонтных бригад», — рассуждает он.
Вдобавок к этому уже сейчас обсуждается увеличение в пять раз размера взносов застройщиков в фонд защиты прав дольщиков. Допрасходы девелоперы хотя бы частично заложат в цену квадратного метра. О возможности повысить взносы в Минстрое рассказали 25 июля, не уточнив, когда решение по этому вопросу может быть принято.
Снижение доступности самого жилья может быть компенсировано повышением общей доступности ипотеки. Первоначальный взнос осуществляется единовременно, а расходы на страхование объекта составляют обычно около 1% суммы, поэтому эти статьи мало влияют на итоговое решение по ипотеке, поясняет, главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин. По данным ЦБ, на 1 июня портфель ипотечных кредитов составил 5,8 трлн рублей, рост на 22,4% в годовом выражении. За январь–май банки выдали ипотечных кредитов на 1,1 трлн рублей, что на 73% превышает объем выдачи за аналогичный период прошлого года.
«Рост выдачи ипотечных кредитов отражает повышение популярности этого продукта у россиян для реализации задач по улучшению жилищных условий», — убежден Монастыршин.
«Вообще главный тренд рынка — снижение банковской маржи, что банки пытаются компенсировать ростом портфеля», — добавляет Тимур Нигматуллин. Так что даже без снижения ключевой ставки ставки выдачи ипотеки будут плавно снижаться, резюмирует он.