Пока ипотека дешевеет, а продажи квартир по ипотечным договорам бьют рекорды, цены на жилье не снижаются, а доходы населения больше не становятся. «Ведомости» попытались выяснить, какую квартиру по ипотечному кредиту может позволить себе взять московская семья со средним доходом. Доходы и расходы Суммарный медианный доход пары москвичей составляет 90600 руб., а расходы – 44700, что позволяет выделить на ежемесячные платежи по ипотеке около 46 000 руб., подсчитали эксперты компании «Метриум». В своих подсчетах аналитики использовали данные Росстата, «Риарейтинга» и калькулятор международного онлайн-сервиса Numbeo, замеряющего стоимость жизни в разных городах. При этом гипотетические заемщики «Метриум» очень ограничены в своих тратах - они не посещают кафе и ресторанов, не позволяют себе заграничные поездки, не пьют алкоголь и не курят, не ходят в кино, пользуются общественным транспортом и раз в неделю – такси, нечасто и недорого обновляют гардероб, не посещают фитнес-клуб. Таким образом, при первоначальном взносе 15% (782 000 руб.), средней ставке 9,39% и по рынку сроке кредитования 15 лет, семья из двоих аскетичных москвичей может приобрести квартиру по цене до 5,21 млн руб., подсчитали в «Метриум». Обширный выбор «однушек» На сегодняшний день даже при такой финансовой возможности среднестатистистическое столичное домохозяйство может позволить себе в границах всей Москвы преимущественно однокомнатные квартиры. Однако в некоторых жилых комплексах за МКАД встречаются варианты двух- и даже трехкомнатных квартир. «В старой и новой Москве такие предложения есть - ни много ни мало - в 230 корпусах в рамках 59 проектов. Правда, основное количество таких новостроек находятся возле МКАД или за кольцевой автодорогой, однако есть и варианты между ТТК и МКАД – 16 жилых комплексов», - подсчитала председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Она отмечает, что многие квартиры с бюджетом 5,26 млн руб. можно купить даже в сданных домах. К примеру, за эту цену в ЖК «Мой адрес на Дмитровском,169» (застройщик КП «УГС») в корпусе №3 (сдан) можно купить «двушку» 58 кв. м. «Трешки» предлагаются в проекте ГК МИЦ в новой Москве - ЖК «Кленовые аллеи», где 55,6 кв. жилья обойдется покупателю в 4,9 млн руб. Росреестр Рекордный рост продемонстрировало ипотечное кредитование. За полгода в столице зарегистрировано 37 869 договоров ипотеки, что на 74% больше, чем в первом полугодии 2017 г. (21 713) и в два раза больше, чем в январе – мае 2016 г. (18 628). Близость к центру Москвы ощутимо снижает метраж жилья. Но выбор остается обширным, правда, в пределах районов ближе ко МКАД - Бутово, Марьино, Люблино, Бескудниково, Ховрино. «В границах старой Москвы семья может приобрести квартиру в микрорайоне «Домашний», в котором квартиры площадью от 26 до 36 кв. м стоят от 3,9 млн руб. до 5,2 млн руб. В жилом комплексе «Селигер Сити» лоты площадью от 26 до 29 кв. м бюджетом предложения от 4,6 млн руб. до 5,2 млн руб. В комплексе апартаментов «Смольная,44» недвижимость от 28 до 29 кв. м можно приобрести от 4,1 млн руб. до 4,3 млн руб», - рассказывает Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet. «Предложение стоимостью до 5,21 млн руб. можно рассмотреть в трети новостроек, реализуемых в старых границах Москвы, и практически во всех проектах, сосредоточенных на территории новой Москвы. Итоговый выбор будет зависеть от предпочтений покупателя», - подытожила генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Можно ли купить «двушку» «Однокомнатная квартира – это компромиссный вариант жилья для пары. Очевидно, рано или поздно такому домохозяйству понадобится больше площади, ведь оно пополнится ребенком. Поэтому более подходящим жильем для такой семьи станет двухкомнатная квартира», - говорит Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Чтобы приобрести такой объект в ипотеку, имея доход в 90 600 руб., срок кредитования придется повысить до максимального (30 лет). В этом случае можно рассчитывать на квартиру стоимостью до 6,5 млн руб. Правда, размер первоначального взноса возрастает с 782 000 руб. (в первом случае) до 975 000 руб. «В старой Москве выбор есть среди 5 новостроек, а за МКАД – 32 проекта включает «двушки» с заданным бюджетом. При этом внутри МКАД можно рассчитывать на покупку квартиры небольшой площади, а, например, в новой Москве – купить классическую «двушку» более 60 кв. м.», - говорит Ирина Доброхотова. «Бюджет в пределах 6,5 млн рублей позволяет рассмотреть проекты с довольно разнообразной географией. В сегменте квартир можно отметить такие проекты, как ЖК «Домашний», «МИР Митино», «Грани» и ряд других. Интересные варианты есть в районах Марьино, Текстильщики, Крюково, Южное Чертаново, Рязанский, Люблино, Митино, Западное Дегунино, Некрасовка, Южное Бутово. В ЖК «Домашний» (Марьино) в указанных ценовых границах можно купить квартиру площадью 63,8 м2, а в целом стоимость двухкомнатных вариантов в старой Москве начинается от 5,86 млн руб.», - говорит Наталия Кузнецова из «Бон Тон». Если не экономить «Конечно, без любых видов активного или пассивного отдыха, развлечений или поездок долго жить нельзя. Однако привычки и предпочтения в тратах значительно влияют на возможности покупателя жилья. Отказ от некоторых расходных статей позволит приобрести более подходящую и комфортную квартиру, а сохранение за собой права на поездку за границу или пачку сигарет – отдаляет от квартиры мечты», - говорит Наталья Круглова. По подсчетам «Метриум», почти все основные дополнительные расходы (развлечения, туризм, шоппинг, кафе и тд) значительно сужают возможности покупателей. К примеру, привычка курить сокращает возможный бюджет покупки на 1млн руб. (или на 17%). Однако здоровый образ жизни обходитс еще дороже – абонементы в фитнес-клуб и занятие определённым видом спорта обоими членами домохозяйства позволяют им рассчитывать на квартиры не дороже 4,28 млн руб Ежедневные обеды в недорогих кафе и ресторанах снизят бюджет 4,27 млн руб., а поездки в отпуск - и вовсе до 3,71 млн руб. Таким образом, согласно исследованию «Метриума», москвичи с доходом на уровне среднего могут рассчитывать на полноценное жилье в ипотеку, но только за пределами кольцевой автодороги. Ближе к центру, в пределах МКАД, им доступны только малогабаритные студии и «однушки» в отдталенных спальных районах. Кто приходит к риэлторам Любопытно, что портрет среднестатистического клиента стройкомпаний и риэлторов, который покупает в ипотеку недорогое жилье, не сильно отличается от усредненного образа, составленного экспертами «Метриума». Сейчас кредит, действительно, берут в среднем на 15 лет, но первоначальный взнос, как правило 30-40%, от стоимости квартиры, рассуждает Ирина Доброхотова из «БЕСТ-Новострой». В ее компании, средняя сумма ипотечного кредита по сделкам с новостройками составила 4,4 млн руб. за I полугодие. В «Миэль-Новостройки» больше всего ипотечных покупателей также готовы сразу заплатить 30% от стоимости квартир. Только 3% заемщиков приходят с первоначальным взносом в 10-15%, говорит генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. Она отмечает, что средний бюджет покупки ипотечной квартиры в ее компании составляет 6,5 млн руб. При этом больше половины квартир (51%) - однокомнатные. По словам Наталии Кузнецовой из «Бон Тон», средний бюджет сделок «однушками» в комфорт-классе - 5,2 млн руб. При этом именно на однокомнатные квартиры площадью 37 кв. м приходится наибольшая часть спроса в «Бон Тон» - 43%. На долю двухкомнатных квартир приходится 38% ипотечных сделок, средняя площадь таких квартир составила 59 кв. м, а цена - 8,2 млн руб. «Если говорить усредненно, то у одиночек и семей из двух человек популярны однокомнатные квартиры в жилых комплексах недалеко от метро или с удобным выездом на магистраль, в сложившемся жилом районе. У семей из трех человек наиболее востребованы двухкомнатные лоты. Кроме того, вырос спрос со стороны ипотечных покупателей на квартиры с отделкой от застройщика. Сейчас, когда стоимость отделки можно включить в ипотечный кредит, многие предпочитают такой вариант», - поясняет Ирина Доброхотова «Несмотря на значительное снижение ставок по ипотеке, жителям Москвы со средним доходом купить свое жилье очень непросто. А наличие детей или необходимость арендовать жилье практически исключает возможность приобрести квартиру для данной покупательской группы», - заключает Наталья Круглова из «Метриум».
