Рынок долевого строительства будоражит. Вот уже не первый год государство пытается реформировать отрасль, постоянно изменяя нормативную базу. Законодатель объясняет свою активность в этой сфере заботой о покупателях, борьбой с таким явлением, как «обманутый дольщик», и мошенничеством на рынке. На деле выходит не столь однозначно. Например, одно из последних новшеств — переход на счета эскроу, грозит серьёзными изменениями в отрасли. Девелоперы и эксперты встретились, чтобы детально обсудить проблему.
Как изменятся цены на жильё, что ждёт рынок и в чём суть перемен — рассказывает News.ru.
>> Россия готовится к худшим сценариям
Чего ждать?
По мнению застройщиков, изменения в законодательстве скажутся, прежде всего, на ценах. Так, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов считает, что рост составит примерно 30%.
«Конечно, застройщики хотели бы и большего повышения, но это невозможно. Покупательская способность людей в России не только не растёт, но даже падает», — пояснил он.
По его словам, на цены повлияют ужесточения требований к застройщикам, в том числе переход на счета эскроу, повышение НДС, налог на жильё, которое изначально находится в собственности застройщиков, замещение средств дольщиков проектным финансированием и другие факторы.
Президент ГК «Основа» Александр Ручьёв дал ещё менее утешительный прогноз. Он считает, что цены вырастут более чем на треть.
«Вполне реальными будут цифры роста цен в 30-40%», — уточнил Ручьёв.
В то же время чиновники спешат успокоить участников рынка и покупателей. Руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин полагает, что после перехода застройщиков на счета эскроу цены вырастут примерно на 15%.
«Высокого роста цен точно не будет. У покупателей просто нет средств, чтобы выдержать такое повышение. Скорее всего, застройщикам придётся искать внутренние резервы, оптимизировать издержки», — объясняет Жидкин.
Помимо увеличения цен, эксперты ждут и снижение количества игроков на рынке. По их словам, процесс уменьшения числа застройщиков идёт уже несколько лет, и в последнее время только усиливается. Введение новых правил финансирования усугубит этот процесс. По данным генерального директора Рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК) Николая Алексеенко, если в прошлом году в России в сфере долевого строительства работало 4800 компаний, то в этом — только 4000. Многие уходят с рынка с помощью процедуры банкротства.
«Если постоянно давить на застройщиков, то это лишь усилит проблему», — уверен Алексеенко.
В свою очередь, Павел Брызгалов добавил, что рынок тяжело будет переживать законодательные изменения. По его мнению, новшества повлияют не только на цены и число игроков, но и на количество вводимых в эксплуатацию квадратных метров.
«После вступления в силу поправок в закон, застройщики будут вводить не более 100 тысяч квадратных метров жилья в год. Это будет хорошим показателем», — уточнил Брызгалов.
В чём причина?
Напомним, что изменения в закон № 214 о долевом строительстве предполагают поэтапный переход застройщиков на счета эскроу. Механизм эскроу состоит в том, что дольщик кладёт деньги на спецсчёт, и они лежат там до окончания строительства. Застройщик сможет их получить только после сдачи дома. Если она будет просрочена более чем на шесть месяцев, дольщик вправе забрать деньги со счёта.
С 1 июля 2018 года эта форма финансирования долевого строительства является добровольной — альтернативной традиционной. С 1 июля 2019 года она станет обязательной и единственной. По мнению многих экспертов, это, по сути, убьёт отрасль. У застройщиков не будет свободных средств для финансирования текущего строительства. Соответственно, их придётся брать в банках. Всё это, вероятнее всего, увеличит стоимость квадратного метра.
Стоит отметить, что уже до начала переходного периода застройщики стали массово брать разрешения на строительство. Дело в том, что с 1 июля 2018 года вступило в силу обязательное банковское сопровождение сделок. Суть в том, что застройщик открывает счёт по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Средства перечисляются на счёт конкретной новостройки, где дольщик покупает квартиру. Банк отслеживает операции по нему, и, если заподозрит нецелевое расходование, может отказать в операции.
В итоге до 1 июля текущего года разрешающих документов на строительство было выдано столько, сколько обычно выдают за год. Какое-то время застройщики смогут работать по старой схеме. Например, в Москве многие проекты, разрешения на которые получены до указанной даты, будут реализованы сроком до пяти лет.
